1. Sąd Rejonowy w Toruniu, Wydział I Cywilny, postanowieniem z 9 sierpnia 2007 r. (sygn. akt IC 245/07), zwrócił się z pytaniem prawnym, czy art. 11 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, ze zm.; dalej: ustawa) w zakresie, w jakim uniemożliwia wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem trzyletniego terminu przez właściciela niebędącego osobą fizyczną, jest zgodny z art. 2 i art. 64 Konstytucji oraz art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności (Dz. U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175, ze zm.; dalej: Protokół nr 1 do Konwencji).

Postanowieniem z 16 sierpnia 2007 r. (sygn. akt IC 862/06) sąd sprostował oczywistą omyłkę sentencji postanowienia, zastępując, jako wzorzec kontroli w postępowaniu przez Trybunałem Konstytucyjnym, liczbę „2” liczbą „21”.

Wątpliwości sądu co do konstytucyjności wyżej wskazanego przepisu ustawy pojawiły się na tle następującego stanu faktycznego:

Przedsiębiorstwo Handlowo-Produkcyjne Polski Tytoń SA w Radomiu (strona powodowa), będące właścicielem lokalu mieszkalnego, wniosło o eksmisję Zygmunta M., Marii M., Sławomira M., Bartłomieja M. i Marka M. (pozwani). Powodowa spółka twierdzi, że łączyła ją z pozwanymi umowa najmu, którą wypowiedziała na podstawie art. 11 ust. 5 ustawy, z zachowaniem trzyletniego terminu wypowiedzenia. Wypowiedzenie to nastąpiło w związku z zamiarem przeznaczenia lokalu zajmowanego dotychczas przez pozwanych dla kadry kierowniczej spółki, w celu rozwinięcia działalności w północnej części Polski.

Pozwani, nie zaprzeczając twierdzeniom faktycznym podanym przez powódkę, uznali żądanie pozwu pod warunkiem przydzielenia im lokalu socjalnego lub zastępczego.

Gmina Miasta Torunia, która przystąpiła do procesu, wniosła o oddalenie powództwa, wskazując, że wypowiedzenie najmu było bezskuteczne, gdyż w budynku należącym do powodowej spółki znajdują się wolne mieszkania.

Sąd pytający doszedł do wniosku, że przewidziana w art. 11 ust. 5 ustawy możliwość trzyletniego wypowiedzenia stosunku prawnego lokatorowi przez właściciela wiąże się wyłącznie z zamieszkaniem przez niego w swoim lokalu. Zaskarżony przepis nie znajduje natomiast zastosowania do podmiotów niebędących osobami fizycznymi. Zatem podmioty te są pozbawione możliwości wypowiedzenia lokatorowi, nie później niż na 3 lata naprzód, umowy najmu lokalu, z powołaniem się na wolę wykorzystania tego lokalu dla własnych potrzeb.

Sąd kwestionuje art. 11 ust. 5 ustawy nie w całości, lecz „w zakresie, w jakim uniemożliwia wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem trzyletniego terminu przez właściciela niebędącego osobą fizyczną”. Taki sposób sformułowania przedmiotu zaskarżenia wskazuje, że wątpliwości sądu nie dotyczą pozytywnej treści normy zawartej w art. 11 ust. 5 ustawy, przyznającej możliwość wypowiedzenia w terminie trzyletnim stosunku prawnego lokatorowi przez właściciela, jeżeli chce on zamieszkać w lokalu będącym przedmiotem umowy najmu. Zastrzeżenia sądu budzi natomiast to, czego w zaskarżonym przepisie nie ujęto, czyli brak w nim normy przewidującej wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego, z zachowaniem trzyletniego terminu, przez właściciela niebędącego osobą fizyczną, który zamierza ten lokal wykorzystać dla własnych potrzeb.

Argumenty przedstawione przez sąd w uzasadnieniu pytania prawnego sformułowane zostały następująco:

1) rozwiązanie przyjęte w ustawie o ochronie praw lokatorów nadaje prawu najemcy w stosunku do właściciela wyjątkowo silny charakter, co jest sprzeczne zarówno z naturą najmu, jak i własności,

2) obowiązujące przepisy nie pozwalają właścicielowi, będącemu osobą prawną, który wynajął lokal, na odzyskanie go od najemcy, o ile płaci on czynsz i nie niszczy substancji lokalu,

3) ustawodawca zróżnicował w istotny sposób sytuację właścicieli z uwagi na ich status, pozbawiając w szerokim zakresie jednostki organizacyjne możliwości dysponowania rzeczą.

Zdaniem sądu pytającego, tak sformułowany przepis prowadzi do nadmiernego ograniczenia praw właściciela mającego status osoby prawnej i przez to budzi wątpliwości co do zgodności z: a) art. 21 Konstytucji, gwarantującym ochronę prawa własności i prawa dziedziczenia (ust. 1) oraz określającym dopuszczalność wywłaszczenia (ust. 2); b) art. 64 Konstytucji, w którym zapewnia się prawo do własności i innych praw majątkowych (ust. 1) oraz równą ich ochronę (ust. 2), a także określa przesłanki ograniczenia prawa własności (ust. 3); c) art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji regulującym ochronę własności.

2. Pismem z 22 września 2008 r. stanowisko w sprawie zajął Prokurator Generalny. Wniósł o uznanie, że kwestionowany art. 11 ust. 5 ustawy w zakresie, w jakim uniemożliwia wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem trzyletniego terminu przez właściciela niebędącego osobą fizyczną, jest zgodny z art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji oraz z art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji, a także nie jest niezgodny z art. 21 ust. 2 Konstytucji.

Prokurator Generalny stwierdził, że problem przedstawiony w pytaniu prawnym sprowadza się do oceny konstytucyjności pominięcia ustawodawczego we wskazanym przez sąd zakresie, co jest dopuszczalne konstytucyjnie.

Prokurator podniósł nadto, że zakwestionowany przepis nie ma związku z normą art. 21 ust. 2 Konstytucji, na jego podstawie nie dochodzi bowiem do pozbawienia właściciela prawa własności lokalu mieszkalnego i w efekcie należy uznać, że art. 21 ust. 2 Konstytucji nie jest adekwatnym wzorcem kontroli w niniejszej sprawie.

Odnosząc się do sformułowanych przez sąd zarzutów, Prokurator Generalny podniósł, że kontrola konstytucyjności ustaw przebiega w oparciu o domniemanie, że badane normy są zgodne z Konstytucją: ciężar dowodu spoczywa na podmiocie kwestionującym tę zgodność, a przedstawione przez sąd argumenty nie są przekonujące. Ustawa o ochronie praw lokatorów została uchwalona w celu wykonania nałożonego na ustawodawcę obowiązku określonego w art. 75 ust. 2 Konstytucji, który stanowi, że ochronę praw lokatorów określa ustawa. Stała się ona zatem instrumentem prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli i przeciwdziałaniu bezdomności (art. 75 ust. 1 Konstytucji). Ranga i rola społeczna tej ustawy wynika stąd, jak podkreślił Prokurator Generalny, iż prawo, którego przedmiotem jest mieszkanie, służy zaspokojeniu jednej z elementarnych potrzeb człowieka i dlatego ma szczególne znaczenie zarówno dla uprawnionego, jak i całego społeczeństwa.

Sytuacja prawna najemcy nie może być też kształtowana w oderwaniu od ogólnych wskazań zawartych w art. 75 i art. 76 Konstytucji. Przewidziana w art. 75 ust. 2 Konstytucji ochrona praw lokatorów może realizować się przez przepisy ustawowe ograniczające wykonywanie własności. Nieprzekraczalne granice dla tej ochrony wyznacza wynikający z art. 31 ust. 3 i art. 64 ust. 3 Konstytucji zakaz naruszania istoty własności oraz nakaz poszanowania zasady proporcjonalności.

Najważniejszym środkiem prawnym w systemie ochrony praw lokatorów jest ochrona trwałości tytułu prawnego do mieszkania. Zasadniczą regulację tego zagadnienia zawierają przepisy art. 11 ustawy. Zaznaczyć należy, że przepisy te nie pozbawiają lokatora uprawnienia do spowodowania zakończenia stosunku prawnego, na podstawie którego używa on lokalu, ani nie wyłączają możliwości rozwiązania umowy na podstawie zgodnego oświadczenia woli obu stron. Ograniczeniu podlegają natomiast uprawnienia właściciela lokalu. Właściciel bowiem może wypowiedzieć stosunek prawny tylko w trybie określonym w ustawie i wyłącznie z przyczyn określonych w ustawie (katalog tych przyczyn jest zamknięty).

Celem regulacji zawartej w art. 11 ust. 5 ustawy jest rozwiązanie kolizji między prawami lokatora a prawami właściciela lokalu. Zaskarżony przepis respektuje prawo tego ostatniego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym lokalu.

Adresatem zakwestionowanego przepisu są wyłącznie osoby fizyczne, gdyż jedynie takie podmioty mają potrzeby mieszkaniowe, rozumiane jako potrzeby osobiste. Zatem sytuacja prawna osób fizycznych i osób prawnych jest odmienna. W tych okolicznościach ustawodawca w art. 11 ust. 5 ustawy mógł więc, zdaniem Prokuratora Generalnego, dokonać zróżnicowania sytuacji prawnej właścicieli lokali mieszkalnych z uwagi na ich status prawny, poprzez przyznanie uprawnienia do wypowiedzenia lokatorowi w tym trybie stosunku prawnego tylko jednej kategorii podmiotów – osobom fizycznym, z pominięciem drugiej kategorii – osób prawnych. Wynikające z tego „pominięcia” ograniczenie prawa własności podyktowane jest potrzebą ochrony lokatorów, a więc praw innych osób. Zatem spełnione są przesłanki, o których mowa w art. 31 ust. 3 Konstytucji. Ograniczenie to także nie jest nadmierne (nieproporcjonalne), gdyż racjonalnie je uzasadnia cel, któremu ma służyć.

Zatem zarzucany przez sąd brak w art. 11 ust. 5 ustawy normy dopuszczającej wypowiedzenie stosunku prawnego lokatorowi przez osobę niebędącą osobą fizyczną nie znajduje uzasadnienia i art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów jest zgodny z art. 64 Konstytucji, a w konsekwencji również z art. 21 ust. 1 Konstytucji.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez art. 11 ust. 5 ustawy art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji Prokurator Generalny, opierając się na orzecznictwie Europejskiego Trybunału Praw Człowieka oraz Trybunału Konstytucyjnego stwierdził, że w sytuacji zachowania możliwości zbycia własności oraz regularnego otrzymywania czynszu nie dochodzi do naruszenia prawa własności, a tym samym wskazanego przez sąd przepisu Protokołu nr 1 do Konwencji.

3. Pismem z 9 października 2008 r. Marszałek Sejmu wniósł o uznanie, że art. 11 ust. 5 ustawy jest niezgodny z art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji oraz z art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji w zakresie, w jakim uniemożliwia wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem trzyletniego terminu przez właściciela niebędącego osobą fizyczną, a także nie jest niezgodny z art. 21 ust. 2 Konstytucji.

Marszałek Sejmu przypomniał, opierając się na orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego, obowiązki ustawodawcy zwykłego wynikające z nakazów art. 21 ust. 1 i 64 ust. 1 Konstytucji, związane z zapewnieniem ochrony prawa własności i powstrzymywaniem się od tworzenia regulacji prawnych mogących tę ochronę ograniczać lub jej pozbawiać. Marszałek uznał również, że istnieją inne możliwości osiągnięcia celu społecznego, jakim jest ochrona najemców, w sposób mniej ograniczający prawa właścicieli. Stwierdził, że wynikające z kwestionowanego przepisu bezterminowe ograniczenie dysponowania przez właściciela jego prawem nie spełnia wymogów konieczności i proporcjonalności wynikających z art. 31 ust. 3 Konstytucji.

Marszałek przywołał wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z 19 czerwca 2006 r., nr 35014/97, w sprawie Hutten-Czapska przeciwko Polsce, że właściciele lokali mieszkalnych nie mogą być jedyną grupą społeczną ponoszącą ciężar przemian ustrojowych i ekonomicznych w zakresie rozwiązywania ciężkiej sytuacji mieszkaniowej w Polsce, szczególnie poprzez wprowadzenie rozwiązań ograniczających pobieranie pożytków z nieruchomości i prawo rozporządzania nimi, bez jakichkolwiek mechanizmów kompensacyjnych niwelujących obciążenia właścicieli. Dlatego też Marszałek wniósł o uznanie niezgodności art. 11 ust. 5 ustawy z art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji.

Zdaniem Marszałka wskazane wyżej ograniczenia prawa własności, ze względu na proklamowaną równą ochronę prawa własności, nie powinny dotyczyć również własności osób innych niż fizyczne.

Odnosząc się do przywołanego przez sąd art. 21 ust. 2 Konstytucji Marszałek wniósł o uznanie go za nieadekwatny wzorzec kontroli, gdyż wymagania z niego wynikające nie dotyczą sytuacji, w których pozbawienie czy też ograniczenie praw majątkowych następuje, wbrew woli uprawnionego, na rzecz podmiotu prawa prywatnego, zaś z orzecznictwa Trybunału wynika konieczność restryktywnego interpretowania tego przepisu.

Trybunał Konstytucyjny zważył, co następuje:

1. Przepis kwestionowany przez Sąd Rejonowy w Toruniu, Wydział I Cywilny, wchodzi w skład art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, ze zm.; dalej: ustawa), w którym ustawodawca zamieścił zasadnicze uregulowania dotyczące warunków i trybu, w jakich może dojść do ustania stosunku prawnego umożliwiającego lokatorowi odpłatne korzystanie z lokalu mieszkalnego. Kwestionowany w pytaniu prawnym ust. 5 tego artykułu ma następujące brzmienie: „Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4”.

Art. 11 ust. 4 ustawy stanowi, że: „(…) właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego”.

Wskazane przepisy art. 11 ust. 4 i 5 ustawy są przewidzianymi przez ustawodawcę wyjątkami od art. 11 ust. 1 ustawy, o treści „Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 (…)”. Z kolei art. 11 ust. 7 ustawy stanowi, że „Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela”.

Trybunał Konstytucyjny stwierdza, że zarówno art. 11 ust. 4, jak i ust. 5 ustawy są związane z planowanym przez właściciela zamieszkaniem w lokalu. Różnią się zaś terminami opuszczenia lokalu, które wynikają z faktu zapewnienia lokalu zamiennego (lub posiadaniem takiego przez lokatora) – nie później niż na pół roku naprzód (ust. 4) oraz nie zapewnienia takiego lokalu – nie później niż na 3 lata naprzód (ust. 5).

Sąd kwestionuje art. 11 ust. 5 ustawy nie w całości, lecz „w zakresie, w jakim uniemożliwia wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem trzyletniego terminu przez właściciela niebędącego osobą fizyczną”. Taki sposób sformułowania przedmiotu zaskarżenia wskazuje, że wątpliwości sądu dotyczą nie pozytywnej treści normy zawartej w art. 11 ust. 5 ustawy, lecz braku w zaskarżonym przepisie normy przewidującej wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego, z zachowaniem trzyletniego terminu, przez właściciela niebędącego osobą fizyczną, który zamierza ten lokal wykorzystać dla własnych potrzeb.

2. Odnosząc się do powyższych ustaleń, Trybunał Konstytucyjny postanowił rozstrzygnąć, czy dochowane zostały wymogi formalne, od których spełnienia uzależniona jest dopuszczalność merytorycznego rozpoznania pytania prawnego.

Trybunał Konstytucyjny przypomina, że zgodnie z art. 193 Konstytucji oraz art. 3 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz. U. Nr 102, poz. 643, ze zm.; dalej: ustawa o TK), każdy sąd może przedstawić Trybunałowi Konstytucyjnemu pytanie prawne co do zgodności aktu normatywnego z Konstytucją, ratyfikowanymi umowami międzynarodowymi lub ustawą, jeżeli od odpowiedzi na to pytanie zależy rozstrzygnięcie sprawy toczącej się przed sądem. Cechą istotną pytania prawnego jest jego ścisły związek z toczącym się postępowaniem w indywidualnej sprawie i wątpliwością, która wystąpiła w toku konkretnego postępowania. Jej istnienie jest przesłanką konieczną wszczęcia i prowadzenia postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym w sprawie pytania prawnego. Skorzystanie z instytucji pytania prawnego jest możliwe od momentu wszczęcia postępowania sądowego aż do jego prawomocnego zakończenia. Musi ono spełniać przesłanki: 1) podmiotową, 2) przedmiotową oraz 3) funkcjonalną.

Przesłanka podmiotowa oznacza, że z pytaniem prawnym może zwrócić się do Trybunału Konstytucyjnego sąd. Przesłanka ta została w niniejszej sprawie spełniona.

Przedmiotem pytania prawnego (przesłanka przedmiotowa) musi być konstytucyjność konkretnej normy prawnej, co do której sąd pytający musi wykazać, że zastrzeżenia dotyczące jej konstytucyjności czy legalności są tak istotne, iż zachodzi potrzeba ich wyjaśnienia przez Trybunał Konstytucyjny w drodze procedury pytań prawnych (por. wyrok TK z 12 marca 2002 r., sygn. P 9/01, OTK ZU nr 2/A/2002, poz. 14 oraz postanowienie z 22 października 2007 r., sygn. P 24/07, OTK ZU nr 9/A/2007, poz. 118).

Postępowanie toczące się przed Trybunałem Konstytucyjnym, zainicjowane pytaniem prawnym, stanowi kontrolę prawa związaną z konkretną sprawą, zawisłą przed sądem, gdy na gruncie tej sprawy pojawiła się wątpliwość co do legalności lub konstytucyjności przepisu, który ma być zastosowany w tej właśnie sprawie. Przesłanką funkcjonalną pytania prawnego jest więc jego relewancja. Trybunał Konstytucyjny, przyjmując pytanie prawne do rozpoznania bada, czy jego wypowiedź dotycząca konstytucyjności przepisu będzie miała wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. To znaczy, że musi istnieć zależność między odpowiedzią na pytanie a rozstrzygnięciem toczącej się przed sądem pytającym sprawy. To sąd pytający, kierując pytanie prawne do Trybunału Konstytucyjnego, musi wykazać tę zależność (por. np. postanowienia TK z 29 marca 2000 r., sygn. P. 13/99, OTK ZU nr 2/2000, poz. 68; z 10 października 2000 r., sygn. P. 10/00, OTK ZU nr 6/2000, poz. 195; z 27 kwietnia 2004 r., sygn. P 16/03, OTK ZU nr 4/A/2004, poz. 36; z 15 maja 2007 r., sygn. P 13/06, OTK ZU nr 6/A/2007, poz. 57 oraz wyrok z 30 maja 2005 r., sygn. P 7/04, OTK ZU nr 5/A/2005, poz. 53). Trybunał Konstytucyjny stwierdza, że w zakresie badania konstytucyjności art. 11 ust. 5 ustawy przesłanka ta nie została dopełniona, brak jest bowiem podstaw do uznania, że kwestionowany przez sąd przepis jest funkcjonalnie związany z zawisłą przed tym sądem sprawą.

3. Sąd pytający wystąpił do Trybunału Konstytucyjnego o kontrolę art. 11 ust. 5 ustawy, popierając je konstatacją, iż rozwiązanie ustawowe nadaje prawu najemcy w stosunku do właściciela wyjątkowo silny charakter, co jest sprzeczne zarówno z naturą najmu, jak i własności, a nadto że obowiązujące przepisy nie pozwalają właścicielowi, będącemu osobą prawną, który wynajął lokal, na odzyskanie go od najemcy, o ile płaci on czynsz i nie niszczy substancji lokalu. Sąd podkreślił, że ustawodawca zróżnicował w istotny sposób sytuację właścicieli z uwagi na ich status, pozbawiając w szerokim zakresie jednostki organizacyjne możliwości dysponowania rzeczą.

Odnosząc się do tak uzasadnionego pytania prawnego, Trybunał Konstytucyjny stwierdza, że kwestionowany przepis w rzeczywistości odnosi się, w zakresie objętym pytaniem prawnym, tylko do właściciela będącego osobą fizyczną. Kwestionowany przepis nie przewiduje jednak, jak twierdzi pytający sąd, osłabienia ochrony własności w zależności od statusu właściciela, a jedynie przewiduje sytuację, że właściciel będący osobą fizyczną (lub inne wskazane w ustawie osoby z nim związane) mogą znajdować się w sytuacji prawnej, która związana jest z zaspokojeniem ich potrzeb mieszkaniowych (art. 75 Konstytucji), i jako takie mają prawo do zaspokojenia ich z wynajmowanego lokalu w pierwszej kolejności, przed najemcami niespokrewnionymi z właścicielem. Osoba prawna z definicji krewnych mieć nie może. Nie ulega również wątpliwości, że tylko osobom fizycznym przysługuje wskazane w art. 11 ust. 4 i 5 ustawy uprawnienie do „zamieszkania”. Nie ma to związku z nierównym traktowaniem własności osób fizycznych i osób prawnych, jak to sugeruje sąd.

Trybunał Konstytucyjny zwraca uwagę, że sąd, rozpatrując zawisłą przed nim sprawę, zobowiązany jest, korzystając z posiadanych instrumentów prawnych, ocenić przyporządkowanie przepisów ustawy do stanu faktycznego rozpatrywanej sprawy, a następnie dokonać próby samodzielnego zinterpretowania tych przepisów. W niniejszej sprawie, co wynika z uzasadnienia pytania prawnego, art. 11 ust. 5 ustawy był podstawą, jaką przy wypowiedzeniu zastosował powód. Sąd pytający nie zbadał, czy inne przepisy nie będą podstawą do rozstrzygnięcia sprawy. Trybunał Konstytucyjny stwierdza, że art. 11 ustawy, traktujący o wypowiedzeniu lokatorowi umowy najmu, przewiduje zróżnicowane mechanizmy postępowania w różnych sytuacjach faktycznych. Wskazać należy, że art. 11 ust. 1 i 2 ustawy odnoszą się do uprawnień wszystkich właścicieli, zarówno osób fizycznych, jak i prawnych, dając im podstawy do wypowiedzenia umowy najmu, w sytuacjach gdy lokator: 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub 3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub 4) używa lokalu który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy. Ustawodawca postawił jedynie warunek, aby właściciel, w wyżej wskazanych sytuacjach, wypowiadając stosunek prawny najmu lokalu dokonał tego na piśmie, określił przyczynę wypowiedzenia oraz zakreślił jego termin, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Art. 11 ust. 10 ustawy, będący dodatkową (oprócz ust. 2-5) przesłanką o charakterze wyjątkowym, stanowi o możliwości wystąpienia przez właściciela lokalu z pozwem do sądu o rozwiązanie łączącego go z lokatorem stosunku prawnego „z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2”. Właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Zauważyć należy, że możliwość wytoczenia powództwa w trybie przytoczonego przepisu przysługuje każdemu właścicielowi, a więc zarówno osobie fizycznej, jak i osobie prawnej (por. M. Pecyna, Podmiotowe i przedmiotowe przesłanki skuteczności wygaśnięcia stosunku najmu lokalu na tle regulacji ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, „Transformacje Prawa Prywatnego” nr 1-2/2002, s. 80-81).

Niewątpliwie przepis art. 11 ust. 10 ustawy, co słusznie zauważa w swym piśmie również Prokurator Generalny, łagodzi rygoryzm w postaci wprowadzenia przez ustawodawcę zamkniętego katalogu przyczyn umożliwiających właścicielowi wypowiedzenie stosunku prawnego lokatorowi. O tym, czy przyczyny uprawniające wynajmującego do żądania rozwiązania najmu są ważne, decyduje sąd, który, rozstrzygając tę kwestię, powinien zestawić zasadę ochrony trwałości stosunku prawnego do lokalu mieszkalnego z ochroną interesu właściciela. Bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego, ukształtowane zarówno pod rządami ustawy o ochronie lokatorów, jak i poprzednio obowiązującego art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787, ze zm.) precyzuje pojęcie „ważnych przyczyn”, wskazując m.in. na okoliczność, że „najemca dysponuje możliwościami finansowymi, by swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokoić w inny sposób” (wyrok SN z 27 stycznia 2000 r., sygn. akt II CKN 720/98, Lex nr 51070). „Ważną przyczyną” może być również fakt, że lokal staje się z istotnych względów potrzebny wynajmującemu, a nie jest niezbędny najemcy (zob. wyrok SN z: 27 maja 1999 r., sygn. akt II CKN 362/98, OSNC nr 12/1999, poz. 215, 28 września 2001 r., sygn. akt III CKN 404/00, Lex 52361, z 11 lipca 2002 r., sygn. akt IV CKN 1214/00, Lex 80265). Przesłanki te każdorazowo ocenia sąd.

Należy zauważyć, że pogląd sądu, jakoby obowiązujące przepisy nie pozwalały właścicielowi, będącemu osobą prawną, który wynajął lokal, na „odzyskanie” go od najemcy, o ile płaci on czynsz i nie niszczy substancji lokalu, nie w pełni znajduje potwierdzenie w obowiązującej regulacji. Rozwiązanie umowy najmu przez właściciela, mającego status osoby prawnej, jest możliwe nie tylko w sytuacji wskazanej przez sąd rejonowy, lecz także w innych sytuacjach, które są określone w art. 11 ust. 2 pkt 3 i 4, ust. 3 oraz art. 13 ust. 1 ustawy, a zwłaszcza w omówionym wyżej art. 11 ust. 10 tej ustawy.

4. Trybunał Konstytucyjny stwierdza, że w żadnym wypadku w rozpoznawanej przez sąd pytający sprawie przepis art. 11 ust. 5 ustawy, jako dotyczący wyłącznie właścicieli – osób fizycznych, nie może być przez sąd pytający zastosowany.

W związku z powyższym Trybunał Konstytucyjny stwierdza, że wydanie orzeczenia w sprawie, której dotyczy pytanie prawne, jest niedopuszczalne ze względu na niespełnienie warunków, jakie winno spełniać pytanie prawne sądu.

W tym stanie rzeczy Trybunał Konstytucyjny postanowił jak w sentencji.