Trybunał Konstytucyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.; dalej:
u.w.l. lub ustawa o własności lokali), „Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub
wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie
czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać
sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.
Z analizy akt sprawy skarżącego, w szczególności z treści ostatecznego rozstrzygnięcia w jego sprawie zezwalającego wspólnocie
mieszkaniowej na licytacyjną sprzedaż lokalu oraz z treści uzasadnienia skargi konstytucyjnej wynika, że art. 16 ust. 1 u.w.l.
jest kwestionowany wyłącznie w zakresie, w jakim umożliwia zaspokojenie roszczeń wspólnoty związanych z długotrwałym zaleganiem
z wnoszeniem należnych opłat. Tylko ta norma, wyrażona w treści art. 16 ust. 1 u.w.l., może stanowić przedmiot kontroli konstytucyjności
w niniejszej sprawie. Z tego względu Trybunał Konstytucyjny odpowiednio zawęził zakres wyrokowania i umorzył postępowanie
w stosunku do pozostałego zakresu normatywnego art. 16 ust. 1 u.w.l.
2. Otoczenie prawne zaskarżonego przepisu.
2.1. Zarówno ustawa o własności lokali, jak i jej art. 16 ust. 1, weszły w życie 1 stycznia 1995 r. Ustawa reguluje sposoby
ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali (art. 1 ust. 1, art. 7, art. 9, art. 10, art. 11 u.w.l.) połączone z
jednoczesnym powołaniem z mocy prawa tzw. nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 u.w.l.). W razie wyodrębnienia własności lokali
właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.).
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych
lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Jeżeli po zawarciu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu liczba lokali wyodrębnionych
jest mniejsza niż suma lokali niewyodrębnionych przed zawarciem umowy, wówczas dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości
przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia i obowiązki, jakie przysługują
właścicielom lokali wyodrębnionych (art. 4 ust. 1 u.w.l.). Pozostaje on właścicielem tzw. złożonej nieruchomości lokalowej,
obejmującej bryłę budynku składającej się z niewyodrębnionych jeszcze lokali.
Wykładnia przepisów ustawy o własności lokali prowadzi do wniosku, że instytucja odrębnej własności lokalu opiera się na ścisłym
zespoleniu dwóch uprawnień rzeczowych przysługujących do zabudowanej nieruchomości gruntowej lub do nieruchomości budynkowej
znajdującej się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Pierwsze z nich to prawo własności wyodrębnionej nieruchomości
lokalowej. W skład tej nieruchomości wchodzi fizycznie określony lokal, jak również znajdujące się w ramach nieruchomości
wyjściowej pomieszczenia przynależne nieprzylegające bezpośrednio do nieruchomości lokalowej, lecz traktowane w obrocie jako
jej części składowe. Drugie z uprawnień to prawo udziału w przymusowej wspólności ułamkowej prawa przysługującego do nieruchomości
wspólnej, powstającej ex lege z nieruchomości wyjściowej z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w danej nieruchomości (art. 3 ust. 1 u.w.l.).
Połączenie obu uprawnień jest tak ścisłe, że trudno wskazać, które z nich jest prawem głównym, a które podporządkowanym. W
społecznym odbiorze na pierwszy plan wysuwa się własność nieruchomości lokalowej. Jednak ze względu na zasadę powiązania praw
rzeczowych do nieruchomości z prawem do gruntu (zasada superficies solo cedit) oraz zasięg przestrzenny elementów zaliczanych do nieruchomości wspólnej, nieruchomość ta odgrywa istotne znaczenie. Obejmuje
prawo do gruntu (udział we własności lub użytkowaniu wieczystym) oraz prawo współwłasności zdecydowanej większości materialnej
konstrukcji budynku, w którym znajduje się wyodrębniony lokal. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą wszystkie te części
zabudowanej nieruchomości gruntowej lub budynkowej, które nie spełniają definicji sformułowanej w art. 3 ust. 2 u.w.l., tj.
nie służą do wyłącznego korzystania przez poszczególnych właścicieli lokali.
2.2. Większość praw i obowiązków właścicieli lokali uregulowanych w ustawie o własności lokali dotyczy wykonywania praw i
obowiązków współuprawnionych do nieruchomości wspólnej, a nie względem nieruchomości lokalowej. Ustawa ta reguluje przede
wszystkim sposób wykonywania przez właścicieli lokali zarządu nieruchomością wspólną, której są współwłaścicielami. Takie
same uprawnienia i obowiązki co do nieruchomości wspólnej, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych, przysługują
także dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości w stosunku do bryły budynku obejmującej lokale jeszcze niewyodrębnione (art.
4 ust. 1 u.w.l.).
Zgodnie z art. 12 u.w.l., właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
Wedle art. 13 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu jest obowiązany korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający
korzystania przez innych współwłaścicieli. Na współwłaścicielach ciąży ustawowy obowiązek zarządzania nieruchomością wspólną
i ponoszenia kosztów jej utrzymania i eksploatacji. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie
nieruchomością wspólną (art. 27 u.w.l.). Jest to konkretyzacja ogólniejszego obowiązku współdziałania z pozostałymi współwłaścicielami
w ochronie wspólnego dobra (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa
niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy o współwłasności (art. 19 u.w.l.), te
zaś przewidują zasadę określenia sposobu zarządu w umowie zawartej przez współwłaścicieli. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz
z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani z mocy ustawy podjąć uchwałę o wyborze
jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1 zdanie pierwsze u.w.l.). W obu sytuacjach właściciele lokali mogą
w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób
zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd do wykonywania osobie fizycznej albo prawnej (art.
18 ust. 1 u.w.l.).
2.3. Niezależnie od formy wykonywania wspólnego ustawowego zarządu, wszyscy właściciele lokali (jako współwłaściciele nieruchomości
wspólnej) są obowiązani uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 u.w.l.).
Stąd najważniejszym w praktyce obowiązkiem właścicieli lokali jest wnoszenie regularnych opłat na pokrycie kosztów zarządu
nieruchomością wspólną. Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku
do ich udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Składają się na nie, według przykładowego wyliczenia art.
14 u.w.l.:
– wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej (obejmującej zdecydowaną większość konstrukcji budynku i
grunt),
– opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty
za antenę zbiorczą i windę,
– ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne związane z nieruchomością wspólną (obejmującą budynek i grunt),
– wydatki na utrzymanie porządku i czystości w nieruchomości wspólnej,
– wynagrodzenie dla członków zarządu lub zarządcy wspólnoty.
Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele lokali obowiązani są uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat,
płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ust. 1 u.w.l.). Przy ustalaniu wysokości tych zaliczek bierze się pod
uwagę ewentualne dochody, jakie przynosi nieruchomość wspólna. Wszelkie pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej
muszą być przeznaczane na pokrywanie wydatków związanych z jej utrzymaniem.
2.4. Ze względu na problem sprawnego zarządu nieruchomością wspólną w zakresie utrzymania materialnej kondycji całego budynku,
ustawodawca wprowadził od 1 stycznia 1995 r. nową instytucję wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 6 zdanie pierwsze u.w.l.,
wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Konstrukcja wspólnoty
mieszkaniowej, jako szczególnego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, umożliwia sprawne wykonywanie praw i obowiązków związanych
z utrzymaniem i konserwacją tej nieruchomości, obejmującej najważniejsze elementy konstrukcyjne budynku. W istocie wspólnota
mieszkaniowa stanowi przymusowe zrzeszenie współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, będących jednocześnie właścicielami wyodrębnionych
lokali w danej nieruchomości. Zgodnie z art. 6 zdanie drugie u.w.l., wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać
zobowiązania, pozywać i być pozwana.
Ustawa o własności lokali nadaje wspólnocie mieszkaniowej określone cechy świadczące o zdolności prawnej zrzeszenia właścicieli
lokali. Wedle art. 17 u.w.l., za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń,
a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości (według zasady pro rata parte). Uczestnictwo we wspólnocie jest wtórne (pochodne) względem nabytego prawa do lokalu. Wspólnota powstaje z mocy prawa wraz
z wyodrębnieniem pierwszego lokalu z danej nieruchomości. Do wspólnoty można „wstąpić”, nabywając prawo odrębnej własności
lokalu w danej nieruchomości. Ze wspólnoty mieszkaniowej nie można wystąpić w drodze wypowiedzenia członkostwa, jak to ma
miejsce w innych korporacyjnych jednostkach organizacyjnych. „Wyjście” ze wspólnoty jest możliwe dopiero w razie zbycia innej
osobie prawa odrębnej własności lokalu lub w razie ustania wspólnoty z mocy prawa.
2.5. Ustawa o własności lokali reguluje także niektóre obowiązki związane z korzystaniem z indywidualnych wyodrębnionych lokali
przez ich właścicieli. Na podstawie art. 13 ust. 1 u.w.l., właściciel odrębnego lokalu obowiązany jest utrzymywać swój lokal
w należytym stanie. Obowiązek ten może być kontrolowany przez wspólnotę (tj. pozostałych właścicieli), co jest zrozumiałe
ze względu na wpływ sposobu korzystania przez właścicieli z ich własnych lokali na stan i kondycję wspólnych elementów nieruchomości
wspólnej, a w konsekwencji na stan całego budynku. Kontrolę umożliwia m.in. art. 13 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym w celu
przeprowadzenia konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej każdy właściciel nieruchomości lokalowej
obowiązany jest umożliwić nie tylko dostęp do nieruchomości wspólnej, ale również do własnego lokalu. Podobny obowiązek został
przewidziany w sytuacji, gdy umożliwienie dostępu jest niezbędne w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali
w dodatkowe instalacje.
Wedle art. 13 ust. 1 u.w.l., właściciel odrębnego lokalu obowiązany jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem własnego lokalu.
W ramach wspólnoty mieszkaniowej są rozliczane niektóre koszty utrzymania i eksploatacji indywidualnych wyodrębnionych lokali.
Właściciel lokalu ma obowiązek wnoszenia do wspólnoty opłat na pokrycie wydatków związanych z korzystaniem i utrzymaniem jego
własnego lokalu. Wspólnota określa wówczas wysokość zaliczek za rozliczane przez wspólnotę i indywidualnie księgowane właścicielom
lokali koszty korzystania z indywidualnych lokali.
2.6. Z przedstawionych regulacji prawa stanowionego wynika, że jeżeli jeden ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej zalega
z wnoszeniem należnych zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną lub własną nieruchomością lokalową albo nie partycypuje
do wysokości swego udziału w nieruchomości w spłacie zobowiązań zaciągniętych na pokrycie tych kosztów, to należności te musi
pokryć wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół pozostałych właścicieli, wedle ich udziałów (zasada pro rata parte). Wspólnota płaci za właścicieli zalegających z opłatami albo z posiadanych środków własnych, tj. z sum uzyskanych już z
innych tytułów od właścicieli lokali, z zaciągniętych na ten cel kredytów obciążających wszystkich właścicieli lokali wedle
ich udziałów, albo z indywidualnych środków właścicieli lokali w razie skierowania przez zewnętrznych wierzycieli egzekucji
należności zasądzonej względem wspólnoty. W konsekwencji długotrwałe zaległości jednego ze współwłaścicieli nieruchomości
wspólnej w pokrywaniu kosztów zarządu tą nieruchomością oraz utrzymania własnego lokalu mogą trwale zwiększyć obciążenia finansowe
pozostałych właścicieli lokali. Są oni faktycznie zmuszani ponosić za innych niezbędne dodatkowe wydatki na utrzymanie i konserwację
nieruchomości, z których korzysta także właściciel lokalu zalegający z opłatami.
3. Sposób określenia przez skarżącego konstytucyjnego wzorca kontroli.
3.1. Skarżący w petitum skargi zakwestionował zgodność art. 16 ust. 1 u.w.l. z wzorcem kontroli określonym jako „art. 64 ust. 2 w związku z art.
31 ust. 3 Konstytucji”. Natomiast w uzasadnieniu skargi sformułował on różnego rodzaju argumenty świadczące o naruszeniu także
pozostałych konstytucyjnych gwarancji prawa własności.
3.2. Zgodnie z utrwaloną praktyką orzeczniczą Trybunału, decydujące znaczenie dla określenia granic sprawy przed Trybunałem
Konstytucyjnym ma nie tyle jej oznaczenie dokonywane w drodze formalnego przywołania w petitum pisma procesowego określonych wzorców kontroli, ile istota sprawy wynikająca z kierunku i głębokości przeprowadzonej argumentacji.
Podstawą wskazanego założenia jest zasada sprawiedliwości proceduralnej wynikająca z zasady demokratycznego państwa prawnego
(art. 2 Konstytucji). Gdy więc występuje niewłaściwe (mylne) oznaczenie przedmiotu kontroli, polegające na usprawiedliwionym
błędzie co do nazwy, ale nie co do treści wzorca, wówczas zgodnie z zasadą falsa demonstratio non nocet, błędne oznaczenie sprawy nie powinno pociągać za sobą automatycznie odmowy jej rozpoznania przez Trybunał Konstytucyjny.
Dookreślenie treści przywoływanego wzorca kontroli na podstawie zasady falsa demonstratio non nocet może prowadzić Trybunał Konstytucyjny do doprecyzowania w sentencji orzeczenia, że kontrola przedstawionych w piśmie procesowym
zarzutów nastąpiła w danej sprawie w zderzeniu z wzorcem kontroli, który nie został wysłowiony w petitum pisma. Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie powtarzał, że na treść pisma procesowego składa się cała treść – nie tylko jego
komparycja, ale i uzasadnienie. W petitum następuje tylko usystematyzowanie wątpliwości i wskazanie kluczowych wzorców kontroli (por. zamiast wielu wyrok TK z 19 marca
2001 r., sygn. K 32/00, OTK ZU nr 3/2001, poz. 50). Na podstawie treści normy lub zasady konstytucyjnej określonej w uzasadnieniu
pisma przez inicjującego postępowanie, Trybunał identyfikuje przepis Konstytucji, który tę treść wyraża. W konsekwencji Trybunał
przywołuje i dodaje do sentencji orzeczenia właściwy przepis Konstytucji nieoznaczony w petitum wniosku, pytania prawnego lub skargi konstytucyjnej, lecz wystarczająco omówiony w ich uzasadnieniu (por. orzeczenie TK z
3 grudnia 1996 r., sygn. K 25/95, OTK ZU nr 6/1996, poz. 52; wyroki TK z: 16 czerwca 1999 r., sygn. P 4/98, OTK ZU nr 5/1999,
poz. 98; 19 marca 2001 r., sygn. K 32/00; 31 stycznia 2005 r., sygn. P 9/04, OTK ZU nr 1/A/2005, poz. 9; 21 października 2008
r., sygn. SK 51/04, OTK ZU nr 8/A/2008, poz. 140 oraz postanowienie TK z 1 marca 2010 r., sygn. SK 22/09, OTK ZU nr 3/A/2010,
poz. 28).
3.3. Trybunał Konstytucyjny podzielił pogląd Marszałka Sejmu, że uzasadnienie skargi w wielu punktach daleko wykracza poza
wzorzec art. 64 ust. 2 Konstytucji. Dokonując oceny szerokiej argumentacji poczynionej w uzasadnieniu skargi, Trybunał Konstytucyjny
na zasadzie falsa demonstratio non nocet przyporządkował elementy argumentacji skarżącego do treści odpowiadających im właściwych wzorców konstytucyjnych.
4. Zarzut ingerencji w konstytucyjnie chronione prawo własności.
4.1. Skarżący zarzucił, że przewidziana w art. 16 ust. 1 u.w.l. procedura stanowi brutalną ingerencję w konstytucyjnie chronione
prawo własności. Zarzut ten nawiązuje bezpośrednio do treści art. 64 ust. 1 Konstytucji.
4.2. Zgodnie z art. 64 ust. 1 Konstytucji każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia. Przepis
ten wyraża prawo podmiotowe obejmujące wolność nabywania mienia, dysponowania nim i zachowania go (por. wyrok TK z 31 stycznia
2001 r., sygn. P 4/99, OTK ZU nr 1/A/2001, poz. 5). Wprowadza gwarancję nie tylko nabywania mienia, ale i rozporządzania nim
(por. wyrok TK z 21 maja 2001 r., sygn. SK 15/00, OTK ZU nr 4/2001, poz. 85). Uprawnienie do rozporządzania rzeczą (ius dispositivum) oznacza możność swobodnego zachowania własności określonej rzeczy przez jej właściciela, dopóki jest to zgodne z jego wolą,
i do swobodnego przeniesienia prawa własności na inną wybraną przez siebie osobę na zaakceptowanych indywidualnie warunkach
(por. wyrok TK z 30 października 2001 r., sygn. K 33/00, OTK ZU nr 7/2001, poz. 217).
Art. 64 ust. 1 Konstytucji stanowi przy tym rozwinięcie i uszczegółowienie ogólnej zasady ochrony własności wyrażonej w art.
21 ust. 1 Konstytucji (por. wyrok TK z 13 kwietnia 1999 r., sygn. K 36/98, OTK ZU nr 3/1999, poz. 40). Art. 64 ust. 1 Konstytucji,
podobnie jak następujące po nim ust. 2 i 3, przewiduje konstytucyjną gwarancję ochrony własności od strony podmiotowej (tzn.
przez ujęcie ochrony konkretnego prawa będącego w dyspozycji konkretnej osoby). Trybunał Konstytucyjny przypomina, że prawo
własności i jego gwarancje wskazane w art. 64 Konstytucji należy interpretować na tle zasad ustroju Rzeczypospolitej, w szczególności
art. 2 i art. 20 Konstytucji. Własność prywatna jest zaliczana do podstawowych zasad ustrojowych państwa. Zgodnie z art. 20
Konstytucji, społeczna gospodarka rynkowa oparta m.in. na własności prywatnej oraz solidarności, dialogu i współpracy partnerów
społecznych stanowi podstawę ustroju gospodarczego Rzeczypospolitej Polskiej. Przepis ten należy łączyć z art. 2 Konstytucji,
stanowiącym, iż Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej.
4.3. Trybunał Konstytucyjny podzielił stanowisko skarżącego. Art. 16 ust. 1 u.w.l. reguluje instytucję prawną, która ingeruje
w konstytucyjne prawo własności. W wyniku stosowania art. 16 ust. 1 u.w.l. ma miejsce pozbawienie właściciela jego uprawnień
w drodze przymusowej sprzedaży przedmiotu prawa własności. Przymusowa sprzedaż lokalu trwale pozbawia właściciela podstawowych
uprawnień właścicielskich: korzystania z nieruchomości i pobierania z niej pożytków. Skarżący jest również pozbawiany możliwości
swobodnego rozporządzania (dysponowania) przedmiotem własności, która jest jednym z najważniejszych elementów tego prawa.
5. Ocena zarzutu braku przydatności art. 16 ust. 1 u.w.l.
5.1. Skarżący podniósł zarzut, że ingerencja ustawodawcy w konstytucyjne prawo własności nie jest uzasadniona żadną z wartości
wymienionych w art. 31 ust. 3 Konstytucji. Charakter tego zarzutu odnosi się bezpośrednio do treści art. 64 ust. 1 w związku
z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
5.2. Zgodnie z art. 31 ust. 3 zdanie pierwsze Konstytucji, ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności
i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa
lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób.
Przepis ten statuuje zakaz nadmiernej ingerencji w prawa i wolności konstytucyjne. Stanowi jednocześnie wyraźną podstawę wprowadzania
legalnych ograniczeń prawa własności i pierwsze kryterium kontroli dokonanych przez ustawodawcę ograniczeń. Jest podstawą
założenia, że prawo własności – choć stanowi najpełniejsze z praw majątkowych – nie może być traktowane jako prawo absolutne
i niepodlegające ograniczeniom (ius infinitum). Ani art. 21, ani art. 64 Konstytucji nie mają charakteru gwarancji czasowo nieograniczonej (por. wyroki TK z: 9 września
2003 r., sygn. SK 28/03, OTK ZU nr 7/A/2003, poz. 74 oraz 6 kwietnia 2004 r., sygn. SK 56/03, OTK ZU nr 4/A/2004, poz. 29).
O znaczeniu art. 31 ust. 3 Konstytucji przesądza umieszczenie go w rozdziale II w części „Wolności, prawa i obowiązki człowieka
i obywatela. Zasady ogólne” oraz funkcja tego przepisu w zakresie normowania praw i wolności jednostki (por. wyrok TK z 12
stycznia 1999 r., sygn. P 2/98, OTK ZU nr 1/1999, poz. 2). W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego podkreśla się, że uregulowanie
w art. 64 ust. 3 Konstytucji problematyki przesłanek ograniczania własności nie wyłącza stosowania generalnej zasady proporcjonalności
wyrażonej w art. 31 ust. 3 Konstytucji. Zgodnie z art. 64 ust. 3 Konstytucji, własność może być ograniczona tylko w drodze
ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Przepis ten nie wskazuje wartości i dóbr, których
ochrona przemawiać może za dopuszczalnością ingerencji w prawa właściciela. Określa za to podstawowe kryteria ingerencji,
tj. formalne (wymóg ustawy) i materialne (wskazanie maksymalnej granicy ingerencji w postaci zakazu naruszania istoty prawa
własności). W wypadku zarzutu nieproporcjonalności, art. 31 ust. 3 Konstytucji powinien spełniać rolę podstawową, natomiast
art. 64 ust. 3 Konstytucji traktować należy jako konstytucyjne potwierdzenie ogólnej dopuszczalności wprowadzania ograniczeń
tego prawa. Art. 31 ust. 3 Konstytucji w żadnym wypadku nie stanowi lex specialis wobec art. 64 ust. 3 Konstytucji, ani vice versa (por. wyroki TK z: 25 maja 1999 r., sygn. SK 9/98, OTK ZU nr 4/1999, poz. 78 oraz 3 października 2000 r., sygn. K 33/99,
OTK ZU nr 6/2000, poz. 188). Wynika stąd, że ocena konstytucyjnej dopuszczalności ustawowego ograniczania prawa własności
musi uwzględniać wymagania przewidziane w art. 31 ust. 3 Konstytucji. Przekroczenie ram proporcjonalności ingerencji i naruszenie
art. 31 ust. 3 zdanie pierwsze Konstytucji powoduje jednoczesne naruszenie ogólnej gwarancji ochrony prawa własności – art.
64 ust. 1 Konstytucji.
5.3. Trybunał Konstytucyjny wyprowadził dotychczas z pojęcia „konieczności” ograniczenia prawa własności reguły stanowiące
części składowe konstytucyjnego zakazu: regułę przydatności, regułę niezbędności i regułę adekwatności (zakaz nadmiernej dolegliwości,
inaczej nakaz proporcjonalności wkroczenia). Zgodnie z pierwszą regułą, prawodawca może ustanowić jedynie takie ograniczenia
wolności i praw, które są uzasadnione racjonalną potrzebą w danym stanie faktycznym i prawnym i które służą bezpośrednio realizacji
konstytucyjnie uzasadnionego celu. Prowadzi to do konieczności ustalenia, czy według dostępnego stanu wiedzy wprowadzona regulacja
jest w stanie doprowadzić do zamierzonych przez nią skutków, przy czym warunku tego nie spełniają tylko takie przepisy, które
utrudniają osiągnięcie celów lub nie wykazują żadnego związku z tymi celami (por. zamiast wielu wyrok TK z 23 listopada 2009
r., sygn. P 61/08, OTK ZU nr 10/A/2009, poz. 150).
5.4. W ocenie Trybunału Konstytucyjnego, konieczność zapewnienia porządku publicznego oraz wolności i praw innych osób (pozostałych
właścicieli lokali w danej nieruchomości) stanowi uzasadnioną wartość konstytucyjną, która może przeważyć nad indywidualnym
interesem właściciela zadłużonego lokalu, uzasadniając nawet pozbawienie go własności. Wskazywany przez skarżącego art. 31
ust. 3 Konstytucji stanowi wyraźnie, że ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane
także wówczas, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla ochrony porządku publicznego oraz praw innych osób.
Trybunał Konstytucyjny, po rozważeniu konstrukcji i funkcji społeczno-gospodarczej instytucji prawa własności lokalu, rozumianej
jako wiązka ściśle związanych uprawnień do całej nieruchomości, w której doszło do wyodrębnienia lokalu na własność, stwierdził,
że art. 16 ust. 1 u.w.l. stanowi rozwiązanie przydatne dla realizacji założonego celu i znajduje uzasadnienie w wartościach
wymienionych w art. 31 ust. 3 Konstytucji. Ochronie podlegają prawa i interesy innych osób, tj. pozostałych właścicieli lokali
w danej nieruchomości. Chroniony jest również porządek publiczny, gdyż samo sankcjonowanie przez ustawodawcę naruszeń ustawowych
obowiązków mobilizuje właścicieli lokali do ich wykonywania. Kwestionowana regulacja jest także w stanie doprowadzić do zamierzonych
przez nią skutków. Prawodawca ustanowił takie ograniczenie wolności i praw właściciela lokalu długotrwale zalegającego z wnoszeniem
należnych opłat, które bezpośrednio służy realizacji konstytucyjnie uzasadnionego celu. Z tego względu art. 16 ust. 1 u.w.l.
wprowadza ograniczenie konstytucyjnie chronionego prawa własności, które jest przydatne (art. 31 ust. 3 w związku z art. 64
ust. 1 Konstytucji).
6. Ocena zarzutu braku niezbędności wprowadzenia kwestionowanej regulacji.
6.1. W dalszym toku uzasadnienia skargi skarżący uznał, że przewidziana w art. 16 ust. 1 u.w.l. możliwość doprowadzenia przez
wspólnotę mieszkaniową do sprzedaży lokalu w drodze licytacji jest pozbawiona elementu niezbędności dla ochrony majątkowej
właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Możliwe jest bowiem dochodzenie przez wspólnotę zaległych opłat mniej
radykalnymi metodami, tj. na zasadach ogólnych bądź w specjalnie dla wspólnoty przewidzianej procedurze postępowania upominawczego
(art. 15 ust. 2 u.w.l.). Charakter omawianego zarzutu odnosi się bezpośrednio do treści konstytucyjnej zasady niezbędności
(art. 31 ust. 3 Konstytucji). Zgodnie z regułą niezbędności, prawodawca może ustanowić jedynie takie ograniczenia, które są
niezbędne w demokratycznym państwie prawnym dla ochrony wartości wymienionych w art. 31 ust. 3 Konstytucji, tzn. gdy nie da
się ich osiągnąć bez wprowadzenia ograniczeń praw i wolności lub z zastosowaniem innych ograniczeń.
6.2. Trybunał Konstytucyjny podzielił pogląd skarżącego, że określony w art. 16 ust. 1 u.w.l. sposób dochodzenia roszczeń
z tytułu zaległych opłat świadczy o preferencyjnym traktowaniu powództwa wspólnoty mieszkaniowej o zapłatę, w porównaniu z
traktowaniem pozostałych wierzycieli osobistych właściciela lokalu.
Już w ramach postępowania na zasadach ogólnych ustawa przewiduje możliwość dochodzenia przez zarząd lub zarządcę umownego
wspólnoty należności z tytułu kosztów zarządu w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość (art. 15 ust. 2 u.w.l.).
Po uprawomocnieniu się nakazu zapłaty, stwierdzającego obowiązek zapłaty określonej sumy, wspólnota, podobnie jak pozostali
wierzyciele osobiści właściciela lokalu, może wystąpić o nadanie orzeczeniu klauzuli wykonalności (art. 776 i art. 781 ustawy
z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, Dz. U. Nr 43, poz. 296, ze zm.; dalej: k.p.c.). Po uzyskaniu
klauzuli wykonalności można wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Komornik przeprowadza egzekucję
z całego aktualnego majątku właściciela lokalu. Sposób przeprowadzenia egzekucji zależy od propozycji wierzyciela zawartej
we wniosku o wszczęcie egzekucji (art. 797 § 1 k.p.c.). Wierzyciel może w jednym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji
przeciwko temu samemu dłużnikowi (art. 799 § 1 zdanie pierwsze k.p.c.). Jeśli egzekucja z jednej części majątku dłużnika oczywiście
wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części majątku (art. 799 § 2
k.p.c.). Jeżeli dotychczasowa egzekucja nie wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, wówczas komornik może przeprowadzić dalszą
egzekucję. Spośród kilku sposobów egzekucji wierzyciel powinien zastosować najmniej uciążliwy dla dłużnika (art. 799 § 1 zdanie
drugie k.p.c.). Do wyboru dostępne są formy egzekucji: z ruchomości dłużnika (art. 844 i nast. k.p.c.), z wynagrodzenia za
pracę dłużnika (art. 880 i nast. k.p.c.), z rachunków bankowych dłużnika (art. 889 i nast. k.p.c.), z innych wierzytelności
dłużnika (art. 895 i nast. k.p.c.), z praw majątkowych dłużnika innych niż wierzytelności (art. 909 i nast. k.p.c.), uproszczona
egzekucja z nieruchomości niezabudowanych lub nieukończonych (art. 10131 i nast. k.p.c.), egzekucja ze statku morskiego (art. 1014 i nast. k.p.c.), a także egzekucja z nieruchomości dłużnika (art.
921 i nast. k.p.c.), której reguły stosuje się do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, jak również do egzekucji z użytkowania
wieczystego (art. 1004 i nast. k.p.c.). O ewentualnym zajęciu nieruchomości dłużnika komornik zawiadamia wierzyciela (art.
925 § 3 k.p.c.). Zajęta przez komornika nieruchomość dłużnika ulega sprzedaży przez licytację publiczną (art. 952 k.p.c.).
W wyroku wydanym na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l. sąd wydaje zgodę na przeprowadzenie wobec danego dłużnika egzekucji orzeczenia
przez wskazanie konkretnego sposobu tej egzekucji – sprzedaż nieruchomości lokalowej, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej,
znajdującej się w budynku objętym zarządem powodowej wspólnoty mieszkaniowej. Wyprzedzając stosowanie art. 799 § 1 k.p.c.,
art. 16 ust. 1 u.w.l. wskazuje i nakazuje sposób egzekucji wydanego orzeczenia sądowego.
6.3. W ocenie Trybunału Konstytucyjnego, możliwość żądania przez wspólnotę mieszkaniową licytacyjnej sprzedaży lokalu ze względu
na długotrwałe zaleganie przez jego właściciela z należnymi opłatami jest nie tylko przydatna, ale wręcz konieczna na pewnym
etapie rozwoju stosunków we wspólnocie dla ochrony porządku publicznego oraz praw i wolności pozostałych właścicieli lokali.
Świadczą o tym następujące okoliczności związane z powszechnym sposobem stosowania tego przepisu.
Trybunał Konstytucyjny dostrzega, że wspólnota mieszkaniowa ma możliwość dochodzenia zaległych opłat na zasadach ogólnych
(tj. poprzez powództwo o zapłatę, a następnie egzekucję tego orzeczenia z majątku dłużnika) bądź w specjalnie dla wspólnoty
przewidzianej procedurze postępowania upominawczego (art. 15 ust. 2 u.w.l.). W rezultacie już w tych trybach może dojść do
licytacyjnej sprzedaży lokalu właściciela za długi, jeżeli komornik przychyli się do wniosku wspólnoty w sprawie sposobu egzekucji
z nieruchomości należącej do członka wspólnoty. Także jeżeli egzekucja prowadzona jest najpierw z innych składników majątkowych
właściciela lokalu i okaże się niewystarczająca, wspólnota może ponawiać wnioski egzekucyjne, doprowadzając w końcu – wciąż
na zasadach ogólnych – do licytacyjnej sprzedaży lokalu. Jeżeli mimo kilkukrotnego wykorzystania trybu ogólnego w przeprowadzeniu
egzekucji z pozostałego majątku dłużnika, w tym instytucji poszukiwania majątku dłużnika, wspólnota mieszkaniowa nie znalazła
zaspokojenia swoich roszczeń, może wykorzystać tryb przewidziany w art. 16 ust. 1 u.w.l.
6.4. Zgodnie z art. 16 ust. 1 u.w.l., do wydania wyroku zezwalającego wspólnocie na licytacyjną sprzedaż lokalu wystarcza,
jeżeli wspólnota wykaże w toku procesu istnienie długotrwałego zalegania z wnoszeniem opłat. Literalnie, art. 16 ust. 1 u.w.l.
nie wymaga, by wspólnota wykazywała fakt wcześniejszego nieudanego lub niewystarczającego egzekucyjnego ściągnięcia zasądzonych
na jej rzecz należności.
Jednak wbrew twierdzeniom skarżącego, w praktyce treść tego przepisu jest uzupełniana: sądy powszechne najczęściej wyrażają
zgodę na licytacyjną sprzedaż lokalu po wykazaniu przez wspólnotę długotrwałości zalegania z opłatami nie tylko na podstawie
dowodu wysokości dłużnej sumy, lecz także kilkukrotnych nieudanych prób komorniczego odzyskania należności zasądzonych już
od dłużnika. Podobne dowody przedstawiała wspólnota mieszkaniowa w indywidualnej sprawie skarżącego. Art. 16 ust. 1 u.w.l.
jest więc stosowany co do zasady wówczas, gdy dochodzenie zaległych opłat zakończyło się niepowodzeniem i nie ma szans na
odzyskanie dotychczasowych należności, a także występuje poważne ryzyko kolejnych zaległości i dodatkowych kosztów związanych
z ich dochodzeniem.
Tylko w sporadycznych wypadkach wspólnota może wystąpić do sądu bez konieczności uprzedniego dochodzenia roszczenia na zasadach
ogólnych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 30 października 2012 r., sygn. akt I ACa 528/12, Lex nr 1236354). Okoliczność
stosowania przez wspólnotę w pierwszej kolejności upomnień i ogólnego trybu dochodzenia roszczeń nie ma znaczenia w razie
wykazania przed sądem bardzo istotnych zaległości, grożących w najbliższym czasie załamaniem kondycji finansowej wspólnoty
w razie podjęcia najpierw czasochłonnych mniej inwazyjnych prób.
Wynika stąd, że w przeważającej większości wypadków wspólnoty występują do sądu na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l. wówczas,
gdy zawiódł ogólny tryb egzekucji zasądzonego roszczenia i licytacyjna sprzedaż lokalu znajdującego się w budynku wspólnoty
wydaje się jedyną metodą ograniczenia strat wspólnoty mieszkaniowej. W tych bowiem wypadkach sądy przychylały się do powództw
o licytacyjną sprzedaż lokali, po wykazaniu pozostałych przesłanek stosowania art. 16 ust. 1 u.w.l. Ten ustalony w praktyce
podstawowy sposób stosowania art. 16 ust. 1 u.w.l. był postulowany przez przedstawicieli doktryny. W literaturze przedmiotu
wskazuje się, że wspólnota przed sądem powinna wykazać wykorzystanie dotychczas innych środków ochrony przysługujących właścicielom
w postaci upomnień, monitów, powództwa o zapłatę na zasadach ogólnych (zob. J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995, s. 67), a ze względu na charakter sankcji w postaci przymusowej sprzedaży lokalu, art. 16 ust. 1 u.w.l. powinno się stosować
w ostateczności, dopiero gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie przynoszą skutku (zob. A. Gola, Nieruchomości, Warszawa 1999-2004, II/A/53, ZN 12, uwaga nr 13). Sądy powszechne w uzasadnieniach wyroków podzielają stanowisko zajmowane
w doktrynie, że sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu powinno się stosować w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze
środki prawne nie odnoszą już skutku (por. cytowany w kolejnych orzeczeniach wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 października
2006 r., sygn. akt VI ACa 353/06, Lex nr 693977).
6.5. W ocenie Trybunału Konstytucyjnego, podkreślany w orzecznictwie ostateczny charakter powództwa na podstawie art. 16 ust.
1 u.w.l. wskazuje, że prawodawca ustanowił takie ograniczenie prawa własności, które jest niezbędne w demokratycznym państwie
prawnym dla ochrony wolności i praw innych osób oraz dla porządku publicznego (art. 31 ust. 3 Konstytucji). Występujące w
orzecznictwie sądowym przesłanki stosowania zaskarżonego przepisu dowodzą, że powództwo z art. 16 ust. 1 u.w.l. jest uznawane
za zasadne wówczas, gdy licytacyjna sprzedaż lokalu dłużnika jest niezbędna dla ochrony uzasadnionych interesów majątkowych
pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej stanowiącej przymusową organizację właścicieli lokali, a więc organizację, w
której nie mają oni decydującego wpływu na jej skład personalny.
7. Ocena zarzutu nadmiernej dolegliwości (braku proporcjonalności sensu stricto).
7.1. Skarżący podniósł też, że sankcja wynikająca z kwestionowanego przepisu nie przystaje do stopnia naruszenia przez właściciela
obowiązków wobec wspólnoty i jej poszczególnych członków, a więc jest nieadekwatna. Uzasadnieniem całkowitego pozbawienia
prawa własności nie powinno być żądanie zaspokojenia roszczeń wspólnoty mieszkaniowej związanych z kosztami utrzymania nieruchomości
wspólnej. O nieadekwatności art. 16 ust. 1 u.w.l. świadczy – zdaniem skarżącego – także to, że możliwe jest w praktyce jego
nadużywanie, tzn. wykorzystywanie uprawnienia przez wspólnotę mieszkaniową nie tylko do egzekucji świadczeń z tytułu zaległych
opłat. Przepis umożliwia wykluczanie z nieruchomości niektórych członków wspólnoty mieszkaniowej dla zaspokajania własnych
interesów majątkowych lub osobistych pozostałej większości właścicieli lokali. Świadczyć o tym mają stany faktyczne i prawne
zawarte w rozstrzygnięciach Sądu Najwyższego (por. postanowienie SN z 10 grudnia 2004 r., sygn. akt III CK 55/04, OSNC nr
12/2005, poz. 212 oraz uchwała SN z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07, OSNC nr 7-8/2008, poz. 69).
Charakter powyższych zarzutów skarżącego wskazuje na ich związek z treścią konstytucyjnej reguły adekwatności ograniczenia
konstytucyjnych praw i wolności (art. 31 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 Konstytucji).
7.2. Przed przystąpieniem do oceny zarzutu należy wyjaśnić, że wskazywane przez skarżącego i Prokuratora Generalnego orzeczenia
sądowe nie świadczą o nadużywaniu przez wspólnotę mieszkaniową sądowego dochodzenia żądania licytacyjnej sprzedaży lokalu.
Pierwsze ze wskazywanych orzeczeń (tj. postanowienie SN z 10 grudnia 2004 r., sygn. akt III CK 55/04 z glosami S. Rudnickiego,
„Przegląd Sądowy” nr 6/2005, s. 138 i K. Matuszyka, „Przegląd Sądowy” nr 2/2007, s. 126) dotyczyło rozstrzygnięcia sporu,
czy wspólnota mieszkaniowa ma zdolność nabywania dla siebie własności nieruchomości i czy w związku z tym może być jej udzielone
przybicie w toku licytacji egzekucyjnej względem lokalu wyodrębnionego na własność, który w stanie faktycznym sprawy znajdował
się w budynku zarządzanym przez wspólnotę. Z treści uzasadnienia tego postanowienia wynika, że do licytacji właściciela lokalu
za długi z tej nieruchomości doszło nie w wyniku wcześniejszego zastosowania powództwa na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l.,
lecz na skutek egzekucji wszczętej przez osobistego wierzyciela licytowanego właściciela lokalu i na jego rzecz.
Drugie ze wskazanych orzeczeń (tj. uchwała składu 7 sędziów SN z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07 z glosami G.
Gorczyńskiego, „Monitor Prawniczy” nr 16/2008, s. 886; K. Królikowskiej, „Palestra” nr 11-12/2008, s. 324; A. Mankiewicz,
publ. el. Lex 2008; W. J. Katnera, „Glosa” nr 2/2009, s. 34 i P. Bielskiego, „Prawo Spółek” nr 11/2011, s. 45) także nie dotyczyło
problematyki występowania przez wspólnotę z powództwem opartym na art. 16 ust. 1 u.w.l. W komentowanym orzeczeniu Sąd Najwyższy
rozstrzygnął zagadnienie prawne przedstawione przez Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego, czy zdolność wspólnoty mieszkaniowej
do nabywania praw i obowiązków (art. 6 u.w.l.) na swoją rzecz jest równoznaczna ze zdolnością do nabywania do wspólnego majątku
właścicieli wchodzących w skład określonej nieruchomości lokali. Powodem wystąpienia z wnioskiem w powyższej kwestii było
występowanie poważnych kontrowersji i rozbieżnych stanowisk w sprawie podmiotowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej zarówno
w doktrynie, jak i w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W odpowiedzi na wniosek Sąd Najwyższy podjął uchwałę o treści: „Wspólnota
mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku” i nadał
jej moc zasady prawnej.
W treści uzasadnienia tej uchwały Sąd Najwyższy wyraził wprawdzie pogląd, że „(…) ustawa o własności lokali upoważnia do stwierdzenia,
że wspólnota mieszkaniowa, mimo że stanowi ją z mocy prawa ogół właścicieli lokali, jest w pewnych sytuacjach osobą trzecią
w stosunku do swoich członków. Świadczy o tym treść art. 16 oraz 21 ust. 1, a także art. 25 ust. 1 i 2 u.w.l.”. Jest to jednak
jedyny fragment uzasadnienia, w którym nawiązano do art. 16 u.w.l., kwestionowanego w niniejszym postępowaniu. Także tylko
w tym kontekście przepis ten stał się przedmiotem zdania odrębnego sędziego SN Krzysztofa Pietrzykowskiego od mającej moc
zasady prawnej uchwały składu 7 sędziów SN z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07. W zdaniu odrębnym wskazano, że „(…)
nie jest przekonywający argument, że art. 16, 21 ust. 1 oraz art. 25 ust. 1 i 2 u.w.l. traktują wspólnotę mieszkaniową jako
osobę trzecią w stosunku do właścicieli lokali, przepisy te bowiem w istocie regulują relacje istniejące między jednym z właścicieli
lokali a ogółem właścicieli, a ściślej – między jednym z właścicieli a pozostałymi właścicielami”.
7.3. Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że nie potwierdził się zarzut skarżącego, iż brzmienie art. 16 ust. 1 u.w.l. umożliwia
w praktyce nadużywanie tego przepisu dla zaspokojenia innych interesów wspólnoty mieszkaniowej niż związane z ograniczeniem
negatywnych skutków zaległości generowanych przez właściciela licytowanego lokalu i odzyskaniem należnych sum lub wręcz dla
zaspokojenia prywatnych interesów niektórych pozostałych właścicieli lokali.
Sądy powszechne wskazują, że art. 16 ust. 1 u.w.l. nie może być stosowany do rozstrzygania przez wspólnotę konfliktów lub
rozbieżności poglądów z właścicielami lokali co do prowadzenia prawidłowej gospodarki wspólnoty (por. postanowienie Sądu Apelacyjnego
we Wrocławiu z 27 lutego 2012 r., sygn. akt I ACz 264/12, Lex nr 1164094). W orzecznictwie sądowym podkreśla się, że art.
16 ust. 1 u.w.l., ze względu na jego sankcyjny charakter, statuujący podstawę prawną naruszenia konstytucyjnie chronionego
prawa własności, podlega bezwarunkowo wykładni ścisłej, a w razie jakichkolwiek wątpliwości – wykładni zawężającej. W procesie
jego wykładni należy uwzględniać okoliczność, że uprawnienie przyznane w art. 16 ust. 1 u.w.l. jest przykładem najdalej idącego
uprawnienia do ingerowania w prawo własności lokalu, które podlega szczególnej ochronie na podstawie Konstytucji (por. wyrok
Sądu Najwyższego z 16 czerwca 2009 r., sygn. akt V CSK 442/08, Lex nr 602338).
Funkcja kwestionowanego przepisu polega na eliminacji ze wspólnoty mieszkaniowej tylko tych osób, których zachowanie rzeczywiście
zagraża jej interesom, tzn. w sposób istotny zagraża jej stabilności finansowej, zmuszając ją do rezygnacji z najbardziej
koniecznych wydatków (remonty, zabiegi sanitarne itp.) oraz do pozyskiwania koniecznych środków pieniężnych z zewnętrznych
źródeł. Muszą występować udowodnione poważne skutki w zakresie możliwości przeprowadzania bieżących napraw, remontów czy fakt
rosnącego zadłużenia z tego tytułu (por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Katowicach z: 30 października 2012 r., sygn. akt I ACa
528/12 oraz 27 września 2012 r., sygn. akt I ACa 407/12, Lex nr 1236341). Art. 16 ust. 1 u.w.l. nie znajduje zastosowania,
gdy mimo zalegania z opłatami nie istnieje krytyczne położenie wspólnoty wywołane nagannym zachowaniem pozwanego, a jedynie
chodzi o przejściowe osłabienie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 października 2006 r., sygn. akt VI ACa 353/06).
Art. 16 ust. 1 u.w.l. stanowi bowiem ostateczną ochronę uprawnionych podmiotów, tj. właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową,
przed odczuwalnym niesumiennym postępowaniem innego członka wspólnoty, naruszającym ich wspólny interes (por. wyrok Sądu Apelacyjnego
w Katowicach z 27 września 2012 r., sygn. akt I ACa 407/12).
Z analizy orzecznictwa sądowego wynika, że sądy, nakazując licytacyjną sprzedaż lokalu, biorą pod uwagę takie elementy stanu
faktycznego jak długotrwałość zalegania z opłatami, stale wzrastająca kwota zadłużenia, a także skutki w postaci naruszenia
płynności finansowej wspólnoty (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 października 2006 r., sygn. akt VI ACa 353/06).
Ponadto sądy wskazywały na takie okoliczności jak wzmożone skutki stanu zadłużenia wynikłe z posiadania w danej wspólnocie
kilku lokali, fakt niezamieszkiwania właściciela w swoim lokalu, brak informacji o aktualnym jego miejscu pobytu, brak zainteresowania
właściciela regulowaniem swoich stosunków ze wspólnotą mieszkaniową, brak uzasadnionych podstaw do przyjęcia, że właściciele
zaczną regulować choćby bieżące opłaty w najbliższym czasie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 27 września 2012
r., sygn. akt I ACa 407/12; w sprawie rozstrzygniętej przez ten sąd okres notorycznego zalegania z opłatami wynosił ponad
11 lat, a współwłaściciele pięciu lokali w danej nieruchomości byli poszukiwani listami gończymi).
Istotny jest również charakter lokalu w danej nieruchomości. W wypadku lokali użytkowych odczuwalne zwiększenie obciążeń finansowych
właścicieli obniża atrakcyjność ich inwestycji. Z natury rzeczy, osoby posiadające lokale użytkowe nastawione są na osiąganie
zysku, który jest obniżany przez konieczność ponoszenia zwiększonych kosztów obsługi lokalu. Ewentualny długotrwały brak środków
na bieżące remonty obniża rynkową wartość lokalu w bardziej odczuwalny sposób niż w wypadku lokali mieszkalnych (por. wyrok
Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 30 października 2012 r., sygn. akt I ACa 528/12; w stanie faktycznym sprawy udział pozwanych
w nieruchomości wspólnej przekraczał 10%).
Wynika stąd, że samo obiektywne zaleganie z zapłatą należnych wspólnocie mieszkaniowej opłat nie oznacza jeszcze automatycznego
spełnienia przesłanki „długotrwałości zalegania” ujętej w art. 16 ust. 1 u.w.l. W orzecznictwie sądowym sankcję w postaci
przymusowej sprzedaży lokalu stosuje się w ostateczności. Dochodzi do niej wówczas, gdy we wspólnocie pojawia się wyraźna
konsekwencja długotrwałego zalegania członka wspólnoty z uiszczaniem należności, tj. gdy odczuwalne staje się przerzucanie
tego ciężaru na pozostałych właścicieli i istnieje zagrożenie dalszym pogłębianiem się obciążeń finansowych pozostałych właścicieli
lokali.
7.4. Trybunał Konstytucyjny dostrzegł, że o stosowaniu przez sądy art. 16 ust. 1 u.w.l. nie decyduje bezwzględna wysokość
zaległości z tytułu opłat ani stosunek zaległości do wartości lokalu i całego majątku dłużnika. Jeżeli bowiem brak było okoliczności
osobistych usprawiedliwiających uporczywe zachowanie właściciela, sądy konsekwentnie odrzucały argumenty stron postępowania,
iż kwota zadłużenia powinna być bliska wartości lokalu lub przedstawiać „znaczną wartość”. Taki wniosek nie wynika bowiem
z przepisów prawnych i nie taka jest ich ratio legis.
Dysproporcja kwoty zaległości i wartości nieruchomości nie świadczy przeciwko stosowaniu art. 16 ust. 1 u.w.l., gdyż przepis
ten nie wprowadza wymogu, by wskazane wartości były zbliżone. Sąd powszechny zezwolił np. na sprzedaż lokalu wówczas, gdy
suma zaległości wynosiła nieco ponad 9 000 zł, co stanowiło ok. 7% wartości rynkowej lokalu, a zaległości te były długotrwałe
i negatywnie odbiły się na kondycji finansowej pozostałych właścicieli lokali (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z
27 września 2012 r., sygn. akt I ACa 407/12). Podobnie sąd nakazał sprzedaż lokalu, gdy brak było okoliczności usprawiedliwiających
właściciela lokalu, a zaległa kwota wynosiła ok. 14 000 zł, co stanowiło ok. 3,5% wartości rynkowej nieruchomości lokalowej.
Sąd uznał, że nie ma uzasadnienia argument o konieczności wykazania odpowiedniej wartości zadłużenia odpowiadającej znacznej
części wartości lokalu. W ten sposób zostałaby całkowicie wyeliminowana możliwość licytacyjnej sprzedaży lokalu o dużej wartości
w trybie art. 16 ust. 1 u.w.l., gdyż pozwani musieliby nie regulować opłat przez kilkadziesiąt lat (por. wyrok Sądu Apelacyjnego
w Katowicach z 30 października 2012 r., sygn. akt I ACa 528/12).
Z kolei zastosowanie kwestionowanego przepisu w sprawie skarżącego nastąpiło w wypadku kwalifikowanych zaległości (70 000
zł) utrzymujących się trwale od 2001 r., czyli przez sześć lat, i dotyczących tak istotnych składników opłat jak zaliczki
na fundusz remontowy czy wywóz śmieci, a ze względu na postawę skarżącego sądy przyjęły, że prawdopodobne było dalsze pogłębianie
się tych zaległości.
7.5. Trybunał Konstytucyjny dostrzegł także, że sądy podejmują rozstrzygnięcie zezwalające na licytacyjną sprzedaż lokalu
także wówczas, gdy pozwany przed zakończeniem rozprawy ureguluje należności dochodzone przez wspólnotę. Sądy uważają, że skoro
zaleganie z opłatami ma być jedynie długotrwałe, nie musi być uporczywe. Ostateczne uregulowanie zaległości nie musi zatem
przesądzić o oddaleniu powództwa wspólnoty. Z wykładni art. 16 ust. 1 u.w.l. wynika ogólny wniosek, że wskazując przesłankę
zalegania w płatności, należy wykazać istnienie zaległości nie tylko w przeszłości, ale i w czasie wyrokowania przez sąd,
zgodnie z art. 316 k.p.c. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 30 października 2012 r., sygn. akt I ACa 528/12).
Wysoka w dniu wniesienia powództwa kwota zaległości, uregulowana w znacznej mierze przez pozwanego do dnia wyrokowania przez
sąd może uzasadniać oddalenie powództwa, ale nie musi (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 października 2006 r.,
sygn. akt VI ACa 353/06; w stanie faktycznym sprawy zaległość wynosząca ponad 12 500 zł została uregulowana do kwoty 3 500
zł). Uregulowanie zaległości przed zakończeniem rozprawy nie musi przesądzać o bezzasadności żądania opartego na tej podstawie.
Nawet cykliczne wyrównywanie powstających co jakiś czas wysokich stanów zadłużenia może doprowadzić wspólnotę do trudności
finansowych. Nie zawsze stanowi wystarczające usprawiedliwienie to, że pozwani właściciele lokali ostatecznie regulowali zasądzane
od nich przez sąd co jakiś czas kolejne wysokie należności wraz z odsetkami i kosztami procesu. W takiej sytuacji wspólnota
jest zmuszana w bieżącym funkcjonowaniu do stałego poszukiwania innych źródeł sfinansowania członków zalegających z opłatami,
a także kolejnych kosztów procesu. Taka postawa pozwanych również świadczy o spełnieniu przesłanki długotrwałości zalegania
z opłatami w rozumieniu art. 16 ust. 1 u.w.l. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 30 października 2012 r., sygn.
akt I ACa 528/12; w stanie faktycznym sprawy zadłużenie na koniec lat obrachunkowych 2008-2011 wynosiło kolejno 3500 zł, 17
700 zł, 5800 zł, 29 371 zł, a na dzień orzekania przez sąd pozwani zalegali we wspólnocie z wpłatą 2800 zł).
Sądy odrzucają przy tym argumenty pozwanych, że długotrwałe zaległości mogą być „tolerowaną normą” w danej wspólnocie i dlatego
nie powinny świadczyć o zasadności powództwa tej wspólnoty przeciwko jednemu z zalegających. Taki argument nie stanowi żadnego
usprawiedliwienia nawet w sytuacji, gdy po uregulowaniu przez dłużnych właścicieli lokali ich zaległości wspólnota zwracała
pozostałym właścicielom lokali nałożone na nich podwyższone zaliczki rekompensujące wspólnocie zaległości niektórych właścicieli.
Podobnie nie stanowił argumentu o niezasadności powództwa wspólnoty zarzut, że mimo znacznych zaległości członków wspólnoty,
wspólnota była w stanie wypracować bilansowe zyski za rok, w którym zaległości wystąpiły (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach
z 30 października 2012 r., sygn. akt I ACa 528/12).
7.6. Trybunał Konstytucyjny przypomina także, że realizacja celu art. 16 ust. 1 u.w.l. nie jest w orzecznictwie sądowym bezwzględna
nawet w sytuacjach, w których wspólnota wykazuje istnienie długotrwałych i rujnujących zrzeszenie zaległości niektórych jej
członków.
W orzecznictwie sądowym prezentowana jest daleko idąca prokonstytucyjna ostrożność związana z podniesieniem przed sądem argumentów
odwołujących się do osobistej sytuacji pozwanego właściciela lokalu. Sąd z urzędu ocenia zgodność żądania wspólnoty z zasadami
współżycia społecznego (art. 5 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.; dalej: k.c.).
Takiej samej ocenie podlega jednak również działanie osób długotrwałe zalegających z opłatami i przerzucających koszty utrzymania
na pozostałych właścicieli. Zmuszanie przez właściciela lokalu pozostałych członków wspólnoty do jego kredytowania jest naganne
przede wszystkim wówczas, gdy właściciel lokalu sam narusza art. 5 k.c., a więc gdy nie wskazuje, czy nieregulowanie opłat
wynikało z przyczyn niezależnych od niego ani czy istnieją jakiekolwiek okoliczności usprawiedliwiające jego zachowanie, albo
wskazuje na okoliczności, które nie mają żadnego uzasadnienia lub gdy w ocenie sądu nie istniały obiektywne przeszkody do
terminowego wnoszenia opłat w pełnej wysokości przez pozwanego, a zwłaszcza wówczas, gdy niewnoszenie opłat nie było wynikiem
żadnych obiektywnych trudności czy niewiedzy, ale były to świadome decyzje pozwanych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach
z 30 października 2012 r., sygn. akt I ACa 528/12).
Trybunał Konstytucyjny przypomina, że ze względu na zasady współżycia społecznego sami właściciele lokali mogą nie dopuścić
do zamierzonego przez zarząd lub zarządcę umownego wspólnoty powództwa o dokonanie licytacyjnej sprzedaży lokalu jednego z
członków tej wspólnoty. Jeżeli mimo znacznych zaległości gotowi są ponosić za innych koszty związane z uiszczaniem określonych
opłat lub uważają licytację w danych warunkach za nieuzasadnioną, to nie wyrażą zgody na dochodzenie w ich imieniu przymusowej
sprzedaży lokalu. Skuteczne wniesienie do sądu powództwa na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l. wymaga podjęcia przez właścicieli
lokali uchwały wyrażającej zgodę i dodatkowe pełnomocnictwo dla zarządu na wytoczenie powództwa o sprzedaż lokalu (art. 22
ust. 3 pkt 7 u.w.l.). Jest to wyraźnie zastrzeżona przez ustawodawcę sprawa przekraczająca zwykły zarząd nieruchomością wspólną,
stąd potrzebne jest udzielenie zarządowi dodatkowego pełnomocnictwa do działania, bez którego powództwo zostaje oddalone (por.
wyrok SA w Poznaniu z 8 listopada 2001 r., sygn. akt I ACa 841/01, Wokanda nr 11/2002, poz. 45). Warto także przypomnieć,
że każdy z właścicieli lokali może zaskarżyć do sądu uchwałę właścicieli lokali wyrażającą zgodę na licytacyjną sprzedaż lokalu
z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania
nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 u.w.l.). Powództwo należy wytoczyć przeciwko
wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia
wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.). Zaskarżona
uchwała podlega co do zasady wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art. 25 ust. 2 u.w.l.).
Z analizy sprawy skarżącego w niniejszym postępowaniu wynika, że nie skorzystał on z tego uprawnienia.
7.7. Biorąc pod uwagę wskazane argumenty, Trybunał Konstytucyjny nie podzielił zarzutu skarżącego, że możliwość dochodzenia
przez wspólnotę mieszkaniową licytacyjnej sprzedaży lokalu za długi stanowi regulację zbyt dolegliwą. Art. 16 ust. 1 u.w.l.
nie narusza zasady proporcjonalności ingerencji w konstytucyjnie chronione prawo własności (art. 64 ust. 1 w związku z art.
31 ust. 3 Konstytucji). Zgodnie z zasadą proporcjonalności sensu stricto, ustawodawca nie może nakładać na obywateli ciężarów w sposób nieadekwatny. Powinny one pozostawać w bezpośrednim związku
z założonymi celami i w odpowiedniej do nich proporcji, z zachowaniem odpowiedniej wewnętrznej hierarchii wartości konstytucyjnych.
Reguła proporcjonalności implikuje dążenie do optymalizacji, tj. do nienaruszania stanu, w którym dwie kolidujące ze sobą
zasady i chronione przez nie wartości mogłyby zostać zrealizowane w najwyższym możliwym stopniu. Im cenniejsze jest dobro
ograniczane i wyższy stopień ograniczenia, tym cenniejsza musi być wartość uzasadniająca ograniczenia. Art. 31 ust. 3 Konstytucji
przesądza jednocześnie o konieczności odnoszenia się rozstrzygnięć Trybunału Konstytucyjnego do danej sytuacji. To znaczy,
że ocena proporcjonalności wkroczenia dokonywana jest na tle konkretnej sytuacji podmiotów dotkniętych kwestionowaną regulacją
sformułowanej w sposób modelowy, zaś podstawą formułowania zasięgu zarzutów są zazwyczaj argumenty nawiązujące do sprawy stanowiącej
podstawę wystąpienia do Trybunału Konstytucyjnego. W szczególności zakres ochrony prawa własności należy zawsze traktować
z uwzględnieniem stosunków społeczno-gospodarczych, od których zależy faktyczna treść własności określonej rzeczy (por. wyrok
TK z 25 lutego 1999 r., sygn. K 23/98, OTK ZU nr 2/1999, poz. 25).
Trybunał Konstytucyjny rozważył powyższe racje, tj. konieczność i sposób wkroczenia w treść prawa własności, intensywność
wkroczenia, umiejętność ustawodawcy uregulowania sprawy, ogólną pożyteczność i sensowność regulacji, a także rzeczywistą konieczność
ochrony innych wartości gwarantowanych konstytucyjnie. Na tej podstawie Trybunał nie podzielił zarzutu skarżącego, że możliwość
dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową licytacyjnej sprzedaży lokalu za długi stanowi regulację zbyt dolegliwą i nieproporcjonalną
(art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji).
8. Ocena zarzutu naruszenia istoty prawa własności.
8.1. Kolejny zarzut skarżącego dotyczył naruszenia przez art. 16 ust. 1 u.w.l. istoty prawa własności, ponieważ przepis ten
ma na celu takie preferencyjne zaspokojenie roszczeń wspólnoty mieszkaniowej, które prowadzi do trwałego „wyeliminowania”
ze wspólnoty osoby długotrwale zalegającej z zapłatą należnych opłat. W konsekwencji ma miejsce całkowite i nieuzasadnione
pozbawienie prawa własności, ingerujące w jego istotę.
Charakter zarzutu skarżącego wiąże się bezpośrednio z treścią art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 zdanie drugie Konstytucji, które
określają podstawowe kryteria dopuszczalności ingerencji w prawa lub wolności konstytucyjne: formalne (wymóg ustawy) i materialne
(wskazanie maksymalnej granicy ingerencji w postaci zakazu naruszania istoty prawa własności).
8.2. Trybunał Konstytucyjny przypomina, że nie każde pozbawienie prawa własności stanowi ingerencję w istotę prawa własności
i świadczy o przekroczeniu maksymalnych granic zakreślonych przez art. 31 ust. 3 zdanie drugie i art. 64 ust. 3 Konstytucji.
Wniosek o wkroczeniu w istotę własności można wysunąć dopiero po dokonaniu oceny wagi i sposobu pozbawienia tego prawa (por.
wyroki TK z: 12 stycznia 2000 r., sygn. P 11/98, OTK ZU nr 1/2000, poz. 3 oraz 10 października 2000 r., sygn. P 8/99, OTK
ZU nr 6/2000, poz. 190).
Ocena naruszenia istoty prawa własności jest przy tym dokonywana autonomicznie i odrębnie od oceny naruszenia reguł proporcjonalności
na podstawie art. 31 ust. 3 zdania pierwszego Konstytucji. Trybunał Konstytucyjny wskazywał już w swoim orzecznictwie, że
do naruszenia istoty prawa własności może dojść w sytuacji nieproporcjonalnego wkroczenia w konstytucyjne wolności i prawa,
ale również wówczas, gdy o naruszeniu tej istoty świadczy szczególna kumulacja ograniczeń, z których każde brane oddzielnie
pod uwagę nie prowadziłoby do wniosku o niekonstytucyjności regulacji (por. powołane wyżej wyroki TK o sygn. P 11/98 i o sygn.
P 8/99). W szczególności do niekonstytucyjnej kumulacji ograniczeń dochodzi wówczas, gdy ustawodawca ukształtował poszczególne
obowiązki właściciela w sposób zmuszający go do stałego ponoszenia strat, co narusza istotę prawa własności (por. wyrok TK
z 17 maja 2006 r., sygn. K 33/05, OTK ZU nr 5/A/2006, poz. 57).
W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego wskazuje się również, że określenie istoty danego prawa lub wolności powinno uwzględniać
kontekst sytuacji, w której dochodzi do ograniczenia (pozbawienia) danego uprawnienia. Jedynie wykonywanie prawa własności
w zgodzie z obowiązującym prawem powinno gwarantować właścicielowi ze strony władz publicznych nieingerencję w istotę prawa
własności (por. wyrok TK z 29 czerwca 2005 r., sygn. SK 34/04, OTK ZU nr 6/A/2005, poz. 69), z uwzględnieniem wyjątkowych
sytuacji określonych w art. 21 ust. 2 i art. 46 Konstytucji. W pozostałych wypadkach, tj. w razie wykonywania prawa własności
wbrew obowiązującemu prawu, takiej gwarancji nie ma. W orzecznictwie Trybunału argument ten przeważył o uznaniu braku naruszenia
art. 64 Konstytucji, jeśli chodzi o przepisy o przepadku drewna pozyskanego przez właściciela w wyniku nielegalnego wyrębu
podjętego w jego własnym lesie (por. wyrok TK z 15 maja 2006 r., sygn. P 32/05, OTK ZU nr 5/A/2006, poz. 56). Za usprawiedliwione
konstytucyjnie (legitymizujące działania ustawodawcy pozbawiające właściciela określonych składników majątkowych) Trybunał
uznał również sytuację, gdy właścicielowi można było postawić zarzut naganności własnego zachowania, np. w sytuacji pozbawienia
właściciela odszkodowania za szkody wodne, jeśli woda zniszczyła przeprowadzone przez właściciela samowolnie prace zakazane
w obrębie danej nieruchomości (por. wyrok TK z 16 października 2007 r., sygn. K 28/06, OTK ZU nr 9/A/2007, poz. 104), czy
nakazanie dokonania rozbiórki obiektu budowlanego wzniesionego z nakładów właściciela w wyniku niedopuszczalnej samowoli budowlanej
(por. wyroki TK z: 12 stycznia 1999 r., sygn. P 2/98 oraz 26 marca 2002 r., sygn. SK 2/01, OTK ZU nr 2/A/2002, poz. 15).
8.3. Analiza kontekstu normatywnego niniejszej sprawy prowadzi do wniosku, że art. 16 ust. 1 u.w.l. może być stosowany wyłącznie
w sytuacji, gdy właściciel nagminnie nie wykonuje wobec wspólnoty swoich podstawowych ustawowych obowiązków związanych z pokrywaniem
kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a zatem gdy bezpośrednio i uporczywie działa w sposób sprzeczny z prawem. Nie ma
podstaw, by w tej sytuacji przyznawać a priori pełne gwarancje nienaruszalności istoty prawa własności. Z tego samego powodu nie można podzielić zarzutu, że art. 16 ust.
1 u.w.l. pozbawia odrębnej własności lokalu lub „wynaturza” jej funkcję. Prawo własności to przecież nie tylko uprawnienia,
ale również płynące z tego tytułu obowiązki, które dotyczą zarówno nieruchomości lokalowej, jak i prawa udziału w nieruchomości
wspólnej. Trybunał wielokrotnie podkreślał, że z prawa własności wynikają nie tylko uprawnienia, ale i obowiązki, w tym także
określone obowiązki społeczne (zamiast wielu por. wyrok TK z 12 stycznia 2000 r., sygn. P 11/98).
8.4. Skoro nie każde pozbawienie własności stanowi ingerencję w jej konstytucyjną istotę, nawet ustawowy nakaz zbycia przez
właściciela określonej rzeczy nie musi przekraczać istoty prawa własności i może być w szczególnych okolicznościach konstytucyjnie
dopuszczalny (por. wyrok TK z 18 marca 2010 r., sygn. K 8/08, OTK ZU nr 3/A/2010, poz. 23). Właściciel nie może być jedynie
całkowicie pozbawiony wpływu na warunki, na jakich następuje utrata własności, w tym możliwości wyboru osoby nabywcy i wpływu
na wysokość uzyskanego w zamian świadczenia. Dopiero wówczas należałoby uznać, że prawo własności nie może spełniać w obrocie
swej konstytucyjnej roli (por. wyrok TK z 17 grudnia 2008 r., sygn. P 16/08, OTK ZU nr 10/A/2008, poz. 181). Naruszenie istoty
prawa własności nastąpiłoby także w razie, gdyby wprowadzone ograniczenia dotyczyły podstawowych uprawnień składających się
na treść danego prawa i jednocześnie uniemożliwiały realizowanie przez to prawo funkcji, jakie ma spełniać w porządku prawnym
określonym w art. 20 Konstytucji, a więc w gospodarce rynkowej opartej na własności prywatnej (por. wyrok TK z 12 stycznia
1999 r., sygn. P 2/98).
Tymczasem w sytuacji określonej w art. 16 ust. 1 u.w.l. nie dochodzi do pozbawienia własności z mocy prawa. W żadnym momencie
(aż do chwili licytacji komorniczej) nie są wprowadzane ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości lokalowej ani z nieruchomości
wspólnej. Przede wszystkim zaś właściciel lokalu nie został pozbawiony wpływu na warunki, na jakich nastąpić może utrata własności.
Swoim działaniem może do niej nie dopuścić, uiszczając regularnie należne opłaty, ewentualnie utrzymując tymczasowo poziom
zaległości na niskim poziomie, niemającym wyraźnie negatywnego wpływu na kondycję wspólnoty.
Ponoszenie kosztów zarządu i konserwacji nieruchomości wspólnej w ramach budynku wielolokalowego może się wiązać ze znacznymi
nakładami wymaganymi od właścicieli lokali (zwłaszcza nakładami na remonty nieruchomości). W tym kontekście należy przypomnieć,
że w orzecznictwie Trybunału sformułowana została teza, iż jeżeli ustawodawca postawi właściciela w sytuacji, gdy jego własność
musi mu przynosić straty, a zarazem nałoży na właściciela obowiązek finansowania kosztów utrzymania przedmiotu tej własności
w określonym stanie, to można mówić o ograniczeniu, które narusza istotę prawa własności (por. wyrok TK z 12 stycznia 2000
r., sygn. P 11/98). Trudno jednak uznać, że możliwość wykorzystania przez wspólnotę mieszkaniową sankcji wynikającej z art.
16 ust. 1 u.w.l. generalnie zmusza właścicieli lokali do ponoszenia opłat stanowiących dla nich ciężar nie do udźwignięcia.
Podobnie trudno się zgodzić, że istotę prawa własności narusza brak wpływu właściciela na wybór osoby nabywcy lub na wysokość
ceny uzyskanej ze sprzedaży. Są to cechy charakteryzujące sprzedaż dobrowolną, a nie przymusową licytacyjną sprzedaż nieruchomości
za długi w trybie egzekucji komorniczej. Z powyższych względów nie można uznać, że art. 16 ust. 1 u.w.l. wprowadza niedopuszczalne
naruszenie istoty prawa własności i pozbawia to prawo jego treści.
8.5. Trybunał Konstytucyjny przypomina, że decyzję o licytacyjnej sprzedaży lokalu podejmuje niezależny i niezawisły sąd powszechny.
Trybunał uważnie zbadał orzecznictwo sądowe na tle art. 16 ust. 1 u.w.l. Wynika z niego przede wszystkim brak automatyzmu
podejmowania przez sądy rozstrzygnięcia o licytacyjnej sprzedaży lokalu i założenie o ostateczności stosowania zaskarżonego
przepisu, z zachowaniem określonego rozumienia przesłanki długotrwałości zalegania z należnymi opłatami. Sąd ocenia wiarygodność
i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału (art. 233 § 1 k.p.c.).
Decyzja sądu podlega także kontroli instancyjnej. Ponadto w toku postępowania przed niezależnym i niezawisłym sądem powszechnym
pozwanemu właścicielowi lokalu przysługują istotne gwarancje chroniące przed bezpodstawnym roszczeniem wspólnoty, przede wszystkim
konieczność wykazania przez zarząd wspólnoty lub zarządcę ciężaru gatunkowego przewinienia i jego konsekwencji (ciężar dowodu
ciąży na wspólnocie zgodnie z art. 6 k.c.) oraz ocena zasadności domagania się licytacyjnej sprzedaży lokalu w indywidualnych
okolicznościach sytuacji faktycznej pozwanego (art. 5 k.c.). Nawet jeśli została spełniona przesłanka długotrwałego (czasowo)
zalegania z wnoszeniem opłat, sąd ma możliwość zastosowania instytucji nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę mieszkaniową.
Zarówno przesłanka długotrwałego zalegania, jak i zasadność żądania pozwu w świetle art. 5 k.c. musi być aktualna w dniu wyrokowania
przez sąd (art. 316 k.p.c.).
Środki uzyskane z licytacyjnej sprzedaży lokalu są wpłacane na rachunek depozytowy sądu. Dalsze losy tych środków zależą od
tego, czy wobec właściciela lokalu istnieją aktualne tytuły egzekucyjne uzyskane w odrębnych postępowaniach. Postępowanie
egzekucyjne jest prowadzone na zasadach ogólnych. Jeżeli po jego zakończeniu na rachunku depozytowym sądu pozostaje jeszcze
suma uzyskana ze sprzedaży, komornik zwraca ją byłemu właścicielowi lokalu. Jest to reszta uzyskanej licytacyjnej ceny sprzedaży,
a więc kwota pozostała jako różnica między uzyskaną wartością lokalu a stanem dochodzonego zadłużenia, po potrąceniu kosztów
egzekucji.
8.6. Trybunał Konstytucyjny, po rozważeniu przesłanek stosowania art. 16 ust. 1 u.w.l. i kontekstu społeczno-gospodarczego
funkcjonowania prawa odrębnej własności lokalu, uznał, że art. 16 ust. 1 u.w.l. nie przewiduje naruszenia istoty prawa odrębnej
własności lokalu, stanowiącej ściśle zespoloną wiązkę uprawnień do poszczególnych części nieruchomości zabudowanej budynkiem
wielolokalowym. Z powyższych względów art. 16 ust. 1 u.w.l. w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty
mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem
należnych od niego opłat, jest zgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 Konstytucji.
9. Ocena zarzutu nierównego traktowania prawa własności.
9.1. Ostatnia grupa argumentów skarżącego zawiera porównanie sytuacji właścicieli lokali zalegających z opłatami z innymi
grupami osób naruszającymi swoje obowiązki finansowe związane z korzystaniem z lokalu mieszkalnego.
Skarżący dowodzi, że art. 16 ust. 1 u.w.l. prowadzi do nieuprawnionego, bo jednakowo brutalnego, traktowania właścicieli lokali
zalegających z wnoszeniem opłat i właścicieli wykraczających swoim osobistym zachowaniem przeciwko porządkowi domowemu lub
utrudniających korzystanie z indywidualnych nieruchomości lokalowych przez pozostałych właścicieli. Zdaniem skarżącego, kwestie
natury finansowej powinny zostać potraktowane łagodniej, gdyż nie uniemożliwiają wykonywania praw własności przez pozostałych
właścicieli lokali.
Ponadto występuje nierówne traktowanie właścicieli lokali, licytowanych za długi, i najemców lokali, eksmitowanych za długi.
O wiele trudniej jest doprowadzić do eksmisji najemcy niż właściciela lokalu, a temu ostatniemu nie przysługuje prawo do lokalu
socjalnego lub zamiennego (art. 16 ust. 2 u.w.l.), ponieważ nie jest on „lokatorem” w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy
z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005
r. Nr 31, poz. 266, ze zm.; dalej: u.o.p.l.). W wypadku najemcy orzeczenie eksmisji następuje równocześnie z orzeczeniem o
uprawnieniu do lokalu socjalnego, a niektórym grupom eksmitowanych osób należy się lokal socjalny (art. 14 u.o.p.l.). Ustawodawca
zbyt szybko zezwala na trwałe pozbawienie prawa własności lokalu. Tymczasem poziom gwarancji dla właściciela powinien być
co najmniej taki sam, jeśli nie wyższy, z uwagi na uprzywilejowaną pozycję najemcy mogącego otrzymać lokal socjalny. Skoro
art. 16 ust. 1 u.w.l. wspomnianego poziomu gwarancji nie przewiduje, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji.
Charakter zarzutów skarżącego nawiązuje do treści konstytucyjnego nakazu równego traktowania prawa własności (art. 64 ust.
2 Konstytucji).
9.2. Art. 64 ust. 2 Konstytucji nakazuje odpowiednie traktowanie uprawnionych z tytułu prawa własności względem uprawnionych
z tytułu innych praw majątkowych. Wedle art. 64 ust. 2 Konstytucji, własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia
podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Zgodnie z wykładnią tego przepisu prezentowaną w orzecznictwie Trybunału
Konstytucyjnego, chodzi w nim o to, by ochrona rzeczowego prawa własności nie była słabsza niż ochrona innych praw majątkowych
doznających konstytucyjnej ochrony (por. wyrok TK z 30 października 2001 r., sygn. K 33/00). Nakaz „równej dla wszystkich”
ochrony własności oznacza zakaz podmiotowego (kategorialnego) różnicowania ochrony własności różnych grup osób. Nie oznacza
jednak zakazu różnicowania przedmiotowego i jakościowego poszczególnych praw majątkowych (por. wyroki TK z: 2 czerwca 1999
r., sygn. K 34/98, OTK ZU nr 5/1999, poz. 94 oraz 29 czerwca 2001 r., sygn. K 23/00, OTK ZU nr 5/2001, poz. 124). W szczególności
w dotychczasowym orzecznictwie Trybunału za niezgodne z art. 64 ust. 2 Konstytucji uznano wygaśnięcie ex lege własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego w wypadku ustania członkostwa, bez prawa do lokalu zamiennego (por. wyrok TK
z 11 grudnia 2008 r., sygn. K 12/08, OTK ZU nr 10/A/2008, poz. 176).
9.3. Trybunał Konstytucyjny zgodził się ze skarżącym, że sytuacje sankcjonowane w art. 16 ust. 1 u.w.l. różnią się ze względów
przedmiotowych. Zaskarżony przepis w wypadku długotrwałego zalegania przez niektórych członków wspólnoty z należnymi opłatami
chroni pozostałych przed nieuzasadnionymi w danych okolicznościach wydatkami na pokrycie kosztów korzystania i utrzymania
nieruchomości. Poza tym wypadkiem art. 16 ust. 1 u.w.l. reguluje skutki oddziaływań między właścicielami sąsiadujących w danym
budynku nieruchomości lokalowych. Art. 16 ust. 1 u.w.l. zapobiega wówczas faktycznej niemożności korzystania z sąsiedniego
lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem lub pobierania pożytków (np. na skutek trudności ze znalezieniem najemców), a także spadkowi
jego wartości rynkowej ze względu na uciążliwość i trwałość tych immisji.
Wypadki wymienione w art. 16 ust. 1 u.w.l. odwołują się do konieczności ochrony prywatnych praw i interesów pozostałych indywidualnych
właścicieli lokali. We wszystkich sytuacjach chodzi o zapobieżenie lub o powstrzymanie dalszego odczuwania szkód i strat przez
właścicieli indywidualnych lokali. Z tego powodu nie ma dużych różnic między nakazem sprzedaży lokalu z powodu długotrwałego
zalegania z opłatami oraz z powodu takiego korzystania z własnego lokalu, które czyni korzystanie z innych lokali nadmiernie
uciążliwym. Są to wprawdzie odmienne stany faktyczne, ale ich łączne wymienienie w art. 16 ust. 1 u.w.l. jest uzasadnione
negatywnym wpływem na pozostałych właścicieli. Ten negatywny wpływ w obu wypadkach przekracza normalne ryzyko związane z korzystaniem
z lokalu w ramach instytucji odrębnej własności lokalu w domu wielolokalowym. Z tego względu zastrzeżenie w art. 16 ust. 1
u.w.l. jednakowej możliwości licytacyjnej sprzedaży lokalu, eliminującej sprawcę dodatkowych obciążeń pozostałych właścicieli
lokali, nie narusza art. 64 ust. 2 Konstytucji.
9.4. Przechodząc do oceny zarzutu nierównego traktowania właścicieli lokali względem najemców lokali mieszkalnych, Trybunał
stwierdził, że skarżący nie kwestionuje zgodności z Konstytucją art. 16 ust. 2 u.w.l. wyłączającego prawo zlicytowanego właściciela
lokalu do ubiegania się o lokal zamienny. Przepis ten nie został wskazany w petitum skargi, a jej uzasadnienie nie zawiera argumentacji wskazującej na podniesienie tak poważnego zarzutu.
Z analizy skargi E. Guziakiewicza wynika inny wniosek. Mianowicie skarżący argument „eksmisji” właściciela „na bruk” formułuje
w celu podkreślenia głębokości nierównego traktowania właściciela na etapie wyciągania konsekwencji z długotrwałego zalegania
z wnoszeniem należnych opłat. Prawa względne dotyczące korzystania z lokali mieszkalnych podlegają szczególnie intensywnej
ochronie przewidzianej w u.o.p.l. Pozbawienie lokatora prawa korzystania z lokalu mieszkalnego zostało uzależnione od dokonania
uprzednich licznych aktów staranności: pisemnego upomnienia lokatora wykraczającego przeciwko swoim obowiązkom umownym, uprzedzenie
lokatora o zamiarze wypowiedzenia umowy z powodu zalegania z opłatami i wyznaczenie dodatkowego terminu zapłaty, dokonanie
długoterminowego wypowiedzenia (art. 11 u.o.p.l.). Tymczasem treść art. 16 ust. 1 u.w.l. nie przewiduje analogicznego traktowania
przez wspólnotę zadłużonego właściciela lokalu, lecz bezpośrednio umożliwia skierowanie powództwa do sądu.
9.5. Trybunał Konstytucyjny uznał, że oparty na literalnym brzmieniu art. 16 ust. 1 u.w.l. argument nierównego traktowania
właściciela lokalu i „eksmitowanego” najemcy nie jest zasadny. Pomijając w tym miejscu podstawowy argument o odmiennej pozycji
właściciela i najemcy lokalu mieszkalnego, należy przypomnieć dokonane już ustalenia, że orzecznictwo sądowe ostrożnie stosuje
art. 16 ust. 1 u.w.l. i przewidzianą w nim przesłankę długotrwałości zalegania z opłatami. Zazwyczaj przesłanka długotrwałości
jest uznawana przez sądy za udowodnioną po wykazaniu kilkukrotnych nieudanych prób ściągnięcia należności przez wspólnotę,
zarówno prywatnych (monity), jak i sądowo-egzekucyjnych. Także stany faktyczne spraw wszczynanych na podstawie art. 16 ust.
1 u.w.l. dowodzą, że w praktyce wspólnoty mieszkaniowe powszechnie stosują w pierwszej kolejności upomnienia i ogólny tryb
dochodzenia roszczeń.
Nie potwierdziły się też podnoszone w literaturze zarzuty, że skoro ustawa literalnie nie nakłada na wspólnotę mieszkaniową
obowiązku podjęcia czynności uprzedzających członka wspólnoty o zamiarze wytoczenia powództwa o zezwolenie na sprzedaż licytacyjną
lokalu, ochrona prawa własności lokalu jest zdecydowanie słabsza od ochrony, z której korzysta najemca (zob. K. Hryćków, Licytacyjna sprzedaż lokalu w trybie przepisu art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – uwagi krytyczne,
„Rejent” nr 1/2000, s. 140-149). Sądy powszechne podzielają inne stanowisko doktryny, a mianowicie że sankcję w postaci przymusowej
sprzedaży lokalu powinno się stosować w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą już skutku (por.
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 października 2006 r., sygn. akt VI ACa 353/06, a także A. Gola, Nieruchomości, Warszawa 2004, uwaga nr 13). Wynika to m.in. z konieczności równego traktowania właściciela i najemcy w aspekcie wygaśnięcia
prawa do lokalu w sytuacji zalegania z wnoszeniem opłat za korzystanie z lokalu. Należyta ochrona prawa własności lokalu mieszkalnego
musi uwzględniać proporcje ochrony praw względnych i bezwzględnych (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 października
2006 r., sygn. akt VI ACa 353/06). Sądownictwo odwołuje się zatem do argumentu płynącego wprost z art. 64 ust. 2 Konstytucji.
9.6. Należy wskazać, że argumenty socjalne przy podejmowaniu decyzji o zezwoleniu na licytacyjną sprzedaż lokalu są uwzględniane
podczas rozważania z urzędu zgodności żądania wspólnoty z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Sądy mają możliwość
oceny zachowań stron w świetle art. 5 k.c. zarówno względem wspólnoty żądającej sprzedaży, jak i zachowania pozwanych (por.
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 20 października 2006 r., sygn. akt VI ACa 353/06). Działanie wspólnoty może stanowić
nadużycie przysługującego jej prawa, a także pozostawać sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa oraz
zasadami współżycia społecznego.
Sądy orzekające w sprawie skarżącego powyższe przesłanki zbadały. Sąd pierwszej instancji początkowo oddalił powództwo wspólnoty
mieszkaniowej. Sąd drugiej instancji po rozpoznaniu apelacji wspólnoty uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego
rozpoznania, wskazując na przedwczesność oddalenia powództwa, niewyjaśnienie istoty sprawy oraz brak oceny, czy żądanie wspólnoty
mieszkaniowej było zgodne z zasadami współżycia społecznego. W ponownym wyroku sąd pierwszej instancji po rozpoznaniu wszelkich
okoliczności sprawy uwzględnił powództwo na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l., a sąd drugiej instancji oddalił apelację skarżącego.
Zasadność uwzględnienia powództwa na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l. wynikała z charakteru zaległości i ich przyczyn. Skarżący
był świadom obowiązku ustawowego, ale kwestionował go, świadomie też przerzucał wspólne koszty na pozostałych właścicieli.
Sytuacja materialna i rodzinna pozwalała mu w przeszłości na systematyczne regulowanie wszelkich należności. Sądy uznały także,
że wspólnota mieszkaniowa w indywidualnych okolicznościach sprawy nie nadużyła przysługującego jej prawa podmiotowego (art.
5 k.c.).
Trybunał Konstytucyjny uznał, że art. 16 ust. 1 u.w.l. w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej
z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty długotrwale zalegającego z wnoszeniem należnych
od niego opłat, na obecnym etapie sądowego stosowania jest zgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 3 i art. 31 ust.
3 Konstytucji oraz jest zgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji.
Z podanych względów Trybunał Konstytucyjny orzekł jak w sentencji.
Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.