1. Wspólnota Mieszkaniowa Pilotów 22 (dalej: wspólnota mieszkaniowa lub skarżąca) w skardze konstytucyjnej z 16 sierpnia 2007
r. wniosła o stwierdzenie, że:
a) art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27, ze zm.;
dalej: u.s.m.), w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 240, poz. 2058; dalej: ustawa zmieniająca), w zakresie, w jakim wyłączał
prawo prowadzenia zarządu nieruchomością wspólną przez powołaną w trybie powyższego przepisu wspólnotę mieszkaniową, jest
niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 32, w związku z art. 21 oraz z art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 2 i 3 oraz
w związku z art. 2 Konstytucji,
b) art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m., w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej, w zakresie,
w jakim statuował obligatoryjny przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej obejmujący nieruchomość wspólną powstałą w trybie
art. 25 ust. 1 u.s.m, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 32, w związku z art. 21 oraz z art. 64 ust. 3 w związku
z art. 31 ust. 2 i 3 oraz w związku z art. 2 Konstytucji.
Skarga konstytucyjna została wniesiona na tle następującego stanu faktycznego.
18 lutego 2002 r. właściciele wyodrębnionych lokali znajdujących się w budynku położonym w Krakowie przy ul. Pilotów 22, pozostającym
dotychczas w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej „Wspólnota – Członkowie Oczekujący”, podjęli uchwałę o utworzeniu wspólnoty
mieszkaniowej pod nazwą „Wspólnota Mieszkaniowa Pilotów 22”, ustalając jednocześnie, że zarząd nieruchomością wspólną, wykonywany
dotychczas przez wspomnianą spółdzielnię, 1 marca 2002 r. zostanie powierzony firmie „SET ESTATES” sp. z o.o. z siedzibą w
Krakowie. Na tej podstawie pomiędzy skarżącą a powyższą firmą została zawarta umowa o prowadzenie zarządu i administracji
nieruchomości wspólnej. 21 marca 2002 r. wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwały określające wysokość kosztów zarządzania nieruchomością
wspólną i wysokość składki na fundusz remontowy. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wspólnota – Członkowie Oczekujący”, będąca nadal
właścicielem czterech niewyodrębnionych lokali (dwóch lokali mieszkalnych i dwóch lokali użytkowych), odmówiła partycypowania
w kosztach ponoszonych przez nowego zarządcę, kwestionując powołanie wspólnoty mieszkaniowej oraz powierzenie zarządu innemu
podmiotowi. W związku z powyższym skarżąca wystąpiła na drogę sądową z powództwem o zasądzenie zaległych kwot.
Wyrokiem z 14 lipca 2004 r. (sygn. akt I C 500/04) Sąd Okręgowy w Krakowie uwzględnił powództwo w całości, uznając, że skarżąca
była uprawniona do pozbawienia spółdzielni mieszkaniowej zarządu nieruchomością wspólną. Apelacja w tej sprawie została 13
grudnia 2005 r. oddalona przez Sąd Apelacyjny w Krakowie (sygn. akt I ACa 1061/05). W wyniku wniesionej przez spółdzielnię
mieszkaniową skargi kasacyjnej wyrokiem z 21 grudnia 2006 r. (sygn. akt III CSK 218/06) Sąd Najwyższy uchylił to rozstrzygnięcie,
uznając, że samo powstanie wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 25 ust. 1 u.s.m. nie uprawniało jej do powierzenia zarządu
nieruchomością wspólną innemu podmiotowi i pozbawienia tym samym zarządu tą nieruchomością pozwanej spółdzielni. Po ponownym
rozpoznaniu sprawy Sąd Apelacyjny w Krakowie wyrokiem z 13 kwietnia 2007 r. (sygn. akt I ACa 261/07) oddalił powództwo skarżącej,
obciążając ją kosztami postępowania. W uzasadnieniu tego wyroku sąd wskazał, że wspólnota mieszkaniowa została skutecznie
powołana, co jednak nie spowodowało wyłączenia zarządu przymusowego sprawowanego przez spółdzielnię. Skoro zaś skarżąca nie
była uprawniona do sprawowania zarządu, roszczenie o zapłatę kosztów związanych z tym zarządem nie mogło zostać uwzględnione.
W uzasadnieniu skargi konstytucyjnej skarżąca wskazała, że art. 25 ust. 1 w związku z art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m.,
wprowadzając przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej w odniesieniu do nieruchomości wspólnej stanowiącej jej własność,
wyłącza dopuszczalność powierzenia przez wspólnotę mieszkaniową wykonywania tego zarządu innemu podmiotowi. Tym samym przepisy
te w sposób niedopuszczalny ingerują w prawo własności, pozbawiając właścicieli lokali wyodrębnionych uprawnienia do współdziałania
w zarządzie rzeczą wspólną. Właściciele tych lokali muszą bowiem znosić sytuację, w której jeden ze współwłaścicieli, tj.
spółdzielnia, niezależnie od wielkości udziału we współwłasności, wyłącznie realizuje immanentne uprawnienie właścicielskie
do zarządzania rzeczą wspólną. Pozostali właściciele nie mają, zdaniem skarżącej, możliwości pozbawienia spółdzielni tego
zarządu nawet wówczas, gdy nienależycie wykonuje ona zarząd, godząc w interesy całej wspólnoty mieszkaniowej. Takie uprzywilejowanie
spółdzielni mieszkaniowej kosztem pozostałych współwłaścicieli nieruchomości jest nieuzasadnione, gdyż obecnie własność spółdzielcza
nie jest odrębną kategorią prawną i nie podlega szczególnej ochronie. To oznacza, że interes spółdzielni mieszkaniowej powinien
być chroniony na ogólnych, a nie na preferencyjnych warunkach. Skarżąca podkreśliła, że wadliwość tej regulacji prawnej została
dostrzeżona przez ustawodawcę, który w treści dodanego 22 lipca 2005 r. art. 241 u.s.m. wyraźnie dopuścił możliwość podjęcia przez większość współwłaścicieli uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków
oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Równocześnie art. 27 u.s.m.
przesądził, że w wypadku podjęcia powyższej uchwały stosuje się m.in. przepisy o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu współwłaścicieli,
spółdzielnia zaś może zostać pozbawiona zarządu nieruchomością wspólną.
Zdaniem skarżącej, art. 25 ust. 1 i art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. są również sprzeczne z zasadą równej dla wszystkich
ochrony prawa własności. Ustawodawca w sposób nieuzasadniony zróżnicował bowiem prawa współwłaścicieli nieruchomości, uprzywilejowując
właścicieli lokali niewyodrębnionych (tj. spółdzielnie mieszkaniowe) względem właścicieli lokali wyodrębnionych. Tym samym
naruszył istotę stosunku cywilnoprawnego łączącego współwłaścicieli, charakteryzującego się równorzędnością wszystkich stron.
Tymczasem nawet ochrona praw spółdzielczych przysługujących członkom spółdzielni mieszkaniowej nie wymaga jej uprzywilejowania
przez przyznanie absolutnego prawa zarządu nieruchomością wspólną. Skarżąca zauważa, że spółdzielnia mieszkaniowa z mocy prawa
jest zobowiązana dbać o dobro wyłącznie swoich członków, a nie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Ustawodawca, zakładając
możliwość powstania konfliktu interesów w tym zakresie, nie przewiduje jakichkolwiek reguł kolizyjnych pozwalających na jego
rozsądne rozstrzygnięcie.
2. Rzecznik Praw Obywatelskich w piśmie z 14 sierpnia 2009 r. wniósł o stwierdzenie, że art. 25 ust. 1 zdanie pierwsze w związku
z art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m., w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej, w zakresie,
w jakim wyłącza możliwość podjęcia przez właścicieli lokali uchwały, że w zakresie zarządu nieruchomością wspólną będą ich
obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Uzasadniając zajęte stanowisko, Rzecznik wskazał, że zgodnie z przyjętą przez SN w sprawie skarżącej wykładnią art. 25 ust.
1 i art. 27 ust. 2 u.s.m. wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do pozbawienia spółdzielni mieszkaniowej zarządu nieruchomością
wspólną przez podjęcie uchwały o powierzeniu tego zarządu innemu podmiotowi. Art. 25 ust. 1 u.s.m. odsyła bowiem jedynie do
tych przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.; dalej: ustawa
o własności lokali), które odnoszą się do „praw i obowiązków właścicieli lokali”, nie odsyłając jednocześnie do przepisów
o „zarządzie nieruchomością wspólną”. Z tego też względu zarząd nieruchomością wspólną po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej
jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, choćby współwłaściciele nie byli członkami spółdzielni. Zarząd
spółdzielni mieszkaniowej, zgodnie z art. 26 ust. 1 u.s.m., trwa aż do czasu ustania członkostwa ostatniego członka spółdzielni,
czego rezultatem jest powstanie wspólnoty mieszkaniowej ex lege. Zdaniem Rzecznika, można obecnie mówić o ugruntowanej praktyce orzeczniczej, w świetle której na podstawie art. 25 ust.
1 u.s.m., w brzmieniu obowiązującym do 15 stycznia 2003 r., wspólnota mieszkaniowa nie mogła powierzyć zarządu nieruchomością
wspólną innemu podmiotowi niż spółdzielnia mieszkaniowa.
Rzecznik zauważył, że choć zaskarżone przepisy zostały uchylone, to jednak nadal są stosowane w sprawach, w których przedmiotem
rozpoznania jest ocena ważności utworzenia wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 25 ust. 1 u.s.m. oraz skuteczności podjętych
przez taką wspólnotę działań w zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali. To oznacza, że zaskarżone przepisy nie utraciły
mocy obowiązującej w rozumieniu art. 39 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz. U. Nr
102, poz. 643, ze zm.; dalej: ustawa o TK) i mogą być przedmiotem kontroli sprawowanej przez Trybunał, tym bardziej, że bezpośrednio
ingerują w sferę konstytucyjnie chronionych praw i wolności, tj. prawo własności oraz zasadę równej ochrony praw majątkowych.
Zdaniem Rzecznika, zaskarżone przepisy w zakresie, w jakim wykluczają możliwość wyboru przez właścicieli lokali (a zarazem
współwłaścicieli nieruchomości wspólnej) sposobu zarządu, a także podmiotu, który sprawować będzie zarząd nieruchomością wspólną
i narzucają im jako zarządcę spółdzielnię mieszkaniową, która dotychczas administrowała nieruchomością, pozostają w kolizji
z konstytucyjną zasadą równej ochrony praw majątkowych i godzą w konstytucyjnie chronione prawo własności.
Rzecznik wskazał, że zgodnie z art. 27 ustawy o własności lokali każdy właściciel ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie
nieruchomością wspólną. Ustawa przewiduje trzy formy takiego zarządu. W wypadku mniejszych wspólnot mieszkaniowych, obejmujących
nie więcej niż siedmiu właścicieli lokali wyodrębnionych, stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. W wypadku
większych wspólnot właściciele mogą wybrać zarząd na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali albo określić sposób
zarządu w umowie, a zwłaszcza powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności
lokali. Ten model zarządzania nieruchomością wspólną został jednak mocą zaskarżonych przepisów wyłączony w stosunku do właścicieli
takich lokali, które znajdują się w budynkach wielolokalowych „spółdzielczych”, to znaczy takich, w których choćby jeden lokal
nadal pozostawał własnością spółdzielni mieszkaniowej. Właściciele lokali w budynkach „spółdzielczych” zostali pozbawieni
wpływu na sposób zarządzania nieruchomością wspólną. Tym samym doszło do zróżnicowania sytuacji prawnej właścicieli lokali
w budynkach wielolokalowych na podstawie kryterium, jakim jest udział spółdzielni mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej.
Zaskarżone przepisy naruszają zasadę równej ochrony praw majątkowych wyrażoną w art. 64 ust. 2 Konstytucji. Tożsame prawo,
jakim jest odrębna własność lokalu i związany z nią udział w nieruchomości wspólnej, zostały potraktowane odmiennie w zakresie
możliwości podjęcia przez właścicieli decyzji o podmiocie zarządzającym nieruchomością wspólną.
Zdaniem Rzecznika, zaskarżone przepisy stanowią przejaw istotnej ingerencji ustawodawcy w prawo własności, pozbawiając właścicieli
lokali wyodrębnionych wpływu na zarząd nieruchomością wspólną. Możliwość współdecydowania o sposobie sprawowania zarządu oraz
o wyborze zarządcy nieruchomości stanowi bez wątpienia jeden z podstawowych elementów składających się na treść prawa własności.
W niniejszej sprawie spełniona została formalna przesłanka ograniczania konstytucyjnych praw i wolności wynikająca z art.
31 ust. 3 Konstytucji, gdyż zróżnicowanie poziomu ochrony prawnej odrębnej własności lokalu i ograniczenie prawa właścicieli
lokali do wyboru podmiotu sprawującego zarząd nieruchomością wspólną reguluje ustawa. Nie zostały natomiast spełnione przesłanki
materialne wymienione w tym przepisie. Wprowadzone ograniczenie praw właścicieli lokali nie jest konieczne i nie pozostaje
w związku z wartościami wymienionymi w art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Rzecznik zauważył, że stworzenie prawnej możliwości pozbawienia spółdzielni zarządu nieruchomością przez wspólnotę mieszkaniową
jest w interesie wszystkich mieszkańców, gdyż jest to narzędzie swoistego nacisku na organy spółdzielni, jeśli źle funkcjonują
i źle zarządzają nieruchomością wspólną. Pozbawienie mocą zaskarżonych przepisów właścicieli lokali możliwości decydowania
o zarządzie nieruchomością wspólną ma demoralizujący wpływ na organy spółdzielni, gdyż nie motywuje ich do aktywności i wysiłku
dla zapewnienia konkurencyjności świadczonych usług administracyjnych.
3. Marszałek Sejmu w piśmie z 14 września 2009 r. wniósł o stwierdzenie, że art. 25 ust. 1 zdanie pierwsze w związku z art.
27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m., w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej, w zakresie, w jakim
ograniczają możliwość zniesienia zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową, są niezgodne
z art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 1 zdanie pierwsze Konstytucji. Ponadto
Marszałek Sejmu wniósł o umorzenie postępowania w pozostałym zakresie na podstawie art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy o TK.
Uzasadniając zajęte stanowisko, Marszałek Sejmu wskazał, że skarżąca w istocie kwestionuje konstytucyjność określonego sposobu
interpretacji art. 25 ust. 1 zdanie pierwsze w związku z art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. przyjętego w wyroku SN z 21 grudnia
2006 r. (sygn. akt III CSK 218/06, OSNC nr 11/2007, poz. 173), zgodnie z którym „Wspólnota mieszkaniowa ustanowiona z zasobów
spółdzielni mieszkaniowej na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy (…) nie mogła pozbawić tej spółdzielni zarządu nieruchomością
wspólną”. Marszałek zauważył, że skarżąca co prawda jako przedmiot kontroli wskazuje cały art. 25 ust. 1 u.s.m., jednak nie
przytacza żadnych zarzutów odnoszących się do zdania drugiego tego przepisu, którego treść nie pozostaje w żadnym związku
z istotą problemu rozpatrywanego w tej sprawie. W rezultacie relewantnym przedmiotem kontroli, zdaniem Marszałka Sejmu, jest
jedynie art. 25 ust. 1 zdanie pierwsze (rozpatrywany w związku z art. 27 ust. 2 zdanie drugie) u.s.m., w pozostałym zaś zakresie
postępowanie powinno ulec umorzeniu. Zdaniem Marszałka Sejmu, na przeszkodzie kontroli tych przepisów nie stoi fakt, że zostały
one uchylone, nadal bowiem są stosowane, o czym świadczą m.in. wyroki wydane w sprawie skarżącej, a zatem zaskarżone przepisy
nie utraciły mocy obowiązującej w rozumieniu art. 39 ust. 1 pkt 3 ustawy o TK.
Odnosząc się do podanych przez skarżącą wzorców kontroli, Marszałek Sejmu wskazał, że adekwatnymi przepisami w tym zakresie
są art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 1 Konstytucji. W odniesieniu do
pozostałych wzorców należałoby zastosować zasadę falsa demonstratio non nocet, ewentualnie sformułować wniosek o umorzenie postępowania na podstawie art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy o TK.
Zdaniem Marszałka Sejmu, rozwiązania zawarte w kwestionowanym art. 25 ust. 1 zdanie pierwsze w związku z art. 27 ust. 2 zdanie
drugie u.s.m. należy postrzegać w perspektywie systemowych zmian, jakim podlegała regulacja prawna spółdzielczości mieszkaniowej
w ciągu ostatnich kilkunastu lat: najpierw za sprawą wejścia w życie ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
a następnie zmian tej ustawy z lat 2002, 2005 i 2007, realizujących często sprzeczne wizje roli i zasad funkcjonowania spółdzielczości
mieszkaniowej.
Marszałek Sejmu przypomniał, że współwłasność jest prawem majątkowym, które podlega ochronie konstytucyjnej na podstawie art.
21 i art. 64 Konstytucji, natomiast uprawnienie do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną lub do współdecydowania o sposobie
wykonywania zarządu i osobie zarządcy stanowi istotny element jego treści. Rozwiązania przyjęte w art. 25 ust. 1 zdanie pierwsze
w związku z art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. stanowią ograniczenie istotnego elementu treści prawa współwłasności, jakim
jest uprawnienie do współdziałania i wpływania na sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną. Wykluczenie przez te
przepisy możliwości zmiany reżimu zarządu nieruchomością, w której wyodrębniono własność poszczególnych lokali, nie spełnia
warunku niezbędności wynikającego z art. 31 ust. 3 Konstytucji. Co prawda właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni
– na zasadach analogicznych jak jej członkowie – mogą kwestionować zasadność zmian wysokości opłat związanych z eksploatacją
i utrzymaniem nieruchomości bezpośrednio na drodze sądowej oraz zaskarżyć uchwałę walnego zgromadzenia w zakresie, w jakim
dotyczy ona ich lokali, jednak instrumenty te nie są wystarczające dla zapewnienia realnej ochrony praw właścicieli odrębnych
lokali. Zaskarżone przepisy tworzą system rozwiązań w znacznej mierze pozornych i wzajemnie sprzecznych. Z jednej strony ustawodawca
deklaruje niezależność praw odrębnej własności lokalu od członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, z drugiej zaś dla zapewnienia
wpływu właściciela na losy i decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej za konieczne uznaje w zasadzie przystąpienie do spółdzielni
i aktywne wykonywanie wynikających z członkostwa uprawnień korporacyjnych. Zdecydowana większość decyzji z zakresu zarządu
nieruchomością wspólną jest bowiem podejmowana przez zarząd spółdzielni mieszkaniowej.
Zdaniem Marszałka Sejmu, wykluczenie wpływu właścicieli odrębnych lokali na sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną, wprowadzone
przez zakwestionowany art. 25 ust. 1 zdanie pierwsze w związku z art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m., interpretowane w sposób
przyjęty w wyroku SN o sygn. akt III CSK 218/06, stanowi ingerencję nie tylko w istotny element prawa własności, jakim jest
prawo do zarządzania rzeczą stanowiącą przedmiot własności, lecz narusza także zasadę równej dla wszystkich ochrony prawa
własności i innych praw majątkowych. Sposób powstania prawa odrębnej własności lokalu, możliwość istnienia równolegle stosunku
członkostwa uprawnionego w spółdzielni mieszkaniowej oraz argument o potrzebie ochrony interesów osób, którym przysługują
spółdzielcze prawa do lokali, można uznać za racje uzasadniające wprowadzenie pewnych zróżnicowań sytuacji prawnej właścicieli
odrębnych lokali w stosunku do reżimu powszechnego, także w sferze decydowania o sposobie zarządu. Wprowadzając obligatoryjny
zarząd nieruchomością wspólną aż do chwili wyodrębnienia wszystkich lokali oraz ustania członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej
przez wszystkich właścicieli, ustawodawca naruszył jednak zarówno dyrektywę niezbędności (konieczności), jak i proporcjonalności
wprowadzonych ograniczeń konstytucyjnych praw i wolności.
4. Prokurator Generalny w piśmie z 12 sierpnia 2010 r. wniósł o stwierdzenie, że art. 25 ust. 1 w związku z art. 27 ust. 2
zdanie drugie u.s.m., w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej, w zakresie, w jakim uniemożliwiał
podjęcie przez właścicieli lokali uchwały, że do zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o
własności lokali, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 1 i w związku z art. 21 ust. 1 oraz z art. 64 ust.
3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji. W pozostałym zakresie Prokurator Generalny wniósł o umorzenie postępowania ze względu
na niedopuszczalność wydania wyroku.
Uzasadniając zajęte stanowisko, Prokurator Generalny wskazał, że niniejsza sprawa może zostać merytorycznie rozpoznana, mimo
że zaskarżone przepisy zostały uchylone. Przepisy te stanowiły podstawę prawną wydania ostatecznego wyroku w sprawie skarżącej
i stąd pozostają w związku z ochroną jej konstytucyjnych praw i wolności. Przepisy te nie utraciły zatem mocy obowiązującej
w rozumieniu art. 39 ust. 1 pkt 3 ustawy o TK.
Odnosząc się do zakresu zaskarżenia, Prokurator Generalny zauważył, że skarżąca zaskarżyła oba przepisy odrębnie, jednak z
uzasadnienia skargi wynika, iż niekonstytucyjności upatruje ona w ich wzajemnym związku. W takim też związku powinny zostać
poddane kontroli w zakresie, w jakim uniemożliwiają one podjęcie przez właścicieli lokali uchwały, że do zarządu nieruchomością
wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Prokurator Generalny podnosi ponadto, że argumentacja
użyta w uzasadnieniu skargi konstytucyjnej nie odnosi się do naruszenia przez zakwestionowaną regulację art. 2, art. 21 ust.
2, art. 31 ust. 2 i art. 32 ust. 2 Konstytucji. W zakresie tych wzorców kontroli postępowanie powinno zatem zostać umorzone
ze względu na niedopuszczalność wydania wyroku.
Zdaniem Prokuratora Generalnego, zaskarżona regulacja prowadzi do ograniczenia konstytucyjnego prawa własności. Powierza ona
spółdzielni mieszkaniowej zarząd nieruchomościami spółdzielczymi, i to choćby część lokali w budynkach spółdzielczych stanowiła
przedmiot odrębnej własności innych osób i choćby żaden z właścicieli lokali nie był członkiem spółdzielni. Oznacza to, że
właściciele lokali wyodrębnionych z zasobów spółdzielczych zostali w zasadzie pozbawieni wpływu na sposób zarządzania wspólną
nieruchomością. W świetle zaskarżonych przepisów zarząd spółdzielni mieszkaniowej jest bowiem przymusowy. Prowadzi to do odstępstwa
od zasady wykonywania prawa współwłasności przez właścicieli poszczególnych lokali, ustanowionej przez ustawę o własności
lokali.
Prokurator Generalny zauważa, że do odrębnej własności lokali w nieruchomościach spółdzielczych nie stosuje się także przepisów
ustawy o własności lokali w części dotyczącej wspólnoty mieszkaniowej oraz zebrania właścicieli. Właściciele lokali nie są
również uprawnieni do podjęcia uchwały w sprawie zwiększenia udziału właścicieli lokali użytkowych w pokrywaniu kosztów związanych
z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, gdyż uchwałę w tej sprawie podejmuje za nich rada nadzorcza spółdzielni, w której powołaniu
żaden z właścicieli mógł nie uczestniczyć. Powołując się na poglądy doktryny, Prokurator Generalny stawia w związku z tym
tezę, że w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nastąpiło swoiste ubezwłasnowolnienie właścicieli lokali, których pozbawiono
wpływu na zarząd nieruchomością wspólną.
Zdaniem Prokuratora Generalnego, zaskarżona regulacja prowadzi do nieuzasadnionego zróżnicowania sytuacji prawnej właścicieli
lokali, które zostały wyodrębnione z zasobów spółdzielni, w porównaniu z sytuacją prawną spółdzielni będącej nadal właścicielem
choćby jednego lokalu niewyodrębnionego w danej nieruchomości. Uprzywilejowanie pozycji spółdzielni mieszkaniowej polega na
tym, że jest ona z mocy prawa zarządcą nieruchomości wspólnej. Tymczasem spółdzielnia, jako właściciel niewyodrębnionych lokali,
powinna być traktowana w taki sam sposób jak właściciele lokali wyodrębnionych, a zatem powinno jej służyć jedynie prawo udziału
w podejmowaniu uchwały dotyczącej sprawowania zarządu, a po jej podjęciu powinna mieć obowiązek podporządkowania się woli
większości właścicieli lokali. Uprzywilejowanie spółdzielni mieszkaniowej polegające na przyznaniu jej wyłącznego prawa do
wykonywania zarządu pozostaje w konflikcie z zasadą proporcjonalności, gdyż waga interesów, które zostały naruszone przez
pozbawienie prawa większości właścicieli wyodrębnionych lokali do decydowania o sposobie sprawowania zarządu nieruchomością
wspólną, nie pozostaje w proporcji do ochrony interesów spółdzielni mieszkaniowej.
Trybunał Konstytucyjny zważył, co następuje:
1. Problem konstytucyjny.
Skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa Pilotów 22 w Krakowie (dalej: wspólnota mieszkaniowa lub skarżąca) kwestionuje konstytucyjność
dwóch przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 116, ze zm.;
dalej: u.s.m.), tj. art. 25 ust. 1 oraz art. 27 ust. 2 zdanie drugie. Przepisom tym zarzuca, że wprowadzają one obligatoryjny
przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej względem nieruchomości wspólnej, której spółdzielnia jest współwłaścicielem, pozbawiając
tym samym pozostałych właścicieli lokali wyodrębnionych możliwości wyboru innej formy zarządu tą nieruchomością. Zdaniem skarżącej,
taka regulacja narusza prawo własności, pozbawiając właścicieli podstawowego uprawnienia właścicielskiego w postaci zarządu
nieruchomością wspólną oraz zasadę równej ochrony prawnej własności, uprzywilejowując spółdzielnię mieszkaniową względem pozostałych
współwłaścicieli.
2.1. Pierwszym przepisem kwestionowanym przez skarżącą jest art. 25 ust. 1 u.s.m. w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia
w życie ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.
U. Nr 240, poz. 2058; dalej: ustawa zmieniająca z 19 grudnia 2002 r.). Skarżąca żąda stwierdzenia jego niekonstytucyjności
„w zakresie, w jakim wyłączał prawo prowadzenia zarządu nieruchomością wspólną przez powołaną w trybie powyższego przepisu
wspólnotę mieszkaniową”. Już na wstępie należy zaznaczyć, że przepis ten został uchylony przez ustawę zmieniającą z 19 grudnia
2002 r., która weszła w życie 15 stycznia 2003 r.
Art. 25 ust. 1 u.s.m. w zaskarżonym brzmieniu posiadał następującą treść: „Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach
położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według liczby lokali, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków
będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 31 i
32 ustawy o własności lokali”. Skarżąca wskazuje, że z pierwszego zdania tego przepisu wynika, iż uchwała podjęta przez współwłaścicieli
otwiera możliwość stosowania przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903,
ze zm.; dalej: ustawy o własności lokali) do praw i obowiązków współwłaścicieli, ale nie do zarządu nieruchomością wspólną.
Stąd, zdaniem skarżącej, przepis ten uniemożliwia wspólnocie mieszkaniowej prowadzenie zarządu nieruchomością w trybie ustawy
o własności lokali.
Art. 25 ust. 1 u.s.m. w zaskarżonym brzmieniu był już badany przez Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z 29 maja 2001 r., sygn.
K 5/01 (OTK ZU nr 4/2001, poz. 87), Trybunał orzekł, że przepis ten jest zgodny z art. 32 w związku z art. 2 Konstytucji,
podkreślając jednocześnie, że w dniu wyrokowania, z uwagi na krótki okres obowiązywania u.s.m., nie wykształciła się jeszcze
praktyka jego stosowania, a tym bardziej jego sądowa wykładnia. Orzeczenie o zgodności art. 25 ust. 1 u.s.m. z Konstytucją
miało zatem niejako charakter warunkowy, zbliżony w swej istocie do orzeczenia o zgodności przepisu z Konstytucją w trybie
kontroli prewencyjnej. Trybunał Konstytucyjny stwierdził także, że skoro możliwa do uzasadnienia była taka wykładnia tego
przepisu, która nie prowadziła do niezgodności z Konstytucją, to brak jest podstaw do stwierdzenia jego niekonstytucyjności.
Już w tym miejscu należy zauważyć, że zakres zaskarżenia w niniejszej sprawie jest inny niż w sprawie o sygn. K 5/01, a zatem
brak jest ujemnej przesłanki procesowej, która stanowiłaby przeszkodę dla wydania orzeczenia merytorycznego. W tym zakresie
Trybunał podziela pogląd wyrażony w piśmie Prokuratora Generalnego.
Art. 25 ust. 1 u.s.m. został uchylony przez art. 1 pkt 21 ustawy zmieniającej z 19 grudnia 2002 r., która weszła w życie 15
stycznia 2003 r. Ta ostatnia ustawa nie przewidywała możliwości stosowania art. 25 ust. 1 u.s.m. po dniu jego uchylenia. W
wyroku z 20 kwietnia 2005 r., sygn. K 42/02 (OTK ZU nr 4/A/2005, poz. 38), Trybunał Konstytucyjny uznał, że art. 1 pkt 21
ustawy zmieniającej z 19 grudnia 2002 r., który dokonał tego uchylenia, jest zgodny z art. 2, art. 31 ust. 3, art. 32, art.
58 ust. 1 oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji. Nawiązując do poprzedniego wyroku w sprawie o sygn. K 5/01, Trybunał stwierdził,
że „Uznanie zgodności danego przepisu z Konstytucją w wyroku Trybunału Konstytucyjnego nie oznacza, że przepis ten nie może
już być zmieniony lub uchylony. Uchylenie takiego przepisu nie może być zatem automatycznie kwalifikowane jako niezgodne z
Konstytucją”. Trybunał zauważył, że wątpliwości interpretacyjne dotyczące art. 25 ust. 1 u.s.m., sygnalizowane w wyroku o
sygn. K 5/01, nie zostały usunięte w kilkuletniej praktyce jego stosowania, stąd ustawodawca mógł uznać za celowe jego wyeliminowanie
z porządku prawnego. Skoro wnioskodawcy nie wskazali żadnych dodatkowych okoliczności przemawiających za niekonstytucyjnością
przepisu uchylającego art. 25 ust. 1 u.s.m, Trybunał uznał, że brak podstaw do zakwestionowania tego uchylenia.
Uchylony art. 25 ust. 1 u.s.m. przywrócono w zmodyfikowanej postaci w formie art. 241 zdanie pierwsze u.s.m., który 22 lipca 2005 r. został dodany przez art. 1 pkt 23 ustawy z dnia 3 czerwca 2005 r. o zmianie
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 122, poz. 1024; dalej: ustawa zmieniająca z
3 czerwca 2005 r.). W uzasadnieniu projektu tej ustawy (druk sejmowy nr 2522, IV kadencja Sejmu) wskazano, że „Wnioskodawcy
proponują przywrócenie przepisu art. 25, który należało rozumieć jako w istocie umożliwiający większości właścicieli utworzenie
wspólnoty mieszkaniowej i zniesienie zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego przez spółdzielnię (…). Uchylenie art. 25
należy ocenić jako niezgodne z Konstytucją, w tym zwłaszcza z zasadą ochrony własności”. Zgodnie z nowym art. 241 zdanie pierwsze u.s.m. (obowiązującym w dniu wydania niniejszego wyroku), większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach
położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę,
że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności
lokali. Przepis ten, w przeciwieństwie do uprzednio uchylonego art. 25 ust. 1 u.s.m., wyraźnie zatem przewiduje, że w stosownej
uchwale większość właścicieli lokali może ustalić stosowanie reżimu ustawy o własności lokali nie tylko w odniesieniu do ich
praw i obowiązków, lecz także kwestii zarządu nieruchomością wspólną. Obecnie zatem nie budzi żadnych wątpliwości, że mocą
takiej uchwały współwłaściciele mogą pozbawić spółdzielnię mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną, powierzając go innemu
podmiotowi.
2.2. Drugi z zaskarżonych przepisów, tj. art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. stanowi: „Przepisów ustawy o własności lokali
o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i ust. 1a, które stosuje
się odpowiednio”. Skarżąca kwestionuje ten przepis w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej z
19 grudnia 2002 r. oraz „w zakresie, w jakim statuował obligatoryjny przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej obejmujący
nieruchomość wspólną powstałą w trybie art. 25 ust. 1” u.s.m.
Ustalenie kwestionowanej normy prawnej wywodzonej z treści tego przepisu wymaga, po pierwsze, uwzględnienia treści art. 27
ust. 2 zdanie pierwsze u.s.m. (poprzedzającego kwestionowane zdanie drugie tego przepisu), po drugie zaś – treści art. 18
ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali, do których kwestionowany przepis odsyła. Porównując zdania pierwsze
i drugie art. 27 ust. 2 u.s.m., należy dojść do wniosku, że wyłączenie stosowania przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie
nieruchomością wspólną, o którym mowa w zdaniu drugim, dotyczy sytuacji opisanej w zdaniu pierwszym, gdy nieruchomość wspólna
stanowi współwłasność spółdzielni, poszczególni zaś właściciele lokali niekoniecznie są jej członkami. W takiej sytuacji spółdzielnia
sprawuje zarząd jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Ten ostatni przepis, do
którego art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. wprost odsyła, stanowi, że „Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej
własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną,
a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej”. Drugim przepisem ustawy o własności lokali, który
na mocy kwestionowanego art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. ma zastosowanie do zarządu sprawowanego przez spółdzielnię mieszkaniową,
jest art. 29 ust. 1 i 1a, zobowiązujący tę spółdzielnię do prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością
wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Zaskarżony art. 27 ust. 2 u.s.m. otrzymał nowe brzmienie z dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej z 3 czerwca 2005 r. Obecnie
jego treść jest następująca: „Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez
spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby
właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18
ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio”.
2.3. Podsumowując powyższe rozważania, należy stwierdzić, że przedmiotem kontroli zostały uczynione przez skarżącą art. 25
ust. 1 u.s.m. w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej z 19 grudnia 2002 r. oraz art. 27 ust.
2 zdanie drugie u.s.m. w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej z 19 grudnia 2002 r. Zdaniem
skarżącej, przepisy te statuują przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej obejmujący nieruchomość wspólną powstałą w trybie
art. 25 ust. 1 u.s.m., który pozbawia wspólnotę mieszkaniową prawa samodzielnego prowadzenia zarządu oraz prawa powierzenia
prowadzenia tego zarządu innemu podmiotowi. Oba przepisy stanowiły podstawę prawną ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy skarżącej
wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 13 kwietnia 2007 r. (sygn. akt I ACa 261/07). Przyczyną oddalenia powództwa skarżącej
było ustalenie, że na mocy art. 25 ust. 1 u.s.m. wspólnota mieszkaniowa nie mogła pozbawić spółdzielni mieszkaniowej zarządu
nieruchomością wspólną w drodze uchwały, gdyż zgodnie z art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. zarząd ten ma charakter obligatoryjny
i może zostać wyłączony jedynie w wypadkach wskazanych w tym przepisie. Skarżąca kwestionuje zatem przepisy, na podstawie
których faktycznie zostało wydane ostatecznie orzeczenie w jej sprawie.
3.1. Jako wzorce kontroli w ramach niniejszego postępowania skarżąca wskazuje art. 64 ust. 2 w związku z art. 32, w związku
z art. 21 Konstytucji (dla uzasadnienia zarzutu naruszenia zasady równości w zakresie ochrony prawnej własności) oraz art.
64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 2 i 3 oraz w związku z art. 2 Konstytucji (dla uzasadnienia zarzutu niekonstytucyjnego
ograniczenia prawa własności). W związku z tym należy rozważyć, czy przepisy te mogą być punktem odniesienia dla kontroli
konstytucyjności aktów normatywnych w postępowaniu wszczętym skargą konstytucyjną. Zgodnie bowiem z art. 79 ust. 1 Konstytucji
wzorcem kontroli w ramach tego postępowania może być tylko taki przepis konstytucyjny, który statuuje określone prawo lub
wolność, przy czym skarżący dodatkowo musi wykazać, że kwestionowana przez niego regulacja owo prawo lub wolność naruszyła.
3.2. Trybunał od momentu wejścia w życie obowiązującej Konstytucji wielokrotnie podkreślał, że szeroki katalog praw i wolności
wymienionych w rozdziale II Konstytucji obejmuje i zasadniczo wyczerpuje pojęcie „konstytucyjnych wolności lub praw”, o których
mowa w art. 79 ust. 1 Konstytucji. W interpretacji przepisów zawartych w tym rozdziale mogą być pomocne zasady ogólne, takie
jak zasada demokratycznego państwa prawnego, ale nie one będą stanowić samoistną podstawę skargi konstytucyjnej. Podstawy
takiej należy szukać w konkretnych postanowieniach Konstytucji statuujących określone prawo lub wolność. Art. 2 Konstytucji
oraz inne przepisy wyrażające zasady ogólne mogą stanowić podstawę do wywodzenia – niewyrażonych w Konstytucji explicite – zasad konstytucyjnych działania organów władzy publicznej. Zasady te nie mają jednak charakteru samoistnych praw lub wolności
konstytucyjnych o charakterze podmiotowym (zob. wyroki TK z 23 listopada 1998 r., sygn. SK 7/98, OTK ZU nr 7/1998, poz. 114
oraz z 10 lipca 2000 r., sygn. SK 21/99, OTK ZU nr 5/2000, poz. 144, a także postanowienie TK z 18 września 2001 r., sygn.
Ts 71/01, OTK ZU nr 7/2001, poz. 239).
Mimo to Trybunał nie wyklucza, że w pewnych wypadkach art. 2 Konstytucji może stanowić podstawę skargi konstytucyjnej, choć
możliwość tę należy traktować jako wyjątkową i subsydiarną. Po pierwsze, jeżeli skarżący wskaże wywiedzione z art. 2 Konstytucji
prawa lub wolności, które wyraźnie nie zostały wysłowione w treści innych przepisów konstytucyjnych, to ten przepis będzie
pełnił funkcję samodzielnego wzorca kontroli konstytucyjności prawa (zob. postanowienia z 24 stycznia 2001 r., sygn. Ts 129/00,
OTK ZU nr 4/B/2002, poz. 248, z 21 czerwca 2001 r., sygn. Ts 187/00, OTK ZU nr 3/B/2002, poz. 203, z 6 marca 2001 r., sygn.
Ts 199/00, OTK ZU nr 4/2001, poz. 107, z 10 sierpnia 2001 r., sygn. Ts 56/01, OTK ZU nr 8/2001, poz. 289 oraz wyrok z 12 grudnia
2001 r., sygn. SK 26/01, OTK ZU nr 8/2001, poz. 258). Po drugie, jeżeli skarżący odwoła się do jednej z zasad wyrażonych w
art. 2 Konstytucji dla uzupełnienia lub wzmocnienia argumentacji dotyczącej naruszenia praw i wolności statuowanych w innym
przepisie konstytucyjnym, to art. 2 Konstytucji pełnić będzie funkcję pomocniczego wzorca kontroli, występującego w powiązaniu
z innym przepisem konstytucyjnym (zob. wyrok z 6 lutego 2002 r., sygn. SK 11/01, OTK ZU nr 1/A/2002, poz. 2).
W rozpatrywanej sprawie skarżąca nie wskazała żadnych praw lub wolności, których istnienie wywodziłaby z treści art. 2 Konstytucji.
Przepis ten nie może zatem stanowić samodzielnego wzorca kontroli konstytucyjności prawa. Nie sposób również uznać, że art.
2 Konstytucji mógłby stanowić pomocniczy wzorzec kontroli w niniejszej sprawie. Skarżąca nie odwołuje się bowiem do zasad
wynikających z tego przepisu dla uzupełnienia lub wzmocnienia argumentacji dotyczącej naruszenia konkretnego prawa lub wolności.
Innymi słowy, niezgodność zaskarżonej regulacji z art. 2 Konstytucji skarżąca upatruje tylko i wyłącznie w naruszeniu zawartych
w tym ostatnim przepisie zasad konstytucyjnych, a tak sformułowany zarzut nie może być podnoszony w postępowaniu wszczętym
skargą konstytucyjną.
3.3. Wzorcem kontroli w ramach niniejszego postępowania nie może być również art. 21 Konstytucji, zgodnie z którym Rzeczpospolita
Polska chroni własność i prawo dziedziczenia (ust. 1), wywłaszczenie zaś jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane
na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem (ust. 2). Przepis ten w ust. 1 ustanawia zasadę ustrojową, która zasadniczo
– o czym wyżej była mowa – nie może być wzorcem kontroli w postępowaniu wszczętym skargą konstytucyjną. Z kolei ust. 2 tego
przepisu statuuje warunki legalności wywłaszczenia stanowiącego formę odjęcia prawa własności. Skarżąca w swojej skardze konstytucyjnej
nie wiąże braku wpływu na zarząd nieruchomością wspólną z wywłaszczeniem z tej nieruchomości, stąd orzekanie o niezgodności
zaskarżonych przepisów z art. 2 Konstytucji jest niedopuszczalne.
3.4. Kolejny wzorzec kontroli, tj. równą dla wszystkich ochronę prawną własności, skarżąca formułuje w oparciu o treść art.
64 ust. 2 w związku z art. 32 Konstytucji. Należy jednak zauważyć, że ten pierwszy przepis samodzielnie statuuje zasadę równości
w zakresie ochrony prawnej własności, stąd zbędne jest przywoływanie w związku z nim art. 32 Konstytucji.
3.5. Wzorcem kontroli w ramach niniejszego postępowania nie może być również art. 31 ust. 2 Konstytucji, który skarżąca przywołuje
w związku z zarzutem bezprawnego ograniczenia prawa własności. Zgodnie z tym przepisem „Każdy jest obowiązany szanować wolności
i prawa innych. Nikogo nie wolno zmuszać do czynienia tego, czego prawo mu nie nakazuje”. Przepis ten wyraża zasadę wolności
jednostki, do której skarżąca w treści swojej skargi w żaden sposób nie nawiązuje.
3.6. Podsumowując powyższe rozważania, należy stwierdzić, że wzorcami kontroli w niniejszej sprawie mogą być art. 64 ust.
2 (dla uzasadnienia zarzutu naruszenia równej dla wszystkich ochrony prawnej własności) oraz art. 64 ust. 3 w związku z art.
31 ust. 3 Konstytucji (dla uzasadnienia zarzutu niekonstytucyjnego ograniczenia prawa własności). W pozostałym zakresie postępowanie
w niniejszej sprawie podlega umorzeniu na podstawie art. 39 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym
(Dz. U. Nr 102, poz. 643, ze zm.; dalej: ustawa o TK).
4. Utrata mocy obowiązującej aktu normatywnego jako przesłanka umorzenia postępowania.
Zgodnie z art. 39 ust. 1 pkt 3 ustawy o TK utrata mocy obowiązującej przez zaskarżony przepis (akt normatywny) stanowi przyczynę
umorzenia postępowania. O utracie mocy obowiązującej można mówić wówczas, gdy przepis został uchylony i nie może już być na
mocy regulacji intertemporalnych stosowany. Trybunał przyjmuje bowiem w swoim orzecznictwie, że „przepis obowiązuje w systemie
prawa, dopóki na jego podstawie są lub mogą być podejmowane indywidualne akty stosowania prawa, zaś utrata mocy obowiązującej
jako przesłanka umorzenia postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym następuje dopiero wówczas, gdy przepis ten nie może
być stosowany do jakiejkolwiek sytuacji faktycznej” (wyrok z 31 stycznia 2001 r., sygn. P 4/99, OTK ZU nr 1/2001, poz. 5).
Odnosząc powyższe rozważania do faktu uchylenia art. 25 ust. 1 u.s.m. stanowiącego przedmiot kontroli w ramach niniejszego
postępowania, należy stwierdzić, że w chwili obecnej przepis ten nie może już być stosowany do żadnej sytuacji faktycznej.
Przepisy intertemporalne zamieszczone w ustawie zmieniającej z 19 grudnia 2002 r., która zaskarżony przepis uchyliła, nie
przewidywały możliwości dalszego jego stosowania. Wygaśnięcie działania tego przepisu potwierdził również Trybunał Konstytucyjny,
który we wspomnianym wyżej wyroku z 20 kwietnia 2005 r., sygn. K 42/02, stwierdził, że ustawodawca mógł uznać za celowe jego
wyeliminowanie z porządku prawnego, skoro praktyka stosowania tego przepisu nie usunęła rysujących się już wcześniej wątpliwości
interpretacyjnych.
W niniejszej sprawie nie znajduje również zastosowania art. 39 ust. 3 ustawy o TK, zgodnie z którym postępowanie nie ulega
umorzeniu, jeżeli wydanie orzeczenia o akcie normatywnym, który wcześniej utracił moc obowiązującą, jest konieczne dla ochrony
konstytucyjnych wolności i praw. Trybunał Konstytucyjny przyjmuje w swoim orzecznictwie, że tego rodzaju konieczny związek
między zakwestionowaną regulacją i ochroną konstytucyjnych wolności i praw skarżącego zachodzi wówczas, gdy spełnione są trzy
przesłanki: po pierwsze – przepis będący przedmiotem oceny zawiera treści normatywne odnoszące się do sfery chronionych konstytucyjnie
wolności i praw; po drugie – nie istnieje żaden alternatywny instrument prawny (poza ewentualnym uznaniem przepisu za niekonstytucyjny),
który mógłby spowodować zmianę sytuacji prawnej ukształtowanej definitywnie, zanim zakwestionowany przepis utracił moc obowiązującą;
po trzecie – pozbawienie danego przepisu mocy obowiązującej stanowić może skuteczny środek przywrócenia ochrony praw naruszonych
zastosowaniem kwestionowanej regulacji prawnej (zob. wyrok TK z 11 grudnia 2001 r., sygn. SK 16/00, OTK ZU nr 8/2001, poz.
257; a także wyrok z 21 maja 2001 r., sygn. SK 15/00, OTK ZU nr 4/2001, poz. 85).
Art. 25 ust. 1 u.s.m. umożliwiał właścicielom lokali usytuowanych w obrębie nieruchomości, której współwłaścicielem jest spółdzielnia
mieszkaniowa, podjęcie uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.
Niewątpliwie zatem przepis ten zawierał treści normatywne odnoszące się do sfery chronionych konstytucyjnie wolności i praw.
Mimo to wydanie orzeczenia o jego niekonstytucyjności nie jest konieczne dla ochrony tychże wolności i praw. Spór, który toczył
się pomiędzy skarżącą i pozwaną spółdzielnią mieszkaniową, dotyczył wyłącznie rozliczeń wynikających z kosztów sprawowania
zarządu nieruchomością wspólną za okres, w którym obowiązywał art. 25 ust. 1 u.s.m. Przepis ten nie przewidywał możliwości
podjęcia przez większość współwłaścicieli uchwały wprowadzającej zarząd nieruchomością wspólną na zasadach określonych w ustawie
o własności lokali. Świadczy o tym zarówno treść tego przepisu, który wyraźnie statuował możliwość rozszerzenia stosowania
tej ostatniej ustawy tylko w zakresie praw i obowiązków współwłaścicieli, a nie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną,
jak i późniejsza zmiana normatywna dokonana przez ustawodawcę, w postaci wyraźnego uwzględnienia w treści art. 241 u.s.m. możliwości rozszerzenia stosowania przepisów ustawy o własności lokali zarówno w zakresie praw i obowiązków współwłaścicieli,
jak i w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Skoro zatem art. 25 ust. 1 u.s.m. nie zawierał regulacji umożliwiających
obciążenie spółdzielni mieszkaniowej kosztami zarządu ustanowionego przez wspólnotę, to stwierdzenie jego niekonstytucyjności
nie otworzy skarżącej drogi do uzyskania orzeczenia sądowego uwzględniającego jej roszczenie.
Mając powyższe na uwadze, Trybunał umorzył postępowanie w sprawie badania konstytucyjności art. 25 ust. 1 u.s.m. z uwagi na
utratę mocy obowiązującej przez ten przepis i brak konieczności stwierdzenia jego niekonstytucyjności dla ochrony konstytucyjnych
praw i wolności.
5. Zgodność z Konstytucją art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m.
Drugi z zaskarżonych przepisów, tj. art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m., wyłącza stosowanie przepisów ustawy o własności lokali
o zarządzie nieruchomością wspólną w wypadkach, gdy nieruchomość ta stanowi współwłasność spółdzielni mieszkaniowej oraz właścicieli
lokali wyodrębnionych, którzy niekoniecznie są członkami tej spółdzielni. Wyjątkiem w tym zakresie jest odpowiednie stosowanie
art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, umożliwiającego współwłaścicielom umowne określenie sposobu zarządu nieruchomością
wspólną, a w szczególności powierzenie zarządu osobie fizycznej albo prawnej, oraz art. 29 ust. 1 i 1a ustawy o własności
lokali, zobowiązującego spółdzielnię mieszkaniową jako zarządcę nieruchomości wspólnej do prowadzenia ewidencji pozaksięgowej
kosztów zarządu i zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości
wspólnej. Skarżąca kwestionuje konstytucyjność art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. „w zakresie, w jakim statuował obligatoryjny
przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej obejmujący nieruchomość wspólną powstałą w trybie art. 25 ust. 1” u.s.m.
Rozpatrując tak sformułowany zarzut, należy stwierdzić, że argumentacja skarżącej opiera się na błędnym założeniu, jakoby
mechanizm spółdzielczego zarządu nieruchomością wspólną, przewidziany w art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m., miał charakter
bezwzględny i nieprzewidujący wyjątków. Tymczasem zarówno z treści samego przepisu, jak i poglądów doktryny komentującej jego
znaczenie normatywne wynika jednoznacznie, że ustawowy reżim zarządu nieruchomością wspólną może ustać nie tylko ex lege po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w danym budynku (art. 26 ust. 1 in fine u.s.m.), lecz także na podstawie umowy właścicieli lokali (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). W stanie prawnym, którego
dotyczy skarga konstytucyjna, skarżąca nie mogła pozbawić spółdzielni mieszkaniowej zarządu nieruchomością wspólną mocą uchwały
podjętej przez większość współwłaścicieli, co nie oznacza jednak, że zarząd spółdzielni mieszkaniowej – jak twierdzi skarżąca
– miał charakter obligatoryjny i przymusowy. Istniała bowiem alternatywna metoda jego zmiany w postaci umownego uregulowania
sposobu jego sprawowania.
Zarzut skarżącej opiera się zatem na błędnym założeniu, zgodnie z którym art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. statuował przymusowy
zarząd nieruchomością wspólną sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową, który nie mógł zostać zniesiony przez współwłaścicieli
tej nieruchomości. Błędność tego założenia polega na tym, że zarówno wówczas, jak i obecnie zarząd nieruchomością wspólną
sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową nie miał charakteru przymusowego i obligatoryjnego. Zarząd ten mógł ustać albo
ex lege po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w danym budynku, albo w drodze umowy zawartej przez współwłaścicieli w trybie art. 18
ust. 1 ustawy o własności lokali. Zarzut formułowany przez skarżącą o braku możliwości pozbawienia spółdzielni mieszkaniowej
zarządu nieruchomością wspólną nie odpowiada zatem stanowi prawnemu obowiązującemu w kwestionowanym okresie. Jako nieprawdziwy
nie może zatem spowodować obalenia konstytucyjności art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. Należy dodać, że podobnie zarzut niekonstytucyjności
sformułował w swoim stanowisku Prokurator Generalny, wskazując, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszczała możliwość
„przejścia” do zarządu nieruchomością wspólną sprawowanego na podstawie ustawy o własności lokali jedynie w wypadku, gdy spółdzielnia
mieszkaniowa utraci własność wszystkich lokali, czyli w istocie własność całej nieruchomości. Prokurator Generalny, podobnie
jak skarżąca, zarząd sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową traktuje jako „trwały i niezmienny” (s. 13 pisma Prokuratora
Generalnego), nie biorąc pod uwagę prawnej możliwości jego zniesienia w drodze umowy zawartej przez współwłaścicieli.
Należy dodatkowo zauważyć, że w orzecznictwie sądowym pozytywnie była oceniana zasada wykonywania zarządu przez spółdzielnię
mieszkaniową na podstawie ustawy, po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku należącym dotychczas w całości
do spółdzielni mieszkaniowej. Zasada ta była wyrazem kompromisu, jaki musiał przyjąć ustawodawca, regulując kwestie zarządu
nieruchomością wspólną w sytuacji skomplikowanego układu stosunków własnościowych spółdzielni i właścicieli wyodrębnionych
lokali. W uchwale z 26 listopada 2008 r., sygn. akt III CZP 100/08, OSNC nr 10/2009, poz. 140, Sąd Najwyższy stwierdził, że
wyłączenie stosowania przepisów ustawy o własności lokali do zarządu nieruchomością wspólną sprawowanego przez spółdzielnię
mieszkaniową do czasu podjęcia odmiennej decyzji przez właścicieli lokali wyodrębnionych w tej nieruchomości jest „zrozumiałe,
gdyż w innym przypadku dochodziłoby do stosowania dwóch procedur dotyczących zarządzania tą samą nieruchomością – procedur
właściwych dla spółdzielni i właściwych dla wspólnoty mieszkaniowej.” To z kolei prowadziłoby do chaosu i mogłoby w ogóle
sparaliżować zarządzanie nieruchomością. SN zauważył również, że zarząd sprawowany przez spółdzielnię mieszkaniową jest zasadą
ustawową, na tle której wyjątkowy charakter mają przypadki, gdy spółdzielnia pozostaje współwłaścicielką nieruchomości wspólnej,
lecz nie sprawuje czynności zarządu. Z tego względu we wspomnianej wyżej uchwale SN stwierdził, że w razie ustania stosunku
prawnego nawiązanego umową o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności
lokali zastosowanie znajduje art. 27 ust. 2 u.s.m., kreujący podstawę prawną wykonywania przez spółdzielnię ex lege zarządu nieruchomością wspólną. Zdaniem SN, w art. 27 ust. 2 ustawy należy doszukiwać się systemu spójnego, bez luk w ciągłości
sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i bez narażania spółdzielni na wykonywanie zarządu mimo niezapewnienia uzyskania
wynagrodzenia. Taką funkcjonalną całość w organizacji zarządzania nieruchomością wspólną zapewnia zaaprobowanie poglądu, stosownie
do którego w każdym przypadku, w którym ustaje umowna podstawa do wykonywania zarządu przez osobę fizyczną lub prawną (art.
18 ust. 1 in fine ustawy o własności lokali), zarząd ten wykonuje spółdzielnia, następuje bowiem niejako „powrót” do zasady statuowanej w art.
27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. w zaskarżonym brzmieniu, utrzymujący zarząd spółdzielni mieszkaniowej po ustanowieniu
odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku należącym wcześniej w całości do tej spółdzielni, należy postrzegać nie tyle
jako przepis uprzywilejowujący spółdzielnie mieszkaniowe, ile przepis chroniący interesy ich członków. W sytuacji, gdy większość
lokali w budynku należącym wcześniej do spółdzielni mieszkaniowej stanie się przedmiotem odrębnej własności, większościowi
właściciele zawiążą zaś – tak jak to miało miejsce w sprawie skarżącej – wspólnotę mieszkaniową, pozostali posiadacze lokali
mieszkalnych w tej nieruchomości będący członkami spółdzielni mieszkaniowej będą mieli wpływ na zarząd tą nieruchomością jedynie
przez spółdzielnię mieszkaniową. Powierzenie tej ostatniej zarządu nieruchomością wspólną ma na celu utrzymanie istniejącego
status quo oraz ochronę interesów członków spółdzielni mieszkaniowej, którzy nie są właścicielami posiadanych lokali mieszkalnych. Ustawodawca
stworzył możliwość zniesienia tego stanu przejściowego w wyniku zgodnego porozumienia właścicieli wyodrębnionych lokali i
spółdzielni mieszkaniowej jako właściciela lokali niewyodrębnionych reprezentującej członków spółdzielni nieposiadających
prawa własności zajmowanych lokali. Skarżąca natomiast kwestię tę próbowała rozwiązać jednostronnie. Co więcej, Sąd Apelacyjny
w Krakowie, oddalając powództwo skarżącej w uzasadnieniu wyroku z 13 kwietnia 2007 r., sygn. akt I ACa 261/07, zauważył, że
ustalone przez nią stawki eksploatacyjne dla lokali mieszkalnych i użytkowych były znacznie zawyżone, a ponadto dyskusyjne
jest ustalenie przez nią wyższych stawek na fundusz remontowy od lokali użytkowych niż od lokali mieszkalnych. Z treści uzasadnienia
tego wyroku można wnioskować, że skarżąca próbowała narzucić spółdzielni mieszkaniowej warunki finansowe dla niej niekorzystne
i niemożliwe do przyjęcia. Powyższy stan faktyczny nie może być przedmiotem rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego, jednak
nie jest on bez znaczenia dla oceny kwestionowanych przepisów. Oceny tych przepisów Trybunał dokonuje bowiem przez pryzmat
praktyki ich stosowania.
Trybunał Konstytucyjny dostrzega różnicę pomiędzy poprzednim i obecnym stanem prawnym, polegającą na tym, że poprzednio (tj.
przed wejściem w życie ustawy zmieniającej z 3 czerwca 2005 r.) zarząd nieruchomością wspólną mógł zostać odebrany spółdzielni
mieszkaniowej przed ustaniem członkostwa ostatniego członka tej spółdzielni jedynie wskutek umowy zawartej przez wszystkich
właścicieli, obecnie zaś jest to możliwe również wskutek uchwały podjętej przez większość współwłaścicieli. Poprzednio zatem
spółdzielnia mieszkaniowa, będąc właścicielem choćby jednego lokalu w nieruchomości, nie mogła zostać pozbawiona zarządu tą
nieruchomością bez swej zgody, obecnie zaś możliwość taka istnieje, o ile tylko spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem
mniejszościowym. Przyznanie, mocą ustawy zmieniającej z 3 czerwca 2005 r., większości współwłaścicielom możliwości podjęcia
uchwały pozbawiającej spółdzielnię mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną należy jednak postrzegać na tle bardziej kompleksowych
zmian, które w ostatnim czasie miały miejsce w sferze prawa spółdzielczego. Zmiany te polegały na wzmacnianiu praw właścicieli
lokali wyodrębnionych i osłabianiu uprzywilejowanej pozycji spółdzielni mieszkaniowych. W ten sposób przez rozłożoną w czasie
ewolucję przepisów prawa spółdzielczego ustawodawca szukał równowagi między pozostającymi często w sprzeczności interesami
spółdzielni mieszkaniowej z jednej strony oraz interesami członków tej spółdzielni, a następnie, po wyodrębnieniu lokali mieszkalnych,
interesami właścicieli tychże lokali. Tym poszukiwaniem przez ustawodawcę kompromisu między sprzecznymi interesami obu stron
należy tłumaczyć również częste zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W czasie 10 lat jej obowiązywania ustawa ta
była zmieniania kilkanaście razy, przy czym niektóre z tych nowelizacji miały kompleksowy charakter, obejmując wiele jej przepisów.
Pewnymi wskazówkami w tych działaniach ustawodawcy były również orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, który wielokrotnie miał
możliwość wypowiadania się w kwestii konstytucyjności przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (zob. wyroki: z 29
maja 2001 r., sygn. K 5/01; z 30 marca 2004 r., sygn. K 32/03, OTK ZU nr 3/A/2004, poz. 22; z 20 kwietnia 2005 r., sygn. K
42/02; z 21 grudnia 2005 r., sygn. SK 10/05, OTK ZU nr 11/A/2005, poz. 139; z 5 września 2006 r., sygn. K 51/05, OTK ZU nr
8/A/2006, poz. 100; z 17 grudnia 2008 r., sygn. P 16/08, OTK ZU nr 10/A/2008, poz. 181; z 15 lipca 2009 r., sygn. K 64/07,
OTK ZU nr 7/A/2009, poz. 110). Na powyższą ewolucję przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych zwracał uwagę również Marszałek
Sejmu w swoim stanowisku. Słusznie zauważył on, że kolejne nowelizacje realizowały często sprzeczne wizje roli i zasad funkcjonowania
spółdzielczości mieszkaniowej.
Trybunał nie podziela jednak poglądu Marszałka Sejmu, który twierdzi, że ograniczenie przez art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m.
możliwości zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową nie spełnia warunku niezbędności wynikającego
z art. 31 ust. 3 Konstytucji. Przepis ten nie narusza istoty prawa własności, gdyż daje właścicielom możliwość porozumienia
się w kwestii zarządu nieruchomością. To, że porozumienie musi uwzględniać wolę wszystkich współwłaścicieli, a więc również
spółdzielni mieszkaniowej, której nie można było pozbawić zarządu bez jej zgody, nie stanowi nadmiernego ograniczenia prawa
własności, wykraczającego poza poziom niezbędności. Ustawodawca uznał bowiem, że tylko w ten sposób w ówczesnym stanie prawnym
można było zapewnić ochronę interesów członków spółdzielni mieszkaniowej, którym nie przysługuje prawo własności w odniesieniu
do zajmowanych lokali. Zagwarantowanie spółdzielni mieszkaniowej możliwości decydowania o sposobie sprawowania zarządu, w
tym o przekazaniu zarządu innemu podmiotowi, było konieczne dla zapewnienia członkom tej spółdzielni wpływu na sposób zarządzania
nieruchomością wspólną. To, że spółdzielnia mieszkaniowa jako właściciel lokali jest traktowana tak samo jak właściciele innych
lokali w tej samej nieruchomości wspólnej, zmiana zaś sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga zgody ich wszystkich,
nie tylko nie narusza zasady równej dla wszystkich ochrony prawa własności, lecz jest gwarancją jej realizacji.
Trybunał pragnie również zauważyć, że skarżąca w swojej skardze konstytucyjnej nie upatruje niekonstytucyjności art. 27 ust.
2 zdanie drugie u.s.m. w braku możliwości podjęcia na gruncie tego przepisu przez większość współwłaścicieli lokali wyodrębnionych
uchwały pozbawiającej spółdzielnię mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną. Żąda ona jedynie stwierdzenia niekonstytucyjności
tego przepisu „w zakresie, w jakim statuował obligatoryjny przymusowy zarząd spółdzielni mieszkaniowej obejmujący nieruchomość
wspólną powstałą w trybie art. 25 ust. 1 u.s.m.”. Zarzut ten, o czym wyżej była mowa, opierał się zaś na błędnym założeniu
jakoby zarząd spółdzielni miał charakter obligatoryjny i przymusowy. Tak sformułowanym zarzutem, wyznaczającym granice skargi
konstytucyjnej, Trybunał jest jednak związany na mocy art. 66 ustawy o TK. Konsekwencją zasady związania granicami skargi
konstytucyjnej jest zarówno niemożność samodzielnego określenia przez Trybunał przedmiotu kontroli, jak i zastąpienia skarżącego
w obowiązku sformułowania zarzutu niekonstytucyjności.
Należy zauważyć, że Rzecznik Praw Obywatelskich w zajętym stanowisku żądał stwierdzenia niekonstytucyjności zaskarżonych przepisów
właśnie w zakresie, w jakim wyłączają możliwość podjęcia przez właścicieli lokali uchwały, iż w zakresie zarządu nieruchomością
wspólną będą ich obowiązywać przepisy ustawy o własności lokali. To oznacza, że Rzecznik wykroczył poza zakres skargi konstytucyjnej,
domagając się stwierdzenia niekonstytucyjności przepisu w takim zakresie, w jakim skarżąca go nie kwestionowała. Zdaniem Trybunału
Konstytucyjnego, organ ten nie może modyfikować zakresu zaskarżenia wynikającego ze skargi konstytucyjnej. Może on jedynie
podejmować czynności wspierające skargę konstytucyjną w takim kształcie, w jakim została wniesiona, w szczególności zaś może
dostarczać nowych argumentów prawnych (zob. wyroki TK: z 11 września 2001 r., sygn. SK 17/00, OTK ZU nr 6/2001, poz. 165;
z 20 listopada 2001 r., sygn. SK 19/01, OTK ZU nr 8/2001, poz. 253; z 10 lipca 2007 r., sygn. SK 50/06, OTK ZU nr 7/A/2007,
poz. 75). Z tego względu Rzecznik nie mógł rozszerzyć zarzutu niekonstytucyjności poza zakres wskazywany przez skarżącą.
Podobnie poza zakres zaskarżenia w swoim stanowisku wyszedł Prokurator Generalny, kwestionując konstytucyjność zaskarżonych
przepisów w zakresie, w jakim uniemożliwiają podjęcie przez właścicieli lokali uchwały, że do zarządu nieruchomością wspólną
będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Sposób sformułowania zakresu zaskarżenia przez Prokuratora Generalnego
jest niemal identyczny z tym wskazanym przez Rzecznika Praw Obywatelskich. W związku z tym należy stwierdzić, że Prokurator
Generalny również nie ma kompetencji do modyfikowania przedmiotu kontroli wskazanego w skardze konstytucyjnej. Zgodnie z art.
66 ustawy o TK Trybunał, orzekając, jest związany granicami skargi konstytucyjnej, stąd też sformułowane przez Rzecznika Praw
Obywatelskich i Prokuratora Generalnego zarzuty wychodzące poza te granice nie mogły w ramach niniejszego postępowania zostać
rozpatrzone.
Mając powyższe na uwadze, Trybunał Konstytucyjny orzekł jak w sentencji.