W skardze konstytucyjnej z 27 maja 2015 r. skarżąca spółka – Grudziądzkie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. (dalej: skarżąca, TBS, pozwana) – wystąpiła o stwierdzenie, że art. 27 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2013 r. poz. 255; dalej: u.n.f.p.b.m.) jest niezgodny z art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 w związku z art. 2 Konstytucji.

Skarga konstytucyjna została wniesiona w związku z następującą sprawą. W 2004 r. Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Nieruchomościami Sp. z o.o. w Grudziądzu przeznaczyło na sprzedaż lokale znajdujące się w budynku, którego właścicielem była Gmina Miasta Grudziądza. Najemcom lokali zaproponowano ich kupno z 70% bonifikatą, jednak żaden z nich nie skorzystał z tej propozycji. Wówczas nieruchomość została wniesiona jako aport do skarżącej. W 2012 r. skarżąca podjęła decyzję o sprzedaży tej nieruchomości. Zaproponowała najemcom nabycie całej nieruchomości, jednak także i tym razem nikt nie skorzystał z oferty. W dniu 5 kwietnia 2013 r. skarżąca sprzedała nieruchomość osobom spoza kręgu najemców (dalej: nabywcy).

Wyrokiem z 22 sierpnia 2013 r. (sygn. akt I C 33/13) Sąd Okręgowy w Toruniu – Wydział I Cywilny (dalej: Sąd Okręgowy w Toruniu) po rozpoznaniu powództwa jednego z najemców nieruchomości ustalił, że nieważna jest umowa sprzedaży nieruchomości położonej w Grudziądzu zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, zawarta 5 kwietnia 2013 r. między skarżącą a nabywcami spoza kręgu najemców. W uzasadnieniu sąd wskazał, że obrót nieruchomościami stanowiącymi własność TBS nie został przewidziany przez ustawodawcę i m.in. z tego powodu pozostaje poza dopuszczalnym zakresem działania skarżącej. Od powyższego wyroku apelacje wnieśli skarżąca i nabywcy nieruchomości. Rozpoznając zarzuty sformułowane we wniesionych środkach odwoławczych, Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny (dalej: Sąd Apelacyjny w Gdańsku) powziął poważne wątpliwości, które wyraził w przedstawionym Sądowi Najwyższemu – na podstawie art. 390 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101, ze zm.; dalej: k.p.c.) – w postanowieniu z 13 lutego 2014 r. zagadnieniu prawnym o następującej treści: „Czy zawarcie umowy sprzedaży własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne wykracza poza ustawowe granice przedmiotu działalności towarzystwa budownictwa społecznego (art. 27 ust. 1 i 2 [u.n.f.p.b.m.] występującego w takiej umowie jako sprzedawca i w związku z tym, czy taka umowa jest ważna (art. 58 § 1 k.c.)”. W dniu 6 czerwca 2014 r. Sąd Najwyższy podjął uchwałę (sygn. akt III CZP 24/14), w której rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne: „Zbycie przez towarzystwo budownictwa społecznego nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, jest niedopuszczalne, chyba że nie wykracza poza granice przedmiotu działalności towarzystwa określone w art. 27 ust. 1 i 2 [u.n.f.p.b.m.]”. Sąd Najwyższy stwierdził, że podstaw normatywnych obowiązywania zakazu zbywania przez TBS nieruchomości zabudowanych, w których są wynajmowane lokale mieszkalne, można poszukiwać w art. 27 u.n.f.p.b.m., w szczególności w interpretowanym a contrario ust. 2 pkt 1, w którym wspomniano o możliwości „nabywania budynków mieszkalnych” z pominięciem wzmianki o możliwości ich zbywania. Wyznaczenie w ustawie dopuszczalnego zakresu działalności osoby prawnej może być uzasadnione względami ochrony interesów osób trzecich. Zdaniem Sądu Najwyższego argument dotyczący wykładni art. 27 u.n.f.p.b.m. nie ma jednak charakteru rozstrzygającego. Określając przedmiot działania TBS, ustawodawca wspomniał w art. 27 ust. 2 pkt 5 u.n.f.p.b.m. ogólnie o możliwości prowadzenia „innej działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą”. Jak podkreślił Sąd Najwyższy, jako „związane z budownictwem mieszkaniowym” i tym samym za dopuszczalne można by uznać wszelkie czynności prawne, które mają charakter pomocniczy, uboczny lub konieczny do realizacji zadania podstawowego w postaci eksploatacji domów mieszkalnych na zasadach najmu. Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na to, że w u.n.f.p.b.m. nie ma przepisu odpowiadającego art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, ze zm.; dalej: u.s.m.), zgodnie z którym, jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150). Przepis ten oznacza, że zbycie zabudowanej nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej, w której ustanowiono spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, jest możliwe tylko w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego. Brak w u.n.f.p.b.m. odpowiednika art. 16 ust. 1 u.s.m. utrudnia ścisłe określenie wyjątków od zasady wyłączającej możliwość zbycia przez towarzystwo budownictwa społecznego nieruchomości, w której są wynajmowane lokale mieszkalne. Niemniej Sąd Najwyższy uznał, że z przytoczonych względów należy uznać tę zasadę za obowiązującą. Poza przypadkami zbycia takiej nieruchomości w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego, odstępstwo od tej zasady mogłoby dotyczyć wyjątkowych sytuacji, w których zbycie to byłoby działaniem „związanym z budownictwem mieszkaniowym” (art. 27 ust. 2 pkt 5 u.n.f.p.b.m.), podporządkowanym celowi głównemu (art. 27 ust. 1 u.n.f.p.b.m.), np. w razie, gdyby nabywcą był inny TBS albo spółdzielnia mieszkaniowa. W braku szczególnego uzasadnienia umowę zbycia przez towarzystwo nieruchomości, w której są wynajmowane lokale mieszkalne, należy uznać za nieważną. Dalej Sąd Najwyższy stwierdził, że zdolność prawna TBS została ograniczona przez art. 27 u.n.f.p.b.m. Skonkludował, że czynność prawna dokonana przez TBS z przekroczeniem ustawowych kompetencji jest zatem nieważna jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.).

Wyrokiem z 16 grudnia 2014 r. (sygn. akt V ACa 747/13) Sąd Apelacyjny w Gdańsku, stwierdziwszy, że zaskarżony wyrok odpowiada prawu, oddalił apelacje pozwanych. Orzeczenie to, wskazane przez skarżącą jako ostateczne w rozumieniu art. 79 ust. 1 Konstytucji, zostało jej, wraz z uzasadnieniem, doręczone 27 lutego 2015 r.

Skarżąca twierdzi, że zakwestionowany w skardze art. 27 u.n.f.p.b.m. narusza istotę prawa własności (art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3), tj. możność swobodnego rozporządzania mieniem, ponieważ nie przewiduje „możliwości zbywania nieruchomości, które nie zostały przez towarzystwa wybudowane ze środków preferencyjnych pochodzących z budżetu państwa”. Przepis ten narusza także zasadę poprawnej legislacji (art. 2 Konstytucji), gdyż „niejasne sformułowanie [tego przepisu] dopuszcza (…) możliwość [jego] rozmaitych interpretacji”. Z tego powodu – jak podkreśliła skarżąca – orzekający w jej sprawie Sąd Apelacyjny w Gdańsku był zmuszony wystąpić do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego.

Trybunał, działając ex officio, ustalił, że od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 16 grudnia 2014 r. skarżąca oraz nabywcy spoza kręgu najemców wnieśli skargi kasacyjne. Sprawa skarżącej została wpisana do repertorium pod sygnaturą IV CSK 445/15.

Trybunał Konstytucyjny zważył, co następuje:

Na podstawie art. 138 w związku z art. 139 ustawy z dnia 25 czerwca 2015 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz. U. poz. 1064; dalej: ustawa o TK z 2015 r.) z dniem 30 sierpnia 2015 r. utraciła moc ustawa z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz. U. Nr 102, poz. 643, ze zm.; dalej: ustawa o TK). Zgodnie z art. 134 pkt 1 ustawy o TK z 2015 r. w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy w postępowaniu przed Trybunałem w zakresie dotyczącym wstępnego rozpoznania stosuje się przepisy dotychczasowe, tzn. przepisy ustawy o TK. Rozpatrywana skarga konstytucyjna została wniesiona przed dniem wejścia w życie ustawy o TK z 2015 r., dlatego do jej wstępnej kontroli zastosowanie mają przepisy ustawy o TK.​

Skarga konstytucyjna jest szczególnym, a zarazem subsydiarnym środkiem ochrony konstytucyjnych wolności i praw, przysługującym na zasadach określonych w art. 79 ust. 1 Konstytucji oraz w art. 47 ustawy o TK. Pomocniczy charakter skargi konstytucyjnej wyraża się między innymi w niemożności prowadzenia postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym w sytuacji, gdy w sprawie będącej podstawą skargi konstytucyjnej toczy się postępowanie sądowe. Jak długo trwa rozpatrywanie sprawy przez sądy powszechne, administracyjne bądź – w pewnych przypadkach – przez Sąd Najwyższy, tak długo istnieje szansa na usunięcie stanu ewentualnego naruszenia konstytucyjnych wolności lub praw podmiotów postępowania. Trybunał nie może podejmować rozstrzygnięć przed zakończeniem postępowania przez sąd, gdyż oznaczałoby to wkraczanie Trybunału w kompetencje zastrzeżone przez Konstytucję dla organów wymiaru sprawiedliwości.

Trybunał uznaje za zasadne przypomnieć, że choć nie w każdym przypadku zainicjowanie wszelkich procedur pozwalających na rozstrzygnięcie sprawy jest wymagane do spełnienia przesłanek skargi konstytucyjnej (tak jest np. w przypadku skargi kasacyjnej w sprawach cywilnych i kasacji w sprawach karnych), to jednak w sytuacji, w której zostały one już wszczęte i mogą mieć wpływ na ustalenie podstaw wystąpienia ze skargą konstytucyjną, uzasadnione staje się zawieszenie postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym do czasu ich zakończenia (zob. postanowienia TK z 28 czerwca 2006 r., Ts 115/06, OTK ZU nr 5/B/2007, poz. 201 oraz 17 kwietnia 2008 r., Ts 90/08, OTK ZU nr 3/B/2010, poz. 166). Bez orzeczenia Sądu Najwyższego wydanego na skutek skargi kasacyjnej nie sposób dokonać oceny w zakresie ewentualnego naruszenia konstytucyjnych wolności lub praw skarżącej.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 20 ustawy o TK oraz art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c. Trybunał zawiesił postępowanie do czasu zakończenia postępowania przed Sądem Najwyższym.