1. Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.;
dalej: u.w.l.), „Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący
lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych
lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze
licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.
2. Sąd Rejonowy w Grudziądzu, Wydział I Cywilny (dalej: SR w Grudziądzu, sąd pytający), postanowieniem z 14 kwietnia 2010
r., sygn. akt I C 613/09, zwrócił się do Trybunału Konstytucyjnego z pytaniem prawnym, czy art. 16 ust. 1 u.w.l. w zakresie,
w jakim przewiduje uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w drodze licytacji na
podstawie przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, ze zm.; dalej:
k.p.c.) o egzekucji z nieruchomości z powodu długotrwałego zalegania przez właściciela z zapłatą należnych od niego opłat,
jest zgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Pytane prawne zostało zadane na tle następującego stanu faktycznego:
W związku z powtarzającymi się kilkumiesięcznymi zaległościami w należnościach za utrzymanie lokalu oraz nieruchomości wspólnej
21 marca 2002 r. wspólnota mieszkaniowa uzyskała nakaz zapłaty przeciwko właścicielowi lokalu. Wszczęte na tej podstawie postępowanie
egzekucyjne nie doprowadziło do zaspokojenia wierzyciela, wobec czego komornik postanowieniem z 6 listopada 2008 r. zdecydował
o zakończeniu postępowania i zwrocie wierzycielowi tytułu wykonawczego. Wspólnota mieszkaniowa wniosła 3 grudnia 2009 r. do
sądu pytającego powództwo o sprzedaż lokalu w drodze licytacji na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l. Na rozprawie 10 lutego 2010
r. właściciel lokalu wyjaśnił, że powstanie zadłużenia wynikało z jego sytuacji rodzinnej (konieczności spłaty kredytu mieszkaniowego
na mieszkanie kupione dla córki), a także zadeklarował jego spłatę w ciągu 6 miesięcy. Pełnomocnik wspólnoty mieszkaniowej
oświadczył, że zadłużenie stale rośnie i na dzień rozprawy wynosiło prawie 16 tys. zł.
W uzasadnieniu pytania prawnego sąd pytający zaznaczył, że art. 16 ust. 1 u.w.l. ma w zawisłej przed nim sprawie zastosowanie
jedynie w zakresie, w jakim przesłanką do orzeczenia sprzedaży lokalu w drodze licytacji jest długotrwałe zaleganie przez
właściciela z należnymi opłatami. Obowiązkiem sądu w ramach postępowania dowodowego jest w takiej sytuacji jedynie ustalenie,
czy pozwany zalega z należnymi opłatami (przy czym wystarczy, jeżeli występuje zwykłe opóźnienie, nie jest konieczne stwierdzenie
występowania zwłoki w rozumieniu art. 476 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.)
i czy zaleganie ma charakter długotrwały.
Zdaniem SR w Grudziądzu, przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l. jest „brutalną ingerencją w sferę własności
indywidualnej”. Przepis ten ma charakter wyjątkowy: nadaje jednemu rodzajowi wierzyciela (wspólnocie mieszkaniowej) – niespotykane
w innych sytuacjach – prawo do uzyskania orzeczenia sądowego uprawniającego do sprzedaży nieruchomości. Dokonywana na jego
podstawie ingerencja w konstytucyjne prawo własności nie jest uzasadniona żadną z wartości wymienionych w art. 31 ust. 3 Konstytucji,
lecz ma na celu zaspokojenie roszczeń wspólnoty mieszkaniowej związanych z kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej. Jest
ona „nadmierna, a zatem sprzeczna z zasadą proporcjonalności”. Jak stwierdził sąd pytający, zaskarżony przepis zmierza do
ochrony praw majątkowych wspólnoty mieszkaniowej za pomocą „wyeliminowania” ze wspólnoty osoby, która długotrwale zalega z
zapłatą należnych opłat. Sankcja ta jednak „nie przystaje” do stopnia naruszenia przez właściciela obowiązków wobec wspólnoty
mieszkaniowej, której prawa są wystarczająco chronione przez możliwość wytoczenia przeciwko właścicielowi lokalu powództwa
o zapłatę i uzyskania tytułu wykonawczego.
Sąd pytający zwrócił uwagę, że sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 ust. 1 u.w.l. może w ogóle nie doprowadzić do zaspokojenia
roszczenia wspólnoty. Jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie będzie dysponowała tytułem wykonawczym przeciwko właścicielowi, to
cena uzyskana w toku licytacji (pomniejszona o koszty egzekucji) zostanie przekazana właścicielowi lokalu. W rezultacie wyrok
uzyskany na podstawie zaskarżonego przepisu „może niejednokrotnie nie doprowadzić do ochrony praw majątkowych wspólnoty mieszkaniowej,
a jedynym jego skutkiem może być pozbawienie [właściciela lokalu] własności nieruchomości”.
SR w Grudziądzu zauważył dodatkowo, że cena uzyskana na licytacji może nie być równa cenie rynkowej, ponieważ lokal może być
sprzedany za cenę wywołania, a więc – w wypadku drugiej licytacji – za dwie trzecie sumy oszacowania (por. art. 983 k.p.c.).
Uzasadniając spełnienie warunków formalnych pytania prawnego, sąd pytający stwierdził, że w razie orzeczenia niekonstytucyjności
art. 16 ust. 1 u.w.l. we wskazanym zakresie nie będzie on miał „podstawy prawnej do uwzględnienia powództwa” wspólnoty mieszkaniowej.
W przeciwnym wypadku konieczne będzie badanie przesłanek zastosowania tego przepisu, co w konsekwencji „może prowadzić do
wydania wyroku uwzględniającego powództwo”.
3. Prokurator Generalny w piśmie z 6 lipca 2010 r. wniósł o stwierdzenie, że art. 16 ust. 1 u.w.l. w zakresie wskazanym przez
sąd pytający jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Zdaniem Prokuratora Generalnego, analiza przepisów zaskarżonej ustawy prowadzi do wniosku, że ustawodawca potraktował roszczenia
o zapłatę należnych opłat i roszczenie o sprzedaż lokalu z powodu długotrwałych zaległości z tytułu opłat jako „równoległe”.
Skorzystanie z drugiego może, ale nie musi być poprzedzone bezskuteczną egzekucją wskazanych świadczeń. „Wstępnie więc można
przyjąć, że żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji ma służyć – przede wszystkim – innemu celowi, aniżeli wyegzekwowaniu
należnych opłat od właściciela lokalu, skoro istnieje inna procedura prawna służąca bezpośrednio wyegzekwowaniu tej należności”.
W świetle prac legislacyjnych nad projektem zaskarżonej ustawy należy uznać, że celem tym nie jest wykluczenie właściciela
lokalu ze wspólnoty mieszkaniowej, lecz wyegzekwowanie zaległych opłat z ceny uzyskanej w drodze licytacji lokalu, a więc
z pominięciem innych sposobów egzekucji (dla uzasadnienia tego twierdzenia odwołał się on do Sprawozdania stenograficznego
z 23. posiedzenia Senatu III kadencji 1 czerwca 1994 r.).
Prokurator Generalny podniósł, że w świetle art. 16 ust. 1 u.w.l. można wyróżnić dwie grupy właścicieli lokali – osoby wykraczające
przeciwko porządkowi domowemu (w tym także osoby, których niewłaściwe zachowanie utrudnia pozostałym właścicielom korzystanie
z ich lokali) oraz osoby, które długotrwale zalegają z zapłatą należnych opłat. W obu wypadkach wspólnocie mieszkaniowej przysługuje
prawo żądania sprzedaży lokalu w trybie licytacji, co należy ocenić jako jednakowe potraktowanie różnych podmiotów, sprzeczne
z konstytucyjną zasadą równości.
Zdaniem Prokuratora Generalnego, ustawodawca przekroczył właściwe proporcje między stopniem ingerencji w prawo własności a
rangą interesu publicznego, który ma podlegać ochronie (interesu pozostałych właścicieli zrzeszonych we wspólnocie mieszkaniowej
– a więc interesu „innych osób” w rozumieniu art. 31 ust. 3 Konstytucji). Na podstawie orzecznictwa Sądu Najwyższego (por.
postanowienie z 10 grudnia 2004 r., sygn. akt III CK 55/04, OSNC nr 12/2005, poz. 212 oraz uchwała z 21 grudnia 2007 r., sygn.
akt III CZP 65/07, OSNC nr 7-8/2008, poz. 69) zwrócił on uwagę, że celem żądania sprzedaży lokalu na podstawie zaskarżonego
przepisu może być nie tylko egzekucja świadczeń z tytułu zaległych opłat, lecz także własny interes majątkowy wspólnoty mieszkaniowej.
W opinii Prokuratora Generalnego, sprzedaż lokalu w drodze licytacji jest nadmiernie dolegliwa i nie jest niezbędna dla ochrony
majątkowej właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Świadczy o tym m.in. brak prawa właściciela sprzedanego w
tym trybie lokalu do lokalu zamiennego (art. 16 ust. 2 u.w.l.), możliwość dochodzenia zaległych opłat mniej radykalnymi metodami
(na zasadach ogólnych bądź w trybie przewidzianym w art. 15 ust. 2 u.w.l.) oraz to, że skorzystanie z analizowanego środka
prowadzi bezpośrednio tylko do wykluczenia właściciela ze wspólnoty, która dla zaspokojenia swoich roszczeń i tak musi uczestniczyć
w dalszym postępowaniu egzekucyjnym.
Prokurator Generalny podniósł dodatkowo, że nieproporcjonalność zaskarżonego rozwiązania jest także widoczna na tle obowiązującego
w postępowaniu egzekucyjnym nakazu wyboru przez wierzyciela takiego sposobu egzekucji, który byłby najmniej uciążliwy dla
dłużnika (por. art. 799 § 1 zdanie drugie k.p.c.). W sytuacji, gdy sam ustawodawca wyznacza sposób egzekucji, dłużnik (właściciel
sprzedanego lokalu) nie ma możliwości domagania się od wierzyciela (wspólnoty mieszkaniowej) odszkodowania z tytułu naruszenia
tej zasady.
W końcowej części swojego pisma procesowego Prokurator Generalny wskazał, że rozwiązania „analogiczne” do zaskarżonego są
zawarte w art. 1710 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze zm.; dalej: u.s.m.),
z tym, że prawo żądania przymusowej sprzedaży lokalu mieszkalnego przysługuje zarządowi spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.
Ewentualne orzeczenie o niekonstytucyjności zaskarżonej regulacji znalazłoby więc „odniesienie” także do tego przepisu.
4. Marszałek Sejmu w piśmie z 10 sierpnia 2010 r. wniósł o stwierdzenie, że art. 16 ust. 1 u.w.l. w zaskarżonym zakresie jest
zgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Zdaniem Marszałka Sejmu, celem zaskarżonej regulacji jest nie tyle uzyskanie zaspokojenia istniejącej wierzytelności, ile
ograniczenie negatywnego wpływu długotrwałego (i najczęściej pogłębiającego się) stanu niewykonywania zobowiązań właściciela
lokalu wobec wspólnoty mieszkaniowej. Możliwość żądania sprzedaży lokalu w trybie art. 16 ust. 1 u.w.l. jest – w jego opinii
– „specyficzną sankcją organizacyjną, której celem jest definitywne wykluczenie członka wspólnoty mieszkaniowej naruszającego
istotne obowiązki. (…) Jest to środek ochrony właścicieli lokali na wypadek konfliktów między nimi, które czyniłyby wspólne
zamieszkiwanie w tym samym budynku utrudnionym, wręcz niemożliwym lub obarczonym zbyt dużym ryzykiem – w tym wypadku finansowym.
Tolerowanie przez wspólnotę mieszkaniową stanu długotrwałej zaległości (…) oznaczałoby bowiem w efekcie konieczność zwiększenia
kosztów ponoszonych przez pozostałych właścicieli. Innymi słowy, musieliby oni de facto systematycznie pokrywać niedobory powstające w związku z takimi zaległościami. (…) Stan permanencji sporów sądowych prowadzonych
przeciwko członkom notorycznie niewykonującym podstawowych obowiązków czysto majątkowych, bez widoków na definitywne wyeliminowanie
tego problemu, godzi nie tylko w poczucie konieczności przestrzegania prawa, ale może stawiać pod znakiem zapytania byt prawny
samej wspólnoty mieszkaniowej”.
Oceniając zaskarżony przepis w kontekście zasady proporcjonalności, Marszałek Sejmu wskazał, że choć „ingerencja w prawa wyłączne
właściciela lokalu stanowi rozwiązanie rygorystyczne, to przy założeniu właściwej interpretacji art. 16 ust. 1 u.w.l. jest
ono uzasadnione koniecznością ochrony interesów majątkowych samej wspólnoty mieszkaniowej i właścicieli pozostałych lokali.
Są to wartości mieszczące się w katalogu wskazanym w art. 31 ust. 3 Konstytucji, zaś przy ważeniu sprzecznych interesów nie
sposób nie wziąć pod uwagę faktu, iż kolizja dotyczy w tym aspekcie interesu indywidualnego oraz interesu całej zbiorowości
(pozostałych właścicieli lokali). Jest to ochrona skierowana pro futuro, której celem jest zapewnienie prawidłowości funkcjonowania wspólnoty przez wykluczenie z niej nielojalnego członka, który
nie wykonuje swoich podstawowych obowiązków czysto majątkowych. Ustawodawca nie dokonuje wprawdzie swoistej «gradacji» środków,
ale stosowanie aksjologii odwołującej się do zasady proporcjonalności jest niejako «wkomponowane» w treść zwrotów niedookreślonych
użytych w kwestionowanym przepisie i możliwe w praktyce jego stosowania. W rezultacie, należy uznać, że kwestionowana regulacja
spełnia przesłanki przydatności, konieczności i proporcjonalności sensu stricte”.
W opinii Marszałka Sejmu, art. 16 ust. 1 u.w.l. jest „stosowany dość rzadko, a sądy dysponują dostatecznie szerokim zakresem
władzy dyskrecjonalnej, aby nie ferować na jego podstawie zbyt pochopnych wyroków, nieuzasadnionych zarówno od strony aksjologicznej,
jak i funkcjonalnej. Ustawa pozostawia bowiem do oceny sądu orzekającego, czy zaległość jest długotrwała, podobnie jest z
oceną zaistnienia wykroczeń przeciwko porządkowi domowemu w stopniu rażącym lub uporczywym”.
Podkreślił on, że art. 16 ust. 1 u.w.l. nie ma charakteru wyjątkowego i jest zbliżony do rozwiązań funkcjonujących na gruncie
innych zrzeszeń prywatnoprawnych, np. spółek (por. art. 63 § 2, art. 199, art. 266-269, art. 331 i art. 359 ustawy z dnia
15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych; Dz. U. Nr 94, poz. 1037, ze zm.) i spółdzielni (por. art. 1710 u.s.m. oraz art. 24 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze; Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848, ze zm.). „W
polskiej i zagranicznej literaturze prawa korporacyjnego wskazuje się wręcz, że funkcjonowanie tego typu instrumentów, umożliwiających
rozwiązywanie konfliktów między współuprawnionymi (członkami, wspólnikami, akcjonariuszami) bez konieczności sięgania po środek
ostateczny, jakim jest rozwiązanie (likwidacja) jednostki, stanowi przejaw racjonalności ustawodawcy, który, ważąc kolidujące
ze sobą wartości, przedkłada interes większości (zbiorowości) nad interes indywidualny”.
Marszałek Sejmu zauważył, że być może należałoby rozważyć konieczność doprecyzowania zaskarżonego przepisu i ewentualnego
wprowadzenia dodatkowych przesłanek jego zastosowania (np. uprzedniej bezskuteczności egzekucji). W jego opinii, kwestie te
wykraczają jednak poza zakres niniejszego postępowania.
Niezależnie od przedstawionego stanowiska merytorycznego, Marszałek Sejmu podniósł, że analizowane pytanie prawne budzi pewne
wątpliwości formalne. Po pierwsze, można argumentować, że sąd pytający mógł samodzielne rozwiązać problem konstytucyjny poprzez
odpowiednią interpretację zwrotów niedookreślonych, zawartych w zaskarżonym przepisie (zwłaszcza sformułowania „zalega długotrwale”).
Po drugie, niektóre z zarzutów SR w Grudziądzu wykraczają poza wskazany zakres zaskarżenia (nawiązują bowiem do treści wynikających
z art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji). W opinii Marszałka Sejmu, jest jednak dyskusyjne, czy powyższe zastrzeżenia są wystarczające
do uzasadnienia ewentualnej niedopuszczalności merytorycznego rozpatrzenia pytania prawnego lub nieadekwatności art. 64 ust.
2 Konstytucji jako wzorca kontroli.
5. Sąd pytający w postanowieniu z 20 sierpnia 2010 r. postanowił wycofać pytanie prawne wniesione do Trybunału Konstytucyjnego.
W uzasadnieniu wskazał on, że pismem procesowym z 27 maja 2010 r. powódka wycofała pozew w sprawie, na tle której pytanie
to zostało zadane, a pozwani wyrazili na to zgodę.
1. Zgodnie z art. 31 ust. 2 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz. U. Nr 102, poz. 643, ze zm.;
dalej: ustawa o TK) wnioskodawca może do rozpoczęcia rozprawy wycofać wniosek, pytanie prawne albo skargę. W orzecznictwie
Trybunału Konstytucyjnego przyjmuje się, że prawo do wycofania wniosku przed rozpoczęciem rozprawy mieści się w granicach
swobodnego uznania wnioskodawcy i jest jednym z przejawów dyspozycyjności, na której opiera się postępowanie przed Trybunałem
Konstytucyjnym (por. postanowienia TK z: 4 marca 1999 r., sygn. SK 16/98, OTK ZU nr 2/1999, poz. 26; 8 marca 2000 r., sygn.
K 32/98, OTK ZU nr 2/2000, poz. 64; 13 września 2000 r., sygn. K 24/99, OTK ZU nr 6/2000, poz. 192; 17 października 2001 r.,
sygn. K 15/00, OTK ZU nr 7/2001, poz. 221; 27 maja 2003 r., sygn. K 43/02, OTK ZU nr 5/A/2003, poz. 45; 18 czerwca 2003 r.,
sygn. K 25/01, OTK ZU nr 6/A/2003, poz. 66; 18 października 2005 r., sygn. K 33/04, OTK ZU nr 9/A/2005, poz. 105; 12 grudnia
2005 r., sygn. K 49/05, OTK ZU nr 11/A/2005, poz. 142; 11 września 2006 r., sygn. K 36/05, OTK ZU nr 8/A/2006, poz. 114; 21
września 2006 r., sygn. K 39/05, OTK ZU nr 8/A/2006, poz. 115; 27 listopada 2006 r., sygn. K 44/05, OTK ZU nr 10/A/2006, poz.
163; 6 grudnia 2006 r., sygn. K 9/06, OTK ZU nr 11/A/2006, poz. 173; 15 stycznia 2007 r., sygn. K 17/06, OTK ZU nr 1/A/2007,
poz. 6; 13 marca 2007 r., sygn. K 3/06, OTK ZU nr 3/A/2007, poz. 35; 9 czerwca 2008 r., sygn. K 8/04, OTK ZU nr 5/A/2008,
poz. 89; 11 czerwca 2008 r., sygn. K 26/07, OTK ZU nr 5/A/2008, poz. 91; 17 września 2008 r., sygn. K 31/07, OTK ZU nr 7/A/2008,
poz. 132; 13 maja 2009 r., sygn. K 64/07, OTK ZU nr 5/A/2009, poz. 76). Mając na uwadze, że Trybunał Konstytucyjny nie działa
z urzędu (por. art. 66 ustawy o TK), cofnięcie wniosku przed rozprawą powoduje konieczność umorzenia postępowania stosownie
do art. 39 ust. 1 pkt 2 ustawy o TK (zob. Z. Czeszejko-Sochacki, L. Garlicki, J. Trzciński, Komentarz do ustawy o Trybunale Konstytucyjnym, Warszawa 1999, s. 112 oraz powołane wyżej postanowienia).
2. Postanowienie Sądu Rejonowego w Grudziądzu o wycofaniu pytania prawnego zostało wydane 20 sierpnia 2010 r., a wpłynęło
do Trybunału Konstytucyjnego 31 sierpnia 2010 r. Mając na uwadze, że nastąpiło to przed wyznaczeniem rozprawy, należy uznać
je za skuteczne i umorzyć postępowanie na podstawie art. 39 ust. 1 pkt 2 ustawy o TK.
Z powyższych powodów Trybunał Konstytucyjny postanowił jak na wstępie.