1. W wyroku z 21 grudnia 2005 r. (sygn. SK 10/05), Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że art. 44 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63, poz. 591 oraz z 2005 r. Nr 72, poz. 643 i Nr 122, poz. 1024; dalej: u.s.m.), w brzmieniu nadanym ustawą z 21 grudnia 2001 r. o zmianie ustaw: o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, Prawo energetyczne, o partiach politycznych, o dostosowaniu górnictwa węgla kamiennego do funkcjonowania w warunkach gospodarki rynkowej oraz szczególnych uprawnieniach i zadaniach gmin górniczych, o zmianie niektórych ustaw związanych z funkcjonowaniem administracji publicznej, Prawo telekomunikacyjne, o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe”, o spółdzielniach mieszkaniowych, o jakości handlowej artykułów rolno-spożywczych, Ordynacja wyborcza do Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej i do Senatu Rzeczypospolitej Polskiej, o przebudowie i modernizacji technicznej oraz finansowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej w latach 2001-2006, o zmianie ustawy o zamówieniach publicznych oraz o utracie mocy ustawy o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe (Dz. U. Nr 154, poz. 1802), jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 2, art. 20 i art. 32 ust. 1 Konstytucji. Trybunał określił datę utraty mocy obowiązującej wymienionych przepisów na 31 grudnia 2006 r. Tak określony termin utraty mocy obowiązującej niekonstytucyjnych przepisów umożliwić ma stosowną aktywność prawodawcy.

Przepisy poddane kontroli konstytucyjnej w sprawie o sygn. SK 10/05, w brzmieniu nadanym ustawą z 21 grudnia 2001 r. (z mocą obowiązującą od 1 stycznia 2002 r.), stanowią: „Z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomościach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowych, hipoteki obciążające te nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy wygasają” (art. 44 ust. 1); „W wypadkach, o których mowa w ust. 1, spółdzielnia mieszkaniowa obciąży inną nieruchomość stanowiącą jej własność hipoteką, w celu zabezpieczenia wierzytelności poprzednio zabezpieczonej hipoteką, która wygasła” (art. 44 ust. 2). W ustępie 2 tegoż przepisu, w następstwie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2001 r., zostały skreślone zdania 2 i 3, wedle których: „W razie braku takiej nieruchomości Skarb Państwa staje się z mocy prawa poręczycielem wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, która wygasła. Do poręczenia stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o umowie poręczenia”.

2. Stwierdzając niekonstytucyjność art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m., Trybunał Konstytucyjny położył szczególny nacisk na dwa zasadnicze argumenty. Po pierwsze – niesymetryczność i nieadekwatność instrumentów prawnych unormowanych w art. 44 ust. 1 i 2 u.s.m. Wskutek tego bowiem, zamiast hipoteki, jako zabezpieczenia rzeczowego, skutecznego erga omnes, dotychczasowy wierzyciel hipoteczny uzyskuje skuteczne jedynie wobec spółdzielni mieszkaniowej roszczenie o ustanowienie hipoteki, którego aktualizacja i egzekwowalność jest uzależniona od jej faktycznego stanu majątkowego. Po drugie – różny stopień ochrony wierzyciela hipotecznego (a także właścicieli odrębnych lokali), przewidziany w zaskarżonych przepisach oraz art. 44 ust. 4 u.s.m., wedle którego „Jeżeli ustanowienie odrębnej własności lokali następuje jednocześnie na rzecz wszystkich członków spółdzielni, hipoteka obciążająca nieruchomość stanowiącą własność spółdzielni mieszkaniowej obciąża wszystkie odrębne lokale. Wierzyciel, któremu przysługuje powstała na tej podstawie hipoteka łączna, obowiązany jest dokonać jej podziału między właścicieli odrębnych lokali, stosownie do ich udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnych”.

3. Wpływ terminu odroczenia wejścia wyroku TK w życie bez stosownej ingerencji ustawodawcy oznaczałby – wziąwszy pod uwagę charakter hipoteki jako prawa zabezpieczającego, skutecznego erga omnes – obciążenie podmiotów uzyskujących prawo odrębnej własności lokalu pełną odpowiedzialnością rzeczową za zobowiązania spółdzielni, na ogólnych zasadach wynikających z art. 76 u.k.w.h. Realizacja takiego scenariusza od strony praktycznej przekreślałaby celowość wprowadzania rozwiązań umożliwiających opisane przekształcenia własnościowe, zaś od strony teoretycznej prowadziłaby do zachwiania podstawowych reguł partycypacji przez członków w stratach spółdzielni. Chociaż teoretycznie osoba taka, płacąc cudzy dług, wstępowałaby wedle art. 518 k.c. w prawa zaspokojonego wierzyciela, to w praktyce realność wyegzekwowania odpowiedzialności spółdzielni byłaby w wielu przypadkach fikcyjna. Ostateczne konsekwencje złej kondycji finansowej spółdzielni ponieśliby zatem, niezależnie od formy korzystania z lokalu, spółdzielcy i inne osoby mające doń tytuł prawny.

4. Trybunał Konstytucyjny zwraca też uwagę na konieczność zapewnienia przez ustawodawcę analogicznego poziomu ochrony właścicieli lokali, niezależnie od trybu (jednoczesnego czy też sukcesywnego) ich wyodrębnienia.

Z powyższych względów Trybunał Konstytucyjny postanowił, jak w sentencji.