1. Rzecznik Praw Obywatelskich 22 kwietnia 1997 r. wniósł do Trybunału Konstytucyjnego o stwierdzenie niezgodności art. 47 pkt 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509; zm.: z 1995 r. Nr 86, poz. 433, Nr 133, poz. 654; z 1996 r. Nr 56, poz. 257; z 1997 r. Nr 43, poz. 272, Nr 68 poz. 439 ) skreślającego art. 691 kc w części dotyczącej wygaśnięcia stosunku najmu lokalu mieszkalnego w razie braku osób bliskich zmarłego najemcy uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu z art. 7 przepisów konstytucyjnych utrzymanych w mocy na podstawie art. 77 Ustawy Konstytucyjnej z dnia 17 października 1992 r. o wzajemnych stosunkach między władzą ustawodawczą i wykonawczą Rzeczypospolitej Polskiej oraz o samorządzie terytorialnym (Dz.U. Nr 84, poz. 426; zm.: z 1995 r. Nr 38, poz. 184, Nr 150, poz. 729; z 1996 r. Nr 106, poz. 488) oraz z art. 71 ust. 2 powołanej Ustawy Konstytucyjnej.

Inspiracją dla Rzecznika Praw Obywatelskich do złożenia wniosku w tej sprawie do Trybunału Konstytucyjnego były skargi od właścicieli budynków mieszkalnych, w tym także gmin, którym wspomniany przepis ograniczył prawa do własnego lokalu. Przed wejściem w życie ustawy o najmie lokali, problematyka wstąpienia w stosunek najmu lokalu po śmierci najemcy regulowana była ustawą z 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe, która definiowała pojęcie osoby bliskiej najemcy oraz przepisem art. 691 kc określającym przesłanki uprawniające osobę bliską najemcy do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po jego śmierci. Uprawnienia takie posiadały osoby bliskie, które stale mieszkały z najemcą do chwili śmierci, w przypadku zaś braku osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, stosunek najmu wygasał. Regulacje te, stwierdza Rzecznik Praw Obywatelskich, utraciły moc wraz z wejściem w życie ustawy o najmie lokali, która w art. 47 pkt 3 uchyliła art. 691 kc. Art. 8 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych określa tylko krąg osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, nie regulując sytuacji, w której nie ma osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy, stwierdza wnioskodawca. W tym stanie prawnym Sąd Najwyższy w dwóch uchwałach z 16 maja 1996 r. (sygn. III CZP 46/96, OSNC z 7-8/1996, poz. 104 i sygn. III CZP 77/96, niepublikowana) przyjął, że najem, jako prawo majątkowe nie związane ściśle z osobą najemcy podlega dziedziczeniu na podstawie art. 922 § 1 kc. Oznacza to, stwierdza wnioskodawca, że osoby te z pominięciem spadkobierców wstępują z mocy prawa w stosunek najmu, przy czym mogą to być także osoby, które nigdy nie zamieszkiwały z najemcą. W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich, przepis art. 47 ust. 3 ustawy o najmie lokali w zaskarżonym zakresie narusza konstytucyjną zasadę ochrony własności wyrażoną w art. 7 przepisów konstytucyjnych, gdyż stworzenie przez ustawodawcę prawnej możliwości dziedziczenia najmu lokalu w sposób istotny ogranicza korzystanie przez właścicieli budynków mieszkalnych z przysługującego im prawa własności. Wnioskodawca podziela pogląd Trybunału wyrażony w orzecznictwie, że prawo własności nie jest prawem absolutnym ale jego granice oraz zakres ochrony muszą mieć podstawę w ustawie zasadniczej, w szczególności w zasadzie dobra ogółu, interesu ogólnego (K1/91 z 28 maja 1991 roku, OTK w 1991 r., poz. 4). W ocenie wnioskodawcy, w interesie ogółu nie leży regulacja pozwalająca na uzyskanie w drodze dziedziczenia prawa do mieszkania przez osoby nie zamieszkujące do chwili śmierci z najemcą i często posiadający inny lokal. Powstała sytuacja prawna dotyczy także mieszkań znajdujących się w zasobach gminy, nie pozwalając im na wykonywanie obowiązków dotyczących zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli, narusza więc także art. 71 ust. 2 Ustawy Konstytucyjnej, gdyż w sposób niedopuszczalny, zdaniem RPO, ogranicza wykonywanie przez gminy zadań zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej o niskich dochodach.

2. Prokurator Generalny w piśmie z 24 czerwca 1997 r. podzielił stanowisko wnioskodawcy o sprzeczności zakwestionowanej regulacji zarówno z art. 7 przepisów konstytucyjnych, jak i z art. 71 ust. 2 Ustawy Konstytucyjnej, z powodów wskazanych we wniosku. W ocenie Prokuratora Generalnego najem powinien być traktowany jako prawo ściśle związane z osobą najemcy a prawo do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy przysługiwać powinno wyłącznie osobom wymienionym w art. 8 ustawy o najmie lokalu.

Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych oraz o zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz.U. Nr 111, poz. 723) zmieniony został zakwestionowany we wniosku stan prawny określający dziedziczenie prawa do najmu lokalu. Powołana ustawa w art. 1 pkt 7 ustaliła nowe brzmienie art. 8 ustawy z 2 lipca 1994 r., określając w ust. 1 krąg osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy oraz warunki, jakie muszą spełnić osoby uprawnione. Natomiast w ust. 2 art. 8 przewiduje, iż w razie braku osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lub zrzeczenia się przez nich tego prawa, stosunek najmu lokalu wygasa. Regulacja ta sprawia, że w przypadku zaistnienia warunków przewidzianych w art. 8 ust. 2 ustawy o najmie lokali, stosunek najmu nie podlega dziedziczeniu lecz wygasa. Tym samym zmiana stanu prawnego dokonana została w kierunku implicite postulowanym we wniosku.

Utrata mocy obowiązującej przepisów, w zakresie objętym wnioskiem Rzecznika Praw Obywatelskich, przed wydaniem orzeczenia przez Trybunał Konstytucyjny wywołała ten skutek, że usunęła przesłankę do dalszego prowadzenia sprawy. Brak tej przesłanki procesowej, jak wielokrotnie stwierdzał Trybunał Konstytucyjny (U. 3/93, OTK z 1993 r., cz. II, poz. 23; U. 11/92 i U. 9/92, OTK w 1992 r., cz. II, poz. 29 i 31 ) powoduje zgodnie z art. 4 ust. 2 powołanej ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o Trybunale w związku z art. 90 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz.U. Nr 102, poz. 643), konieczność umorzenia postępowania.

W tej sytuacji Trybunał Konstytucyjny postanowił jak w sentencji.