1. Skargą konstytucyjną z 7 sierpnia 2000 r., uzupełnioną pismem z 15 września 2000 r., skarżący Maciej i Stanisława Kulczyccy
zakwestionowali konstytucyjność przepisów art. 1 ust. 2, art. 3 ust. 3-5, art. 7 ust. 1 i 2 oraz art. 8 ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.), w związku z art. 212 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks
cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) oraz z art. 618 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
(Dz. U. Nr 43, poz. 269 ze zm.), zarzucając im niezgodność z art. 64 ust. 3 Konstytucji.
Zarzut niekonstytucyjności przepisów zaskarżonych przedmiotową skargą konstytucyjną pojawił się w związku z postępowaniem
o zniesienie współwłasności nieruchomości, którego uczestnikami byli skarżący. Zarzuty te pojawiły się na tle następującego
stanu faktycznego.
Postanowieniem z 30 października 1997 r. (sygn. akt II NS 898/95) Sąd Rejonowy w Lublinie dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości, poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali
mieszkalnych i użytkowych. Wyodrębnione lokale przyznane zostały dotychczasowym współwłaścicielom, ponadto zaś ustanowiono
na ich rzecz odpowiednie udziały w nieruchomości wspólnej. Jednocześnie, tytułem wartościowego wyrównania udziałów, zasądzono
od skarżących, występujących w postępowaniu w charakterze uczestników, na rzecz wnioskodawców kwotę 262 360 złotych oraz kwotę
293 995 złotych tytułem partycypacji w pożytkach, które przynosi użytkowany przez skarżących lokal użytkowy, wykorzystywany
jako lodziarnia.
Wobec zaskarżenia tego postanowienia, ówczesny Sąd Wojewódzki w Lublinie postanowieniem z 9 października 1998 r. (sygn. akt II Ca 324/98) skorygował powierzchnie niektórych spośród wyodrębnionych lokali oraz wysokości udziałów. Ponadto obniżył zasądzone od skarżących
na rzecz wnioskodawców kwoty świadczeń pieniężnych w ten sposób, że kwota dopłaty tytułem wyrównania udziałów została obniżona
do wysokości 246 754 złotych, a kwota rozliczenia z tytułu pożytków osiąganych z prowadzonej przez skarżących lodziarni –
do wysokości 212 200 złotych. Dla uzasadnienia tej zmiany, sąd odwołał się do faktu, iż wyłącznie wnioskodawcy domagali się
rozliczenia skarżących z pożytków przynoszonych przez użytkowany przez nich lokal użytkowy, a mogą oni partycypować w tych
pożytkach w sposób zrelatywizowany do wysokości własnego udziału. W pozostałym zakresie sąd odwoławczy oddalił apelację, akceptując
w szczególności przyjętą w orzeczeniu pierwszoinstancyjnym zasadę rozliczeń pomiędzy współlokatorami według kryterium wartości
wyodrębnionego lokalu, a nie samej tylko jego powierzchni, czego domagali się skarżący.
Wniesioną w stosunku do tego postanowienia kasację Sąd Najwyższy oddalił postanowieniem z 13 kwietnia 2000 r. (sygn. akt III CKN 92/99). W uzasadnieniu wskazał w szczególności, iż powołany jako podstawa kasacji zarzut naruszenia art. 212 § 1 kc oraz art. 3
ust. 1 ustawy o własności lokali, jest wynikiem nieporozumienia, co do rozumienia tych przepisów jako stwarzających nakaz
rozliczenia współwłaścicieli według kryterium wartościowego, a nie według kryterium powierzchniowego wyodrębnionych lokali.
W myśl bowiem art. 1 ustawy o własności lokali, ustawa ta określa sposób ustanowienia odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki
właścicieli lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. W zakresie nieuregulowanym tą ustawą, do właścicieli lokali stosuje
się przepisy kodeksu cywilnego. Artykuł 3 ust. 3 ustawy o własności lokali wskazuje sposób ustalania wysokości udziałów właścicieli
wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, którą – zgodnie z ustępem drugim tego przepisu – stanowi grunt oraz części
budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Podkreślił ponadto, iż wartość
wyodrębnionych lokali ustala się indywidualnie, stosownie do zasady wyrażonej w art. 212 § 1 kc, z uwzględnieniem wszelkich
okoliczności, które na tę wartość wpływają i ją współkształtują (powierzchnię, położenie, przeznaczenie, możliwości wykorzystania
i inne). Gdyby zatem przy ustalaniu wartości różnorodnych lokali zastosować, jak tego chcą skarżący, wyłącznie kryterium powierzchniowe,
to taki sposób byłby sprzeczny nie tylko z zasadą art. 212 § 2 kc, ale i z elementarnym poczuciem słuszności.
Na tle takiego stanu skarżący powzięli wątpliwość, czy zakwestionowane w skardze przepisy nie są sprzeczne z zasadą ochrony
własności, a która to zasada wyrażona jest w art. 64 ust. 3 Konstytucji.
W ocenie skarżących podstawowe wątpliwości budzi pytanie, według jakich kryteriów Sąd w orzeczeniu znoszącym współwłasność
i ustanawiającym odrębną własność lokali ma decydować o przydzieleniu lokali poszczególnym współwłaścicielom. Przepisy ustawy
o własności lokali nie narzucają bowiem sądowi – zdaniem skarżących – sposobu, ani kryteriów, jakimi powinien on się kierować
przy znoszeniu współwłasności. Nie rozstrzygają, czy powinien zastosować kryterium powierzchniowe, wartościowe, czy też powierzchniowo
– wartościowe. Taka sytuacja stanowi “istotną lukę w prawie”, która w przypadku skarżących doprowadziła do zniesienia współwłasności
nieruchomości przez sąd w oparciu o kryterium wartości, w taki sposób, że ustanowiona odrębna własność lokalu wraz z powierzchnią
pomieszczeń przynależnych jest mniejsza aniżeli pierwotny udział we własności nieruchomości przed jej podziałem.
Takie rozwiązanie uznać należy za niedopuszczalne, gdyż prowadzi – zdaniem skarżących – do dowolnego dokonywania zmian w wielkości
dotychczasowych udziałów przez sąd w orzeczeniu znoszącym współwłasność.
Zdaniem skarżących wątpliwości budzi także przepis art. 1 ust. 2 powołanej wyżej ustawy, który stanowi, że w zakresie nie
uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Wynika z niego zatem możliwość stosowania
wprost a nie odpowiednio przepisów art. 212 kc oraz art. 617 i art. 618 kpc W skardze nie sformułowano natomiast odrębnych
zarzutów, dotyczących niekonstytucyjności przepisów kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego, do których art. 1
ust. 2 ustawy odsyła.
Jak podnoszą skarżący, uzyskane przez nich w przedmiotowej sprawie, w wyniku zniesienia współwłasności, prawo własności lokalu
oraz udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, nie jest sprawiedliwym ekwiwalentem udziału we współwłasności nieruchomości
przed jej podziałem. Rozliczenie współwłaścicieli w orzeczeniu sądowym według kryterium wartościowego doprowadziło bowiem
do zmniejszenia, a tym samym utraty części (4,653 %) przysługującego im udziału bez żadnej rekompensaty finansowej. Ponadto
zostali zobowiązani do dokonania spłat i dopłat na rzecz wnioskodawców.
Ustawa w art. 11 ust. 1 stanowi, iż przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio
do wyodrębnienia własności lokali z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości bez uwzględnienia specyfiki
takiego postępowania. Dlatego też – w ocenie skarżących – w orzeczeniu sądowym znoszącym współwłasność nie powinny mieć zastosowania
ogólne zasady wskazane w art. 7 ust. 2 i art. 8 ustawy.
Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej może być dopuszczona tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli. W żadnym wypadku
nie może decydować o tym większość współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, ani tym bardziej sąd w orzeczeniu ustanawiającym
odrębną własność lokali na skutek zniesienia współwłasności.
2. Trybunał Konstytucyjny po wstępnym rozpoznaniu przedmiotowej skargi konstytucyjnej, postanowieniem z 15 listopada 2000
r. (sygn. Ts 112/00) odmówił nadania jej dalszego biegu w zakresie odnoszącym się do art. 3 ust. 5, art. 7 ust. 2 oraz art. 8 ust. 2 i 3 ustawy
o własności lokali. W uzasadnieniu tej decyzji procesowej Trybunał odwołał się do treści art. 79 ust. 1 Konstytucji, zgodnie
z którym przedmiotem skargi konstytucyjnej mogą być wyłącznie te regulacje prawne, które stanowiły podstawę wydania przez
sąd lub organ administracji publicznej orzeczenia o prawach lub wolnościach konstytucyjnych skarżących. Zaskarżone przepisy
art. 3 ust. 5, art. 7 ust. 2 oraz art. 8 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali nie stanowiły zaś podstawy rozstrzygnięcia,
które – w ocenie skarżących – narusza przysługujące im prawa własności.
3. Ustosunkowując się do skargi konstytucyjnej, Prokurator Generalny w piśmie z 13 lutego 2001 r. przedstawił stanowisko,
iż zakwestionowane przepisy art. 1 ust. 2, art. 3 ust. 3 i 4, art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali w
związku z art. 212 § 1 kc oraz art. 618 § 1 kpc nie są niezgodne z art. 64 ust. 3 Konstytucji.
Zdaniem Prokuratora Generalnego, przyjmując nawet, iż zniesienie współwłasności w oparciu o dopuszczone przez zaskarżone przepisy
kryterium wartościowe ogranicza prawa właścicielskie, to nie przesądza to jeszcze o ich niekonstytucyjności.
Dla uzasadnienia swojego stanowiska, Prokurator Generalny odwołał się do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, zgodnie z
którym przepis art. 64 ust. 3 Konstytucji stanowi podstawę do wprowadzania ograniczeń prawa własności, a wskazane tam przesłanki
dopuszczalności ograniczeń własności stanowią tak formalne, jak i materialne kryterium kontroli wprowadzanych w tej mierze
ograniczeń. Wskazał przy tym, iż skoro przedmiotowa skarga konstytucyjna dotyczy przepisów rangi ustawowej, to warunek formalny,
przewidziany w art. 64 ust. 3 Konstytucji jest spełniony. Zauważył też, że art. 1 ust. 2, art. 3 ust. 3 i ust. 4, art. 7 ust.
1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali nie pozostają w bezpośrednim związku z ograniczeniem prawa własności.
W ocenie Prokuratora Generalnego, zarzuty podniesione w skardze konstytucyjnej mógłby się ewentualnie odnosić do treści art.
212 § 1 kc. Uregulowanie zawarte w tym przepisie pozwala bowiem na wyodrębnienie lokali w oparciu o kryterium ich wartości,
co kwestionują skarżący. Jak jednak podkreśla, do istoty prawa własności należy z jednej strony swoboda korzystania z rzeczy,
z drugiej zaś – pewne ograniczenia tej swobody, stanowiące swoistą granicę ochrony prawa własności, a zatem regulacja zawarta
w art. 212 § 1 kc nie godzi w istotę prawa własności. Nie wprowadza bowiem żadnych ograniczeń prawa właściciela do korzystania
z rzeczy.
4. Pismem z 18 lutego 2002 r., Marszałek Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej przedstawił stanowisko, iż twierdzenie skarżących,
iż art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz art. 212 § 1 kc i art. 618 § 1 kpc nie regulują kryteriów uwzględnianych podczas
znoszenia współwłasności jest bezpodstawne. Podkreślił, iż odmiennie aniżeli twierdzą skarżący, art. 1 ust. 2 zaskarżonej
ustawy wyraźnie wskazuje, iż w zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się wszystkie – jak podkreślił
– przepisy kodeksu cywilnego, a zatem także przepisy dotyczące współwłasności.
Odnosząc się do zarzutu niekonstytucyjności art. 618 § 1 kpc, regulującego kwestie związane z postępowaniem o zniesienie współwłasności,
w ocenie Marszałka Sejmu, skarga nie zawiera żadnych argumentów mających przemawiać za jego niezgodnością z art. 64 ust. 3
Konstytucji.
Z kolei ustosunkowując się do zarzutu niekonstytucyjności art. 3 ust. 2 zaskarżonej ustawy oraz art. 212 § 1 kc, podkreślił,
iż przepisy te precyzyjnie określają sposób ustalania udziałów w nieruchomości wspólnej. Zwrócił przy tym uwagę, iż postulat
przedstawiony w skardze konstytucyjnej, aby zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej można było dokonywać tylko za zgodą współwłaścicieli,
wyodrębnienie własności lokali byłoby w praktyce niemożliwe.
Marszałek Sejmu zwrócił również uwagę, iż zakwestionowany przedmiotową skargą konstytucyjną, art. 8 ust. 1 ustawy o własności
lokali określa elementy, jakie zwierać ma umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Nie jest zatem przepisem, na podstawie
którego sąd orzekł ostatecznie o prawach skarżących. Wobec brzmienia art. 79 ust. 1 Konstytucji wniósł wobec tego o umorzenie
postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym w tym zakresie, wobec niedopuszczalności orzekania.
Podkreślił także, iż wbrew twierdzeniom skarżących, sądy nie dokonują ustalenia udziału właścicieli w nieruchomości wspólnej
w sposób dowolny, ale na podstawie szczegółowych postanowień ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego, zaś postulat
wyeliminowania drogi sądowej w dziedzinie wyodrębniania własności lokali jest wyraźnie sprzeczny z art. 45 ust. 1 Konstytucji.
Zwrócił ponadto uwagę na fakt, iż właśnie kryterium wartościowe, jako podstawa wyodrębnienia lokali jest kryterium sprawiedliwym,
co ujawnia się zwłaszcza w sytuacji istnienia lokali o różnej wartości.
Konkludując Marszałek Sejmu stwierdził, iż zakwestionowane przez skarżących przepisy są zgodne z powołanym jako podstawa kontroli
art. 64 ust. 3 Konstytucji.
1. Trybunał Konstytucyjny zważył, co następuje:
Najpierw winny być rozpatrzone zarzuty skargi skierowane przeciwko materialnym zasadom znoszenia współwłasności w celu ustanowienia
odrębnej własności lokali.
W dalszej kolejności dopiero rozważyć należy zakres uprawnień sądu, jakie przysługują mu przy orzekaniu o znoszeniu współwłasności
w celu ustanowienia odrębnej własności lokali – z punktu widzenia ich zgodności z art. 64 ust. 3 Konstytucji.
Z tego względu ustalić należy znaczenie art. 3 ust. 3 i 4 w związku z art. 212 § 1 kc; nie mogło to jednak nastąpić bez uprzedniego
rozważenia znaczenia art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Zgodnie z brzmieniem art. 1 ust. 2 ustawy: “W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu
cywilnego”. Przedmiotem ustawy jest określanie sposobu ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych,
lokali o innym przeznaczeniu, praw i obowiązków właścicieli tych lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną. Tak więc ustanawianie
odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych wykazuje się pewnymi cechami odrębnymi, które rzutują także odpowiednio
– co oczywiste – na sposób znoszenia współwłasności dla ustanawiania takiego prawa.
W doktrynie zwraca się uwagę na fakt, iż zawarte w art. 1 ust. 2 ustawy postanowienie, zgodnie z którym w zakresie nieuregulowanym
przedmiotową ustawą, do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego jest w istocie zbędne, a nawet szkodliwe.
Sugeruje bowiem, że własność lokali jest całkowicie różna od własności, której ogólną regulację zawiera kodeks cywilny, co
uniemożliwiałoby stosowanie jego przepisów, gdyby brak było specjalnego zezwolenia. Tymczasem materia uregulowana przedmiotową
ustawą z istoty swej w nieuregulowanym zakresie podlega kodeksowi cywilnemu, o ile ustawa ta – jako szczególna – nie stanowi
inaczej (por. E. Drozd, Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, Rejent nr 11/1994, s. 49).
Przedmiotem badania Trybunału w niniejszej sprawie nie może być jednak to, czy przepis ten jest zbędny, ale ocena jego zgodności
z art. 64 ust. 3 Konstytucji.
Uregulowania zawarte w art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali nie wprowadzają – same przez się – żadnych ograniczeń prawa
własności, w taki sposób by można było orzekać merytorycznie o jego zgodności lub niezgodności z art. 64 ust. 3 Konstytucji.
Jak to już wskazano wyżej przepis ten podkreśla szczególny i odrębny charakter unormowań ustawy o własności lokali, nie tylko
jako ustawy późniejszej względem kodeksu cywilnego, lecz także normującej, z przyczyn techniczno-legislacyjnych, materię odrębną.
Nakazuje on organom stosującym prawo, by w pierwszym rzędzie w odniesieniu do własności lokali – w tym także współwłasności
nieruchomości wspólnej – kierowały się unormowaniami ustawy; a dopiero w ich braku odwoływały się do zasad ogólnych kodeksu
cywilnego. Tak więc dla oceny konstytucyjności tego przepisu niezbędne jest sięgnięcie do kontekstu prawnego, w jakim ten
przepis działa.
Skarżący zarzucili art. 1 ust. 2 ustawy niezgodność z Konstytucją przez to, iż w zakresie nieuregulowanym ustawą o własności
lokali nakazuje stosować wprost przepisy kc, m.in. art. 212 § 1 kc, nie zaś jedynie w sposób odpowiedni. Należało zatem ustalić,
czy w istocie w zakresie objętym przedmiotem skargi mamy do czynienia z zastosowaniem art. 212 § 1 kc na podstawie odesłania
wynikającego z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jak jednak stwierdzono wyżej niezależnie od tego, czy art. 1 ust.
2 odsyła do kodeksu cywilnego, przepis art. 212 § 1 kc ma zastosowanie do znoszenia współwłasności, tak długo, jak długo w
ustawie o własności lokali ustawodawca nie uregulował odrębnie tej kwestii. Wyłączenie zastosowania kodeksu możliwe byłoby
tylko wówczas, gdyby ustawodawca uregulował inaczej tę kwestię w przedmiotowej ustawie.
Analiza zaskarżonego przepisu art. 1 ust. 2 ustawy w konfrontacji z art. 3 ust. 3 i 4 tej ustawy, prowadzi do wniosku, iż
poza zakresem uregulowanym przez art. 3 ust. 3 i 4 – przepisy kc, dotyczące zasad znoszenia współwłasności przez sąd miały
i mają zastosowanie bez względu na odesłanie, o którym mowa w art. 1 ust. 2 ustawy. Regulują one w sposób zupełny zasady wyrównywania
wartości poszczególnych udziałów w trakcie znoszenia współwłasności. Zasady te mają zawsze zastosowanie, niezależnie od postanowień
ustawy o własności lokali. Natomiast art. 3 ust. 3 i 4 ustawy dotyczy innej materii – tj. ustanawiania udziału we współwłasności
nieruchomości wspólnej oraz określania udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w tej własności. Zasady wyrównywania udziałów
w trakcie znoszenia współwłasności stosuje się zatem równolegle z zasadami ustalania udziału właściciela lokalu wyodrębnionego
w nieruchomości wspólnej. W tym zakresie ani kc nie odsyła do postanowień ustawy, ani tym bardziej ustawa do postanowień kc.
Unormowania te powinny być stosowane łącznie i kompleksowo.
W tym zakresie zatem zarzuty skargi są nietrafne ze względu na błędne założenie, że art. 212 § 1 kc ma zastosowanie jedynie
na podstawie odesłania z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, nie zaś samoistnie. Tego rodzaju zarzuty nie mogły zatem
doprowadzić do obalenia domniemania konstytucyjności tego przepisu, gdyż rozmijały się z jego istotnym znaczeniem.
Skoro w skardze nie wykazano, w jakim zakresie art. 1 ust. 2 ustawy dotyczy materii zawartej w art. 64 ust. 3 Konstytucji,
bowiem – sam przez się – nie przesądza on w ogóle o ograniczaniu własności, to uznać należało, iż nie jest on niezgodny z
podanym wzorcem konstytucyjnym.
Z tych względów Trybunał orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku.
2. Trybunał ocenił zgodność z Konstytucją art. 3 ust. 3 i art. 3 ust. 4 ustawy.
Jedną z cech niezbywalnych konstrukcji prawnej odrębnej własności samodzielnych lokali jest istnienie współwłasności nieruchomości
wspólnej, jak też udziału każdego właściciela lokalu w tej współwłasności. Bez owego prawa związanego niemożliwe byłoby bowiem
korzystanie z prawa własności lokalu, a w pewnych przypadkach byłoby ono co najmniej utrudnione. Na pojęcie nieruchomości
wspólnej składają się bowiem zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy grunty oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie
do użytku właścicieli lokali, to w pojęciu tym mieszczą się zawsze prócz samego budynku, grunty pod tym budynkiem i grunty
niezbędne do korzystania z budynku, a także urządzenia, które są nieodzowne dla korzystania z lokali mieszkalnych i całego
budynku.
Przystępując do oceny zgodności z Konstytucją art. 3 ust. 3 i 4 ustawy należy wziąć pod uwagę, iż w skład współwłasności nieruchomości
wspólnej mogą wchodzić także i takie grunty i urządzenia, które charakteryzują się mniejszym stopniem nieodzowności dla korzystania
z lokali mieszkalnych i całego budynku – za to podnoszą walory użytkowe i wartość mieszkań. Zważyć jednak należy, iż udział
we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Współwłasność ta nie może być zniesiona
dopóki trwa odrębna własność tych lokali. Oznacza to, że składniki współwłasności nieruchomości wspólnej są w dużej mierze
zdeterminowane jej związanym, pochodnym od odrębnej własności lokali charakterem. W tym znaczeniu zarówno istnienie współwłasności
nieruchomości wspólnej, jak i składników majątkowych, niezbędnie w nią wchodzących – nie może być wyłączone ani w drodze umownej,
ani tym bardziej w drodze orzeczenia sądu. Wynika to pośrednio także i z brzmienia art. 5 ust. 1 ustawy, który mówi, iż współwłaściciele
nieruchomości wspólnej w zakresie odnoszącym się do gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali mogą
dokonać podziału nieruchomości, jeśli jego powierzchnia jest większa niż niezbędna do korzystania z budynku.
Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem każdego właściciela odrębnego lokalu. Jest to jednak prawo, z którym łączą się
istotne obowiązki. Z własnością lokalu zawsze jest związany udział we współwłasności nieruchomości wspólnej (por. J. Skąpski,
Własność lokali w świetle ustawy z 24 czerwca 1994 r., Kwartalnik Prawa Prywatnego z. 2/1996, s. 207; E. Drozd, Ustanowienie odrębnej własności lokali, Rejent nr 12/1994, s. 33).
Zgodnie z art. 12 ustawy właściciel lokalu, ma prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą w pierwszym rzędzie na pokrycie wydatków związanych z jej utrzymaniem;
a dopiero w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziału. Właściciele lokali
są obowiązani do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia
w pożytkach i innych przychodach.
Tak więc ustanowienie odrębnej własności lokali wraz z związanym z nią udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej przesądza
o ukształtowaniu nowych praw. Nie stanowi ono prostego przekształcenia dawnej współwłasności, lecz jest jej zniesieniem celem
ustanowienia owych praw (por. E. Gniewek, Własność osobista lokali mieszkalnych w prawie polskim, Wrocław 1986, s. 103-104; E. Drozd, op.cit., s. 46).
W doktrynie niekiedy zastrzega się, iż w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali nie dochodzi do zniesienia współwłasności
nieruchomości gruntowej, gdyż współwłasność ta przekształca się w nowy rodzaj współwłasności, jeszcze silniej wiążącej dotychczasowych
współwłaścicieli, która określana jest jako współwłasność przymusowa (por. E. Drozd, op.cit., s. 25).
Należy jednak zważyć, iż prawo związane z własnością lokalu – udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest inaczej,
odrębnie zdefiniowane w art. 3 ust. 1 i 2 oraz w innych przepisach ustawy o własności lokali. Prawo to zdeterminowane jest
przez jego związany i pochodny od własności lokalu cel. Ma ono służyć wspólnym potrzebom właścicieli lokali w zakresie nieodzownym
do korzystania z tych lokali. Zakres, zaś fizycznie wydzielonych gruntów oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie
do użytku właścicieli lokali określa ich wola, a w braku zgody byłych współwłaścicieli – orzeczenie sądu; byle tylko wszystkie
nieodzowne części budynku i urządzenia oraz grunty niezbędne dla korzystania z odrębnych lokali znalazły się we współwłasności
nieruchomości wspólnej.
Dopiero w świetle tych ustaleń określić można znaczenie art. 3 ust. 3 i 4 ustawy.
Zakwestionowany skargą konstytucyjną art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowi, iż: “Udział właściciela lokalu wyodrębnionego
w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do
łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych
lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią
pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi”.
Jak wynika z nakazu zawartego w art. 3 ust. 4 tej ustawy, wyznaczenie tego stosunku następuje poprzez określenie, oddzielnie
dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Wysokość
udziału we własności nieruchomości wspólnej, tj. we wspólnych częściach budynku, urządzeniach oraz gruncie, określa zatem
stosunek powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do sumy powierzchni wszystkich lokali w danym budynku.
Każdemu samodzielnemu lokalowi stanowiącemu odrębną własność przypisany jest więc odpowiedni udział we współwłasności nieruchomości
wspólnej, który może zostać wyrażony bądź procentowo, bądź też ułamkowo.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy zarówno umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali, jak i odpowiednio
orzeczenie sądu winny określać wielkość udziału, o którym mowa była wyżej.
W następstwie ustanowienia odrębnej własności lokali zarówno bowiem działka gruntu, na której usytuowany jest budynek, jak
i części budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokalu, a są niezbędne do
korzystania z budynku i lokali stają się – stosownie do dyspozycji art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – współwłasnością
wszystkich właścicieli samodzielnych lokali. Jest to tzw. współwłasność przymusowa, która nie może zostać zniesiona tak długo,
jak długo trwa odrębna własność lokali.
W artykule 3 ust. 3 przyjęto kryterium, które skarżący określają jako “powierzchniowe”. Jeśli udział we współwłasności nieruchomości
wspólnej odzwierciedlać ma zarówno od strony praw, jak i obowiązków konsekwencje wynikające z prawa własności lokalu, to jest
rzeczą oczywistą, iż powierzchnia samego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych jest kryterium adekwatnym dla
określania wysokości udziału w nieruchomości wspólnej – a tym samym w kosztach jej utrzymania oraz prawach współkorzystania
z niej, jak i z pożytków i przychodów z niej płynących.
W świetle powyższego, kryteria ustalania wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej jako prawa związanego
i pochodnego nawiązują odpowiednio do istoty prawa odrębnej własności lokalu.
Następnie wymaga rozważenia, czy kryterium ustalania udziałów, o którym mowa w art. 3 ust. 3 ustawy może być w drodze umownej
lub orzeczenia sądu zmienione.
Z przymusowego charakteru tej współwłasności, a także szczególnego charakteru unormowań zawartych w zaskarżonej ustawie domniemywać
należy, iż zasady ustanawiania udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących.
Tak więc taki sposób ustalania udziału w nieruchomości wspólnej winien być przestrzegany zarówno wówczas, gdy ustanowienie
własności lokalu na skutek zniesienia współwłasności następuje w drodze umowy, jak i orzeczenia sądowego. Potwierdzeniem tej
zasady jest art. 3 ust. 7, art. 8 ust. 1 pkt 2 oraz art. 11 ust. 1 ustawy. Gdyby nawet udział w nieruchomości wspólnej ustalony
był uprzednio w sposób inny, niż określony w art. 3 ust. 3, to wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel
nieruchomości dokonujący w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów – obowiązani są do przestrzegania zasady wynikającej
z art. 3 ust. 3 ustawy (art. 3 ust. 7 ustawy).
Na tle tych ustaleń rozważyć należy związki, jakie zachodzą między art. 3 ust. 3 i 4 a odpowiednimi przepisami kodeksu cywilnego,
odnoszącymi się do zasad znoszenia współwłasności. Najistotniejszy jest w tym zakresie art. 212 § 1 kc, jak to słusznie zauważyli
skarżący.
Zauważyć należy, iż przepisy art. 3 ust. 3 i 4 dotyczą innej materii niż art. 212 § 1 kc, choć łącznie z nim stanowią część
systemu znoszenia współwłasności dla ustanawiania odrębnej własności lokali.
Przepis art. 212 § 1 kc mówi, iż wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Zaskarżone przepisy
art. 3 ust. 3 i 4 ustawy w żadnej mierze nie znoszą tej zasady. Znoszenie współwłasności nie ma na celu pozbawiania kogokolwiek
prawa własności bez odpowiedniej rekompensaty. Celem zniesienia współwłasności, w tym także zniesienia współwłasności dla
ustanowienia odrębnej własności lokali, nie jest i nie może być pozbawienie lub uszczuplenie wartości prawa własności któregokolwiek
ze współwłaścicieli. Przeciwnie, wyrazem fundamentalnej zasady ochrony własności jest właśnie art. 212 kc; zwłaszcza, że znoszenie
współwłasności bardzo rzadko polega na podziale rzeczy w naturze i to jeszcze w sposób idealnie odpowiadający wysokości udziału
we współwłasności. Nie jest to także możliwe jeśli chodzi o ustanawianie odrębnej własności lokali. Ale w żadnej mierze nie
zwalnia to sądu z obowiązku ustalenia wartości tego udziału oraz kierowania się tą wartością przy ustanawianiu odrębnej własności
lokalu. Owo “kierowanie się” z mocy art. 3 ust. 3 i 4 ustawy ma także i ten aspekt, iż dokonujący podziału winni brać pod
uwagę, że wraz z przyznaniem konkretnego lokalu o określonej wartości nastąpi ustanowienie udziału we współwłasności nieruchomości
wspólnej proporcjonalne nie do wartości lokalu wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi, lecz do ich powierzchni.
Wola stron, współwłaścicieli nieruchomości w badanym zakresie ograniczona zostaje przez ustawę tylko w ten sposób, iż przyznanie
lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi wpływa obligatoryjnie na wysokość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Nie oznacza to jednak, że strony umowy, a tym bardziej sąd mogą nie brać pod uwagę zasad wynikających z art. 212 § 1 kc.
Tak więc sąd orzekając o zniesieniu współwłasności w celu ustanowienia własności lokali nie może nie stosować rozliczeń uwzględniających
wartość pierwotnego udziału we współwłasności celem skonfrontowania jej z wartością lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi
oraz wartością udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, jako nowopowstałych praw.
Kierowanie się przy przyznaniu lokalu w trakcie znoszenia współwłasności nie tylko jego wartością w konfrontacji z wartością
udziału, ale także i okolicznościami faktycznymi, uzasadniającymi taki podział z punktu widzenia tego, by orzeczenie spotkało
się z możliwie najszerszą akceptacją byłych współwłaścicieli jest obowiązkiem sądu. Ma on bowiem tak znosić tę współwłasność,
aby możliwie najlepiej zaspokoić potrzeby wszystkich byłych współwłaścicieli, w pełni respektując ich wolę tam, gdzie ona
jest zgodna oraz rozstrzygając konflikt w pozostałym zakresie w taki sposób, by kryteria materialne, jakie zastosowano przy
jego rozstrzyganiu były jasne i uzasadnione. Są to materialne wymagania sprawiedliwości, o których mowa w art. 45 Konstytucji.
Zakwestionowane przepisy tak rozumianych wymagań materialnoprawnych, dotyczących znoszenia współwłasności przez sąd, nie ograniczają.
Nie pozwalają bowiem na arbitralność rozstrzygania, lecz przeciwnie służą do rozwiązania konfliktu interesów towarzyszącego
znoszeniu współwłasności.
Nie budzi również wątpliwości, że porównanie wartości pierwotnego udziału we współwłasności z wartością powstałego prawa do
odrębnego lokalu wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej jest obowiązkiem sądu, a wynik tych ustaleń skutkuje
ustanowieniem obowiązku dopłat pieniężnych w orzeczeniu sądu. Ewentualne różnice pomiędzy wartością udziału a wartością przyznanej
współwłaścicielowi części rzeczy wyrównywane są bowiem przez dopłaty pieniężne (por. S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2001, s. 276).
Te oczywiste konstatacje w odniesieniu do żądań skargi mogą mieć znaczenie tylko w ograniczonym zakresie. Chodzi o to, czy
sąd ustalając wartość lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi winien brać pod uwagę z góry także i ten aspekt
sprawy, iż mniejsza powierzchnia przyszłego lokalu odrębnego skutkuje ex lege mniejszym udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej. Inaczej mówiąc chodzi o to, czy te obligatoryjne skutki winny
mieć także wpływ na określanie wartości nowopowstałego prawa, przy uwzględnieniu przewidywalnych korzyści lub ciężarów, które
z taką wysokością udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej się łączą.
Z wywodu przedstawionego w uzasadnieniu przedmiotowej skargi konstytucyjnej zdaje się bowiem wynikać, iż skarżący łączą zarzut
naruszenia art. 64 ust. 3 Konstytucji z nieokreśleniem w przepisach ustawy o własności lokali kryterium, którym sąd orzekający
w kwestii zniesienia współwłasności oraz ustalenia odrębnej własności lokali winien się kierować. To zaś – w ocenie skarżących
– ma powodować niemożność uzyskania ekwiwalentu pieniężnego za zmniejszenie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, który
– zgodnie z dyspozycją art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali – ustala się według kryterium powierzchniowego, biorąc za podstawę
powierzchnię lokalu przyporządkowanego danemu współwłaścicielowi.
Zarzut ten wiąże się z przyjęciem założenia – niedopuszczalnego w świetle postanowień ustawy o własności lokali oraz art.
212 § 1 kc – iż postępowanie sądowe zmierzające do zniesienia współwłasności oraz ustanowienia odrębnej własności lokali przebiega
niejako “dwustopniowo”. Zgodnie z tym założeniem pierwszy etap tego postępowania miałby polegać na ustanowieniu odrębnej własności
lokali oraz zasądzeniu ewentualnych dopłat stosownie do dyspozycji art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali w związku z art.
212 § 1 kc Drugi etap zaś – na przypisaniu właścicielom poszczególnych, wyodrębnionych lokali stosownego udziału we współwłasności
nieruchomości wspólnej według wskazań art. 3 ust. 3 i 4 ustawy o własności lokali.
Jak już jednak wskazano, przepisy ustawy o własności lokali w związku z przepisami normującymi znoszenie współwłasności, zawartymi
w kodeksie cywilnym nie dopuszczają możliwości takiego “dwustopniowego” postępowania. Ustanowienie odrębnej własności lokali
oraz ustalenie na nowo udziałów poszczególnych właścicieli wyodrębnionych lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej
następować bowiem musi kompleksowo.
Z zasady, iż zniesienie współwłasności nie prowadzi do uszczuplenia wartości udziału byłego właściciela wyprowadzić należy
wniosek, iż skutki ustawowych obowiązków winny być brane pod uwagę przy ustalaniu wartości lokalu. Dla określenia wartości
wyodrębnionych lokali istotna jest bowiem nie tylko sama ich wartość wraz z pomieszczeniami przynależnymi, ale również i wartość
udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, jaki będzie się wiązał z konkretnym lokalem oraz wartość ewentualnych, przyszłych
praw i obowiązków stąd wynikających. Różnice wartości zaś – zgodnie z dyspozycją art. 212 § 1 kc – rekompensowane są przez
stosowne dopłaty. W takim zatem przypadku, jeżeli nawet dochodzi do ograniczenia prawa własności w tym sensie, że wydzielony
lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej nie odpowiada w pełni dotychczasowemu
ułamkowemu udziałowi jego właściciela we współwłasności, to i tak wówczas różnice wartości są rekompensowane przez dopłaty.
3. Po takim ustaleniu znaczenia art. 3 ust. 3 i 4 ustawy w związku z art. 212 § 1 kc Trybunał rozważył zarzuty skarżących
skierowane przeciwko tym przepisom ze względu na to, iż naruszają one art. 64 ust. 3 Konstytucji.
Część tych zarzutów skierowana jest przeciwko nieprawidłowemu stosowaniu zaskarżonych przepisów przez sądy w taki sposób,
iż pozbawiło to skarżących, ich zdaniem, praw majątkowych odzwierciedlających wartość ich pierwotnego udziału we współwłasności.
Zarzuty te dotyczą nieprawidłowego porównania wartości pierwotnego udziału z wartością prawa własności do lokalu wraz z pomieszczeniami
przynależnymi i prawem udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zarzuty te jako odnoszące się do stosowania prawa
przez sądy, nieprawidłowo oceniające wzajemne związki pomiędzy art. 212 § 1 kc i art. 3 ust. 3 i 4 ustawy wykraczają poza
kognicję Trybunału Konstytucyjnego i nie podlegają jego kontroli; nawet jeśli doszło do rażącego naruszenia prawa. Trybunał
Konstytucyjny nie posiada bowiem instrumentów prawnych pozwalających na stwierdzenie takiego naruszenia i usunięcia jego skutków.
Nie jest upoważniony do zbadania stanu faktycznego, a przez to kryteriów materialnych przyznania lokali oraz w następstwie
tego udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej i ich wyceny. Bez ustaleń faktycznych zaś, co do tego, jakie kryteria
przyznania lokali, wyceny ich wartości oraz wyceny wartości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej w porównaniu
z pierwotną wartością udziału we współwłasności były zastosowane – niemożliwa jest ocena, czy doszło do naruszenia prawa.
Natomiast rozważenia wymagają żądania skargi tylko w tym zakresie, w jakim skarżący dopatrują się niekonstytucyjności przepisu,
który przy ustanawianiu odrębnej własności lokalu w drodze znoszenia współwłasności nakazuje ustalenie wysokości udziału we
współwłasności nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu wraz z przynależnościami, w ten sposób
dopuszczając możliwość zmniejszenia wartości nowych praw, w porównaniu z pierwotną wartością udziału we współwłasności.
Jak to już wykazano wyżej, ta część zarzutów skarżących, która odnosi się do dopuszczenia możliwości zmniejszenia wartości
nowopowstałych praw w stosunku do wartości udziału w znoszonej współwłasności bez odpowiedniej rekompensaty pieniężnej – nie
znajduje oparcia w obowiązującym stanie prawnym.
Skoro zaskarżone przepisy mają znaczenie takie, jak ustalono wyżej – to za nietrafną uznać należy tę część zarzutów skargi
konstytucyjnej, która dotyczy hipotetycznego ich rozumienia. Brak jest również w skardze argumentów pozwalających stwierdzić,
że takie ich rozumienie jest utrwalone w praktyce sądowej. Trybunał Konstytucyjny orzeka o zgodności przepisów z Konstytucją.
Może także orzekać o tym, czy rozumienie tych przepisów przez sądy, mające cechy utrwalonej linii orzeczniczej, jest zgodne
z Konstytucją. Tymczasem, skarga w tej części odnosi się do takiego rozumienia przepisów, które nie znajduje wystarczającej
podstawy w ich brzmieniu.
Stąd też w odniesieniu do tej części zarzutów skargi nie mogło w ogóle dojść do obalenia domniemania konstytucyjności zaskarżonych
przepisów.
Przechodząc do drugiej części zarzutów, stwierdzić należy, iż niewątpliwie rozwiązanie nakazujące ustanawianie udział we współwłasności
nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi stanowi pewne
ograniczenie swobody pierwotnego współwłaściciela. Liczyć się on musi z tym, iż zniesienie współwłasności doprowadzić może
do tego, że jego udział w nowopowstałej współwłasności nieruchomości wspólnej nie będzie odpowiadał wysokości pierwotnego
udziału w całej współwłasności. Należy jednak zważyć, iż takie ograniczenie swobody byłego współwłaściciela, który następnie
staje się właścicielem odrębnego lokalu związane jest niejako z istotą i naturą nowopowstałego prawa rzeczowego.
Należy zauważyć nadto na marginesie, iż przepisy ogólne kodeksu cywilnego przewidują sytuacje, które w znacznie większym stopniu
ograniczają prawa przyszłych właścicieli w toku znoszenia współwłasności, niż te ograniczenia, o których była mowa wyżej.
Współwłaściciel nie może liczyć, że zniesienie współwłasności doprowadzi do podziału rzeczy w naturze nie tylko wtedy, gdy
rzecz nie daje się podzielić (art. 212 § 1 kc), lecz także i wtedy, gdy podział rzeczy wspólnej byłby sprzeczny z przepisami
ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie
jej wartości (art. 211 kc).
W świetle powyższego ograniczenie swobody współwłaściciela w toku znoszenia współwłasności dla ustanowienia odrębnej własności
samodzielnych lokali, polegające na tym, iż liczyć się on musi z ustanowieniem współwłasności nieruchomości wspólnej oraz
z tym, że jego udział w przyszłej współwłasności nieruchomości wspólnej nie będzie odpowiadał wysokości pierwotnego udziału
we współwłasności, uznać należy za relewantne do istoty i funkcji takiego znoszenia współwłasności, które ma na celu ustanowienie
odrębnej własności lokali. Jak bowiem wykazano wyżej, zarówno istnienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jak i partycypacja
w prawach i obowiązkach z tej własności wynikających w oparciu o kryterium udziału powierzchni lokalu wyodrębnionego w łącznej
powierzchni wszystkich lokali, są nierozłącznie związane z istotą prawa własności lokalu.
Inną rzeczą jest, w jakim zakresie skutki tych bezwzględnie obowiązujących rozwiązań ustawowych winny być brane pod uwagę
przy ustalaniu wartości nowopowstałego prawa. Jak to wskazano wyżej, ustalając wartość nowopowstałego prawa własności do lokalu
sąd winien brać pod uwagę wszystkie czynniki na wartość tę wpływające; w tym także i to, że mniejsza powierzchnia lokalu o
większej wartości rynkowej łączyć się musi z odpowiednimi, mniejszymi (lub większymi) prawami i obowiązkami związanymi z istnieniem
przymusowej współwłasności nieruchomości wspólnej. Takie znaczenie zaskarżonych przepisów wynika z mających tu zastosowanie
zasad ogólnych prawa cywilnego.
Jak wynika z dotychczasowego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, przepis art. 64 ust. 3 Konstytucji pełni podwójną rolę.
W pierwszej kolejności stanowi on jednoznaczną i wyraźną konstytucyjną podstawę dla wprowadzania ograniczeń prawa własności.
Po drugie zaś, zawarte w tym przepisie przesłanki dopuszczalności ograniczania własności stanowić mogą tak formalne, jak i
materialne kryterium kontroli dokonanych przez prawodawcę ograniczeń. Przepis ten nie ustanawia jednak wyczerpująco granic
zawężających swobodę ustawodawcy w tym zakresie (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 12 stycznia 1999 r., sygn. P. 2/98, OTK ZU Nr 1/1999, poz. 2). Z treści art. 64 ust. 3 Konstytucji wynika, że dopuszczalne jest tylko ustawowe ograniczenie własności,
o ile nie narusza jej istoty, co oznacza, że własność może zostać ograniczona, ale wyłącznie w drodze ustawy i tylko w takim
zakresie, w jakim wprowadzone ograniczenie nie narusza istoty prawa własności.
Z dotychczasowego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego wynika również, iż ograniczenia własności są dopuszczalne tylko przy
zachowaniu wymogów wynikających z art. 64 ust. 3 Konstytucji oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 25 lutego 1999 r., sygn. K. 23/98, OTK ZU Nr 2/1999, poz. 25). W myśl tego ostatniego przepisu, mogą być one ustanawiane tylko w ustawie i jedynie wówczas,
gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska,
zdrowia i moralności publicznej albo wolności i praw innych osób. Zgodnie z dotychczasowym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego,
zagwarantowanie ochrony własności stanowi konstytucyjną powinność państwa o charakterze publicznoprawnym, a jej urzeczywistnianie
następuje zarówno poprzez działania o charakterze prawotwórczym, tj. poprzez ukształtowanie podstawowych instytucji prawnych
konkretyzujących treść prawa własności, jak i przez faktyczne czynności organów państwa, zwłaszcza zaś sądów, które mają za
przedmiot ochronę dóbr stanowiących czyjąś własność (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 11 maja 1999 r., sygn. K. 13/98, OTK ZU Nr 4/1999, poz. 74).
Wobec powyższego rozważenia wymaga kwestia, czy zaskarżone przepisy wprowadzają rzeczywiście ograniczenia prawa własności
pierwotnego współwłaściciela i czy są to ograniczenia, naruszające istotę własności.
Ograniczenie prawa własności współwłaściciela w trakcie znoszenia współwłasności dla ustanawiania odrębnej własności lokali,
polega na tym, iż liczyć się musi on z tym, iż jego udział w przyszłej współwłasności nieruchomości wspólnej nie będzie odpowiadać
ułamkowo pierwotnemu udziałowi we współwłasności. Ograniczenie, o którym mowa była wyżej dokonane zostało jednak w drodze
ustawy i nie naruszyło istoty prawa własności współwłaściciela w trakcie znoszenia współwłasności dla ustanowienia nowego
prawa rzeczowego, jakim jest prawo własności odrębnego lokalu. Jest to bowiem ograniczenie konieczne dla ochrony praw innych
współwłaścicieli, jako że niemożliwe jest wyodrębnienie lokali, których wartość wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz
przyszłym udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej idealnie odpowiadałaby pierwotnemu udziałowi we współwłasności.
Nadto ograniczenie to nastąpiło w sposób nie znoszący zasady zachowania wartości pierwotnego prawa własności; a tym samym
nie naruszyło też istoty prawa własności pierwotnego współwłaściciela.
Ograniczenie to zatem było konieczne w rozumieniu art. 31 ust. 3 Konstytucji dla ochrony praw innych współwłaścicieli, z zarazem
a zarazem przyszłych właścicieli odrębnych lokali, nastąpiło w drodze ustawy oraz nie zniosło istoty pierwotnego prawa własności.
Jest zatem zgodne z art. 64 ust. 3 Konstytucji.
Z tych względów Trybunał orzekł, jak w pkt. 2 sentencji wyroku.
4. Trybunał Konstytucyjny przeszedł do zbadania zgodności art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy, którym skarżący zarzucają
niezgodność z art. 64 ust. 3 Konstytucji.
Artykuł 7 ust. 1 stanowi, iż odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej właściciela
nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Artykuł 8 ust. 1 wskazuje natomiast, co powinna określać umowa
o ustanowieniu odrębnej własności lokali.
Zaskarżony art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali reguluje sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali, w tym m.in. poprzez
możliwość ich ustanowienia w drodze orzeczenia sądowego znoszącego współwłasność. Przepis ten w ogóle zatem nie wiąże się
bezpośrednio z powołanym jako podstawa kontroli art. 64 ust. 3 Konstytucji. Wyodrębnienie własności lokali w drodze orzeczenia
sądowego znoszącego współwłasność zastępuje niejako umowę między współwłaścicielami. Istota funkcji orzeczniczej sądu w tej
sprawie nie polega na wprowadzaniu innych ograniczeń prawa własności niż te, które wynikają z ustawy. W wyniku takiej decyzji
procesowej, w nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności wyodrębnione zostają lokale, które od momentu uzyskania atrybutu
prawomocności przez wydane w tej mierze orzeczenie, stają się przedmiotem odrębnej własności byłych współwłaścicieli, zaś
niepodlegająca podziałowi nieruchomość wspólna staje się przedmiotem ich współwłasności, w której zostaje na nowo określona
wysokość poszczególnych udziałów.
Uregulowanie dopuszczające możliwość zniesienia współwłasności oraz ustanowienie odrębnej własności lokali, nie na skutek
umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami, ani też nie w następstwie jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
lecz w drodze orzeczenia sądowego – samo w sobie – nie ingeruje zatem ograniczająco w sferę gwarancji materialnych ochrony
własności. Podniesiony zaś w treści uzasadnienia przedmiotowej skargi konstytucyjnej zarzut, iż sama dopuszczalność ustanawiania
odrębnej własności lokali w wyniku orzeczenia sądowego budzi wiele kontrowersji, a utrwalona linia orzecznicza przez długi
czas wykluczała dopuszczalność ustanawiania odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia znoszącego współwłasność, w ogóle
nie może być przedmiotem analizy Trybunału Konstytucyjnego. Prawo do sądu w tej sprawie służy bowiem wzmocnieniu ochrony własności,
a nie jej ograniczaniu. Podkreślić należy ponownie, iż sąd znoszący współwłasność powinien się kierować nie tylko wartością
pierwotnego udziału w porównaniu z wartością nowopowstałych praw, lecz także wskazanymi wyżej kryteriami materialnymi, pozwalającymi
najlepiej zaspokoić potrzeby współwłaścicieli przy respektowaniu ich woli oraz uwzględnieniu wszelkich okoliczności faktycznych,
przemawiających za takim, a nie innym podziałem. Kryteria podziału winny być w pełni przejrzyste i uzasadnione. W świetle
powyższego stwierdzić zatem trzeba, iż zaskarżony przepis art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali nie jest niezgodny z art.
64 ust. 3 Konstytucji.
Ograniczeń prawa własności nie wprowadza również kwestionowany przez skarżących przepis art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Wskazuje on te elementy, bez określenia których nie jest dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokali. Są nimi: wskazanie
rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także sprecyzowanie wielkości udziałów
przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Przepis ten w żaden sposób nie może zatem ograniczać
prawa własności, skoro go nie dotyczy. Zaskarżony art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali nie jest niezgodny z powołanym wzorcem
konstytucyjnym.
Zarówno zatem art. 7 ust. 1, jak i art. 8 ust. 1 ustawy nie stwarzają – same przez się – żadnych ograniczeń prawa własności
i nie dotyczą materii, o której mowa jest w art. 64 ust. 3 Konstytucji. Nie są one niezgodne z tym wzorcem konstytucyjnym.
Z tych względów Trybunał Konstytucyjny orzekł jak w pkt. 3 sentencji.
Biorąc pod uwagę powyższe Trybunał orzekł jak w sentencji.
Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.